浙江省永康市人民法院民 事 判 决 书（2015）金永民初字第1691号原告（反诉被告）朱某。委托代理人李洁，永康市九铃法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）周某甲。被告周某乙（反诉原告）。被告周某丙（反诉原告）。被告周某丁（反诉原告）。被告周某戊（反诉原告）。被告徐某（反诉原告），女，1958年5月15日出生（公民身份号码：3307221958********），汉族，住浙江省永康市江南街道溪心村山龙小区*幢*号。六被告委托代理人韩红艳，浙江婺星律师事务所律师。六被告委托代理人闫巍，浙江婺星律师事务所实习律师。
原告朱某与被告周某甲、徐某、周某乙、周某丙、周某丁、周某戊房屋买卖合同、被继承人债务清偿纠纷一案，本院于2015年8月5日立案受理。反诉原告周某甲、徐某、周某乙、周某丙、周某丁、周某戊与反诉被告朱某房屋买卖合同、被继承人债务清偿纠纷一案，本院于2015年9月15日立案受理。二案受理后，依法由
审判员胡亮适用简易程序独任审判，分别于2015年10月14日、2016年4月16日公开开庭进行了审理。因本案案情复杂，依法转为普通程序由
审判员胡亮担任
审判长与
人民陪审员朱喜福、章琍瑾组成合议庭，于2016年5月26日第三次公开开庭进行了审理。在审理过程中，原告朱某申请追加徐某为本案的被告参加诉讼。原告朱某的委托代理人李洁，被告徐某及六被告的委托代理人韩红艳、闫巍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告朱某起诉称：周存贵已于2014年4月8日死亡，本案被告周某甲、周某乙、周某丙、周某丁、周某戊系周存贵的法定继承人。2006年9月29日，原告与被告周某甲、周某乙、周某丙、周某丁、周某戊的父亲周存贵签订《集资房转让协议》一份，协议约定周存贵将坐落在永康市城南路与金胜路交叉口信用联社职工集资房、集资权利转让给原告，原告一次性支付转让款22800元，后续房款由原告负责。协议签订后，原告当场付清22800元转让款。从2006年9月底至2014年8月，原告先后支付购房款931436.21元。2014年7月底，永康市农村合作银行最终确认，周存贵购买的房屋坐落永康市城南路170号602室及综合楼负一层75号车位一个。现因周存贵死亡，且该房屋的房产证及土地证已经继承登记在被告周某甲、徐某夫妻名下，导致原告无法取得该套房产及车位的所有权。故原告具状起诉，请求：1、判令原告与被告周某甲、周某乙、周某丙、周某丁、周某戊的父亲周存贵于2006年9月20日签订的《集资房转让契约》内容合法有效；2、判令六被告继续履行上述合同义务，协助原告朱某办理坐落于永康市城南路170号602室房屋的产权过户手续及确认原告拥有综合楼负一层75号车位的使用权；3、本案诉讼费由被告承担。原告朱某为证明其本诉主张成立，向本院提交如下证据：
一、集资房转让契约原件一份，用以证明2006年9月29日原、被告双方签订集资房转让契约的事实。
二、现金缴款单及周存贵出具的收条共8页（原件6份、复印件2份），用以证明2006年9月30日起原告缴纳购房款931436.21元的事实。
三、选房确认书、车位认购书及缴款通知书复印件各一份（原件在被告处），用以证明原告已经缴清602室房屋及车位的费用。
四、鉴定意见书原件一份，用以证明2006年9月20日集资房转让契约系被告周某甲、周某乙、周某丙、周某丁、周某戊及其父亲周存贵与原告签订。原告朱某提供的上述证据经被告质证，被告质证后认为：证据一转让集资房转让协议的确是签过，但是是签在信纸上，内容是手写的，这份协议不是被告签的那份。被告没有在原告提交的该份协议书中签字，也没有按过指印，请求法院对该份协议上被告周某甲、周某乙、周某丙、周某丁、周某戊及周存贵的签名和指印进行鉴定，同时对协议的完整性进行鉴定。