天津市南开区人民法院民 事 判 决 书(2015)南民初字第11196号原告高子逾,男,1977年2月15日出生,汉族,天津市振津工程集团有限公司科员,住天津市南开区。委托代理人孔繁玲,天津晟准律师事务所律师。被告大悦城(天津)有限公司,住所天津市南开区城厢中路鼓楼南城街8号楼1-2门。法定代表人韩石,董事长。委托代理人贺继楠,该公司职员。委托代理人智瑞霞,天津百策律师事务所律师。
原告高子逾与被告大悦城(天津)有限公司商品房预售合同纠纷一案,本院受理后,依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。原告高子逾及其委托代理人孔繁玲,被告大悦城(天津)有限公司的委托代理人贺继楠、智瑞霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告高子逾诉称,原、被告于2013年3月10日签订《天津市商品房买卖合同》,合同约定由原告购买被告开发的位于南开区南门外大街与服装街交口悦府家园×××房屋一套,建筑面积88.89平方米。符合入住条件后,原、被告双方就涉诉房屋办理入住手续。交付使用后,原告发现该房屋内门、窗、玻璃、锁等部位使用材料与样板间展示或交房标准中记载的并不相同,并在居住过程中房屋出现了墙体开裂、脱落等严重的质量问题。关于涉诉房屋所使用的窗户玻璃问题:在涉诉房屋的规划总说明等文件中,可以表明所使用玻璃应为5+9A+5+9A+5(三玻两腔玻璃)透明中空玻璃,最外层为浅灰色复合玻璃,传热系数为2.5,东西向遮阳系数小于0.7。另外,非飘窗及飘窗窗台9**以上为上述玻璃,飘窗窗台9**以下为5+9A+5+9A+12.76透明夹胶安全玻璃,内侧为12.76厚的安全夹胶玻璃,单块面积大于1.5平方米的玻璃应为钢化玻璃。在商品房合同的交工标准中,将户内的窗户部分进一步明确为双层中空低辐射low-e玻璃;在住宅使用说明书中关于窗户,载明为中空玻璃,传热系数为2.5,上述为书面文件中记载的玻璃使用规范。而实际交付中,玻璃为两玻一腔的中空玻璃,外层并未镀膜,亦并非low-e玻璃,飘窗900以下也非安全夹胶玻璃,单块面积大于1.5平方米的玻璃也非钢化玻璃,不符合设计规范要求。被告使用的实际为普通玻璃。关于涉诉房屋所使用的户门问题:依据天津市住宅设计标准要求,户门应采用具备防盗保温隔声功能的防护门;在涉诉房屋的设计说明中,关于户门的设计为成品防盗门,由甲方负责选购,户门的传热系数应为1.5,并且为三防门、保温节能门,门芯板内应填充50厚延绵保温板;在商品房合同的交工标准中对防盗门进一步明确为钢木复合木门,高级防盗门锁。关于钢木复合门及防盗门锁,根据相关行业标准,均有对防盗、保温、���热的具体指标,而实际交付的户门仅为普通门,并不具备防盗、保温、隔声功能,由其是门锁仅为普通门锁,不具有防盗功能,严重不符合设计及合同标准。关于涉诉房屋的内墙问题:在设计文件中隔墙应为100厚页岩空砌块,在涉诉房屋的竣工报告中记载,内墙强度为3.5兆帕,根据设计要求的强度要求,该内墙应具备普通家用家电的吊挂力。但诉争房屋的电视墙、卫生间等部位的墙面均无法悬挂电视、热水器等家用电器,并时常发生脱落、掉渣等安全隐患,表明其墙体的强度不够。因墙体已被表面的保温层覆盖,所使用材料需要进一步的检测才能确定,但被告实际交付的墙面已对业主的日常生活造成了严重的安全隐患。综上,原告要求被告按照设计要求对上述部位进行更换或重做,并承担因此给原告造成的损失。以上三项内容的建筑材料均不符合设计规范。就以上问题,原告多次与被告协商均未达成一致意见。故原告诉请:
一、要求被告将房屋存在的质量问题进行维修;二、要求被告将房屋中建筑材料不合格或不符合设计规范、施工规范和合同约定的进行更换或重做,由于更换、重做所致的损失由被告承担;三、本案诉讼费由被告承担。原告向本院提交如下证据:
一、设计总说明、竣工报告,证明被告交付的房屋中窗户玻璃、木门、内墙均不符合设计规范;二、《天津市商品房买卖合同》,证明原、被告之间存在房屋买卖合同关系,被告应按合同约定的标准向原告交付房屋;三、涉诉小区楼房区位图、涉诉小区实际楼号编码图,证明在被告所备案的材料中,标号为4号楼的实际为1号楼、5号楼的为2号楼、1号楼的为3号楼、2号楼的为4号楼、3号楼的为5号楼;四、2、3、4号楼住宅平面图(来源于城市建设档案馆备案资料),证明该住宅平面图显示2、3、4号楼内墙隔墙为100厚页岩空心砌块;五、设计变更洽谈记录(来源于城市建设档案馆备案资料),证明在天津城市建设档案馆资料中显示,涉诉的窗户玻璃材料、墙体材料并未进行相关设计变更手续;六、视频资料(U盘),证明自2014年起原告多次与被告售后部门沟通关于房屋墙体、窗户及门所涉及到的质量问题,以及设计、施工问题,直至2015年售后部门给出“符合设计要求”的答复,因相关工作人员以报上级领导请示为由一直推脱至2015年底,故原告诉请并未超过诉讼时效;七、学术论文一篇,证明被告将原设计中的页岩空心砌块私自更换为ISP钢丝网架珍珠岩夹芯板,缩短了工期、降低了工程造价,因此证明被告在施工过程中偷工减料、以次充好。