证据二中2009年9月20日、2010年10月9日、2014年7月15日的现金缴款单形式上的真实性无异议，但是对2009年9月20日及2010年10月9日周存贵的签名无法确认。对上述三份证据的机器打印部分无异议，对手写部分有异议。原告提供的2006年9月30日的现金缴款单本身是复印件，现金缴款单周存贵与收款人处周存贵签名是不一样的，对单据中周存贵的签字是有异议，结合这些疑点，原告提供的转让契约中周存贵的签名被告也是存在质疑的。我们认为原告提供的单据大部分是复印件，不能采信，不能达到原告的证明目的。2014年8月5日缴款单是复印件不能采信。即使原告提供的证据加起来也只有931436.21元。周存贵本人已经去世，被告对这些事情都不太清楚，原告提供的证据无周存贵本人所签的收条，被告本人所签的收条被告是没有异议的。证据三的意见：1、对真实性无异议，车位认购书右下角有个数字，是原告方自行添加的，原件是没有的。2、根据上述证据反而证实原告向信用社缴纳的房款应该是161万元多元，原告仅缴纳931436.21元，明显是没有缴清相关款项的。证据四鉴定意见书的鉴定结论不认可，缺少对指纹的鉴定，鉴定意见中落款处“周某甲”的签名字迹倾向是周某甲所写，不代表就是周某甲所写。
被告周某甲、徐某、周某乙、周某丙、周某丁、周某戊答辩称：
一、原告提交的《集资房转让契约》系伪造，据当事人回忆该协议中周存贵及被告周某甲、周某乙、周某丙、周某丁、周某戊的签字手印均非本人所留。原告虽与周存贵曾达成过房屋转让协议，但并非原告所提交的该份转让契约，鉴于该证据是影响判决的关键证据，故申请法院对周存贵及被告周某甲、周某乙、周某丙、周某丁、周某戊签字的真实性进行鉴定。
二、即使《集资房转让契约》是真实的，从合同履行情况来看，周存贵与原告在订立该契约时存在重大误解，理应依法予以撤销。被告父亲周存贵与原告在订立协议时，双方是参照商品房的交易习惯协商确定的转让协议，并未预料到永康农合行会向购房员工发放单位福利，并将福利款从房款中直接抵扣。故被告父亲周存贵在订立协议时，认为其转让的是房屋、车位及附属于房屋的价税优惠，即原告可以按照周存贵向单位购房时的原价获得涉案房产，同时依附于房屋的价税等优惠原告可按相同条件享有。但从合同履行过程中原告拒不支付周存贵以福利款抵扣的75万元房款来看，原告显然认为其从周存贵处受让的是房屋、车位及周存贵因参与集资建房而享有的员工福利，原告主张的合同履行内容与周存贵签订合同的目的明显相悖。故此，原告与周存贵签订协议时，双方对于合同标的存在重大误解。而且如按照原告的主张履行合同，被告显然将蒙受巨大损失，对被告显失公平。故此即使《集资房转让契约》确属真实，也理应予以撤销。
三、无论合同效力及真实性如何认定，原告未按照约定履行付款义务的事实清楚，其诉请涉案房产过户的条件并未达成。首先，无任何证据可以证实原告已向周存贵支付房屋转让费，原告对此理应承担举证不能的后果。其次，周存贵应向永康农合行支付的房款等合计1681436.21元，依照双方的约定上述款项均应由原告以周存贵名义向永康农合行缴付，但原告仅缴付了931436.21元，剩余75万元房款是周存贵以其单位福利款抵扣。综上所述，原告并未按照约定履行付款义务，涉案房产不具备过户条件。
四、涉案房产是由被告周某甲单独继承，被告周某乙、周某丙、周某丁、周某戊已放弃对涉案房产的继承。故根据《继承法》第33条和《物权法》第39条的规定，原告的诉请与上述四被告无关。综上，原告的诉请缺乏事实与法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。被告为证明其答辩意见成立，向本院提交如下证据：1、声明书原件一份、公证书原件二份，用以证明被告周某乙、周某丙、周某丁、周某戊放弃对上述房产的继承，原告诉请与上述四被告无关的事实。被告提供的上述证据经原告朱某质证，原告朱某质证后认为：庭前原告是不知道周存贵遗产如何分配，应当按照第一顺位继承人继承遗产。被告周某甲、周某乙、周某丙、周某丁、周某戊均在房屋转让契约中签过字，仍存在一定关系，对该证据的真实性无异议。对原、被告在本诉中提供的证据，经原、被告举证及质证，本院综合认证如下：证据二符合法定证据的形式要件，被告方对2009年9月20日、2010年10月9日、2014年7月15日的现金缴款单形式上的真实性无异议。经本院核实，涉案房屋永康市江南城南路170号602室（带地下车位-1-75号）已办理房屋产权证，房屋所有权人登记为周某甲、徐某。被告方取得房屋所有权登记，但原告持有证据二中的购房款现金缴款单（现金缴款单原件空白处有朱文贵交，周存贵等字样），被告方未能举证证明购房款系原告外的人缴纳。综合以上因素，证据二可以证明原告待证事实，本院对证据二的证明效力予以确认。证据四系本院委托鉴定，该鉴定意见客观有效，鉴定意见书作出协议中周某甲字样的签字系周某甲本人书写的倾向性意见。证据二中原告缴款行为取得相应缴款凭证原件与证据一该协议中相应条款能够相互印证，证据一协议与证据二、证据四亦可以相互印证。因此，证据一、证据四均可以证明原告待证事实，对证据一、证据四的证明效力本院予以确认。证据三符合法定证据的形式要件，对该证据的真实性本院予以确认。证据1符合法定证据的形式要件对，该证据的真实性本院予以确认。反诉原告周某甲、徐某、周某乙、周某丙、周某丁、周某戊起诉称：周存贵系反诉原告周某甲、周某乙、周某丙、周某丁、周某戊的父亲。2003年周存贵参与永康市信用联社组织的集资建房，后由于国家政策发生变化，单位不得集资建房，永康市信用联社遂取消集资建房，将集资建房改为商品房买卖，重新与购房职工达成商品房买卖的意向。2006年9月29日，周存贵与反诉被告签订《集资房转让契约》一份，约定将周存贵拥有的永康市信用联社集资房转让给反诉被告，转让款22800元，转让后房款及税费由反诉被告负责。2014年4月周存贵去世，由其子反诉原告周某甲继承了本案讼争房产权益。2014年7月31日，周某甲与浙江永康农村合作银行签订房屋买卖合同与车位认购书，确认周存贵生前购买的商品房位于永康市江南街道城南路170号602室，房屋建筑面积182.49平米，房屋总价1339476.6元，房屋税费142239.61元，车位价税199720元，上述房款税费等合计1681436.21元。2015年5月，反诉原告周某甲获得了讼争房产的产权，反诉被告遂找到反诉原告要求将讼争房屋过户至其名下。反诉原告认为，按照周存贵与反诉被告签订的《集资房转让契约》，双方为房屋买卖关系，交易标的为房屋及附属车位，该套房屋及车位由周存贵从单位购得后，再按购买原价转让给反诉被告，同时依附于房屋的价税等优惠反诉被告可按相同条件享有，故反诉被告应支付房款1681436.21元，鉴于反诉被告仅支付93万余元房款，房款尚未付清，因此，房屋过户条件尚未成就。但反诉被告则认为其购买的是集资房及周存贵因参与集资建房而享有的员工福利，又由于2013年永康合作银行将综合楼资产处置后，根据单位内部政策周存贵等参与购房的员工可获得75万元款项，该笔款项可用于抵扣房款，反诉被告认为上述75万元员工福利也应由其享有，因此加上其现金支付的93万余元，反诉被告已经付清房款。双方争执不下，无法协商一致。反诉原告认为，因周存贵与反诉被告在订立合同时对合同内容存在重大误解，致使合同无法履行，且按照反诉被告的主张，周存贵价值168万元的房产，反诉被告仅支付93万余元即可获得，这也显然不公平。鉴于双方无法协商一致，反诉原告周某甲、周某乙、周某丙、周某丁、周某戊作为周存贵的法定继承人，有权根据合同法第五十四条的规定请求法院依法撤销周存贵与反诉被告签订的《集资房转让契约》。为此，反诉原告诉讼请求：判令撤销反诉原告的父亲周存贵与反诉被告于2006年9月29日签订的《集资房转让契约》。为证明其诉讼主张，反诉原告当庭提供了如下证据：A、房屋买卖合同、不动产销售发票、车位认购书、交款通知书原件各一份，用以证明：1、诉争房产税价是1681436.21元，原告缴纳的款项没有付清房款；2、原告购买的市场价远低于市场平均价，原告购买被告单位集资房的预期利益已经实现。B、若干意见一份、处置方案决议一份，用以证明若干意见第3条永康农合行明确使用利益分配经济补助的表述，结合处置方案的第8条，永康农合行发放75万元款是利益分配及单位补助，资金来源于商业用房的处置款。反诉原告提供的上述证据，反诉被告朱某质证后认为：证据A真实性无异议，对证明目的有异议，发票上的150多万元并非本案诉争房屋的实际交易价款，房屋实际所有价款应当是931436.21元已经全部由原告方缴纳完毕。虚高的一部分是信用社实施方案的讨论稿，该笔多出的费用并未实际产生。证据B真实性无异议，对证明目的有异议。契约约定，相应的权利和义务是不清楚的，只是将整体转让给原告方。高出75万元并未实际产生，被告也一直为缴纳房款，农合行只是为了稳定市场价抬高房价才产生75万元。反诉被告朱某答辩称：1、原、被告签订的《集资房转让契约》是双方真实意思表示，双方应当全面按照协议履行约定义务。协议中反诉原告将预期可取得的整体权利转让给反诉被告，反诉被告按照契约缴纳全额购房款及车位使用费等相关费用，不存在反诉原告陈述的重大误解，不符合撤销前提，请求法庭依法驳回反诉原告的反诉请求。反诉被告就其反诉答辩意见，未有提交证据。对反诉原告提供的证据，经反诉被告朱某质证，本院综合认证如下：证据A、证据B符合法定证据的形式要件，对上述证据的真实性予以确认。对涉案房产价格及需缴纳税费共计1681436.21元（含车位价款和税费）的事实予以认定。综上，本院认定事实如下（原告及反诉被告均称为原告，被告及反诉原告均称为被告）：周存贵系被告周某甲、周某乙、周某丙、周某丁、周某戊的父亲，被告周某甲、徐某系夫妻关系。2006年9月29日，原告与周存贵签订《集资房转让协议》约定，周存贵将坐落在永康市城南路与金胜路交叉口信用联社职工集资房、集资权利转让给原告，原告一次性支付转让款22800元，后续房款及税费由原告负责等事项。协议签订后，周存贵按约收取了22800元转让款。从2006年9月底至2014年8月，原告先后分多次支付购房款931436.21元。2014年4月，周存贵去世，被告周某甲继承周存贵生前享有权益的永康市江南城南路170号602室（带地下车位-1-75号）房屋，被告周某乙、周某丙、周某丁、周某戊声明放弃继承该房屋及地下车位使用权。2014年7月31日，周某甲与浙江永康农村合作银行签订房屋买卖合同与车位认购书，最终确认永康市江南城南路170号602室（带地下车位-1-75号）房屋系周存贵生前享有权利的集资房。现涉案房屋已由周某甲、徐某登记为共有，并办理了房屋所有权证（证号为：永康房权证江南字第××号）、国有土地使用证（证号为：永国用2015第3840号）。另
本院查明，在处置涉案房产所在的现永康市农商银行综合楼的过程中，永康农商银行形成了关于职工联合建房有关政策原则若干意见、永康农村合作银行综合楼套房处置实施方案（讨论稿）（以下简称“实施方案讨论稿”）、浙江永康农村合作银行综合楼资产处置方案（草案）三份文稿。2013年7月4日，永康市人民政府办公室下发了《浙江永康农村合作银行综合楼资产处置有关问题协调会议纪要》〔2013〕45号。2013年12月17日，永合行股东代表大会决议通过浙江永康农村合作银行综合楼资产处置方案（草案）（以下简称“处置方案草案”）。
本院认为，反诉原告要求撤销周存贵与反诉被告朱某于2006年9月29日签订的《集资房转让契约》的诉请于法无据，本院不应予以支持：首先，反诉被告朱某实际缴纳的购房款为931436.21元，反诉原告方及周存贵未有缴纳永康市江南城南路170号602室（带地下车位-1-75号）集资房的购房款。其次，据《实施方案讨论稿》所载明，职工交款多少和时间长短按年利率26%计算找补，利息找补款数额大致与评估价和成本价差额乘以所有套房面积平均数（约166.07平方）之积相当。根据处置方案草案的记载，原永康农合行将综合楼住宅用房资产按评估价向吕新楷等341位原始集资人（即定向购置对象）定向处置，定向购置对象同意购房的，筹资款及利息折抵购房款，放弃购房的，退回筹资款及支付利息，筹资款利息按每位定向购置对象750000元计算。可以明确有750000元款项系作为利息向集资购房人发放，并非作为职工福利向集资购房人发放。利息系由本金所产生的孳息，反诉原告方及周存贵未有缴纳永康市江南城南路170号602室（带地下车位-1-75号）集资房的购房款，即不应享有该集资购房款利息。再次，反诉被告朱某实际缴纳的购房款为931436.21元，并因缴纳上述购房款享有750000元利息，两项相加共计1681436.21元，已经足额支付了永康市江南城南路170号602室（带地下车位-1-75号）房屋的购房款（含车位）及相应的应缴税费。综上，反诉被告已经足额缴纳购房款（含车位）及相应应缴税费。购房款中的750000元系集资购房款利息，系由反诉被告所缴纳的931436.21元集资购房款产生，并非职工福利。反诉原告认为反诉被告未有足额支付购房款，及750000元系职工福利的观点缺乏事实依据。反诉原告认为《集资房转让契约》系因重大误解签订，需予以撤销的诉请，缺乏事实和法律依据。原告朱某合理的诉讼请求，本院予以支持：首先，原告朱某与周存贵签订的集资房转让契约，系合同双方当事人的真实意思表示，合法有效，属依法受法律保护之合同，原、被告双方应按约全面、诚信的履行合同，周存贵的子女（即被告周某甲、周某乙、周某丙、周某丁、周某戊）业已在集资房转让合同中签字认可该协议。《集资房转让契约》系周存贵将自身预期可以取得集资房所有权的权利转让给原告朱某，现该集资房已确定为永康市江南城南路170号602室（带地下车位-1-75号）。其次，周存贵系周某甲父亲，生前享有取得永康市江南城南路170号602室（带地下车位-1-75号）集资房所有权的权利，周存贵去世后，该处房屋由被告周某甲单独继承，并已取得房屋权属证书，房屋所有权人登记为周某甲、徐某夫妇。在集资房转让契约履行过程中，周存贵通过收取原告朱某支付的22800元对价，将坐落在城南路与金胜路叉路口信用联社职工集资房、集资权利转让给原告朱某（现在确定为：永康市江南城南路170号602室，带地下车位-1-75号），周存贵亦应履行配合协助至房地产过户给原告朱某的合同约定之义务，即合同之债。再次，被告周某甲、徐某通过继承的方式取得永康市江南城南路170号602室（带地下车位-1-75号）房屋所有权，并通过合法途径登记为该房屋所有权人。被告周某甲、徐某仍需在继承周存贵遗产的范围内承担周存贵所负债务的清偿责任，履行涉案房产协助过户之义务。综上，原告合理的诉讼请求，于法有据，本院应予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百一十一条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十二条，《中华人民共和国物权法》第一百一十六条，《中华人民共和国继承法》第三十三条之规定，
判决如下：
一、原告朱某与被告周某甲、周某乙、周某丙、周某丁、周某戊的父亲周存贵于2006年9月29日签订的《集资房转让契约》有效；
二、由被告周某甲、徐某协助原告朱某办理坐落永康市江南城南路170号602室（带地下车位-1-75号）房屋一套的房屋所有权证（证号为：永康房权证江南字第××号）、国有土地使用证（证号为：永国用2015第3840号）的过户手续。
三、驳回反诉原告周某甲、徐某、周某乙、周某丙、周某丁、周某戊的诉讼请求。案件受理费本诉16500元，反诉40元（已减半收取），共计16540元，保全费5000元，由被告周某甲、徐某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。
审 判 长 胡 亮
人民陪审员 朱喜福
人民陪审员 章琍瑾
二〇一六年七月十八日代
书 记员 关莉莎 来源：百度“”