被告大悦城(天津)有限公司辩称,被告在原告购买的悦府家园房屋中使用的建筑材料合格,且符合设计规范、施工规范���合同约定,不同意进行更换或重做。
一、涉诉房屋的门、窗、玻璃、锁等部位使用的材料,符合双方在商品房买卖合同中的约定,符合交房标准。原、被告双方签订商品房买卖合同,并在合同“附件三:商品房质量、设备等情况”中“户内部分”条款下对房屋主入户门、窗的交工标准做了明确约定,即:主入户门为钢木复合门、高级防盗门锁。窗为断桥隔热铝合金型材,配双层中空低辐射LOW-E玻璃和隐形纱窗。被告完全按照双方约定的交付标准向被告提供了房屋窗户、玻璃、门、锁,不存在原告在诉状中提到的被告未按商品房买卖合同的约定履行合同的情形。
二、被告向原告交付的房屋符合设计规范及施工规范。1、被告向原告提供的房屋玻璃符合设计规范。2011年7月25日的设计变更通知单显示:天津大悦城住宅外窗玻璃改为6+12A+6low-E中空保温玻璃窗,转热系数≤2.5;2、被告��原告提供的房屋玻璃为low-E玻璃。根据北京物化天宝安全玻璃有限公司出具的产品质量合格证显示:6+12A+6low-E玻璃—双钢化中空玻璃检验合格准予出厂,据此显示被告向原告提供的玻璃为low-E玻璃,且为钢化玻璃。3、被告向原告提供的飘窗900以下的玻璃符合设计规范。2011年3月8日的设计变更通知单显示:取消飘窗窗台以上900范围内夹胶玻璃,改为在内侧增加900高不锈钢护栏。4、被告向原告交付的户门及门锁符合合同约定的交付标准,具有三防标准。5、被告向原告交付房屋的内墙符合设计规范。2011年7月24日的设计变更通知单中已将原设计中页岩砌块改为ISP-钢丝网架珍珠岩夹芯板,且其吊挂力等指标合格。
三、样板间系为便于购房人了解房屋布局及使用功能而提供的简单示意,均非被告对原告所购房屋之任何承诺,原告所购房屋的具体交付标准及房间布局、类型等以商品房买卖合同及合同附件的约定为准。首先,被告销售房屋时在样板间门上均悬挂有醒目提示,告知购房者样板间“非交工标准”;其次,在商品房买卖合同“附件六:天津市商品房买卖合同补充合同”第2条中约定:“对于《买卖合同》订立以及对商品房价格有重大影响的因素,甲乙双方均已在《买卖合同》及补充合同中进行约定,不存在遗漏情况。因此,甲乙双方的权利义务以《买卖合同》及本补充合同的约定为准……。甲方展示的样板房功能仅为空间布局向导、装修装饰和家具摆放指引,不能理解为交楼标准或合同的样品。”第14条第5款约定:“甲方设置的样板间,仅系甲方为便于购房人了解房屋布局及使用功能而提供的简单示意,该样板间的装修、设备、设施及室内陈设之家具、装饰物品、电器等内容,均非甲方对乙方所购房屋之装修效果之任何承诺。”最后,商品房买卖合同及附件上均有原告的签字及盖章,表明原告知晓合同内容并与被告就“样板间非实际交房标准”这一事实达成一致意见。因此,原告无权要求被告按照样板间之标准向其交付房屋,更无权要求被告按样板间标准为其更换建筑材料。
四、原告主张被告使用的建筑材料不合格,已过质保期和诉讼时效。依照法律规定,被告不应就原告存在的质量问题进行维修。
一、原告提出方厅北墙墙面有脱落,被告认为北墙墙面脱落的责任很难区分,且被告对墙面的质保期为两年,原告于2013年4月24日收房,墙面的质保期截止到2015年4月24日,现要求被告维修已过质保期。
二、原告提出卫生间墙面倾斜,被告认为卫生间从装修贴砖外观看长短不一不能代表墙体倾斜,业主在收房时未对上述问题提出异议,装修完以后不能反映交房时的现状。同时,原告在《承诺书》中已经承诺原、被告双方不存在经济赔���、补偿及其他纠纷,原告不应再提出任何赔偿主张。另,被告对墙面的质保期为两年,现要求被告维修已过质保期。原告要求被告承担更换、重做所致损失,无事实和法律依据,被告不同意原告该诉讼请求。综上,原告的各项诉讼请求无事实及法律依据,请求依法驳回原告的全部诉讼请求。被告向本院提交如下证据:
一、《天津市商品房买卖合同》之《交工标准》、《补充合同》,证明原、被告双方对门、锁、窗户的交工标准有明确约定,被告向原告交付的房屋符合合同约定的交工标准;二、2011年7月25日的《设计变更通知单》,证明住宅外窗均改为断桥铝合金6+12A+6low-E中空保温玻璃窗,传热系数≤2.5,被告向原告交付的两玻一腔窗户玻璃符合设计规范;三、(2015)一中民四终字第0645号民事判决书;四、(2015)津高民申字第936号民事裁定书;证据三、四证明被告向原告交付的窗户符合合同约定的“双层中空玻璃”的通常解释,符合商品房买卖合同中约定的标准;五、天津建科建筑节能环境监测有限公司出具的《检测报告》;六、《建筑门、窗物理性检验报告》;七、北京物华天宝安全玻璃有限公司产品质量合格证;八、《说明》及《企业名称变更预先核准通知书》;九、2013-2018年中国双层中空玻璃市场深度调研与投资前景预测报告中对双层中空玻璃的解释以及360百科对双层中空玻璃的解释;证据五-九证明被告向原告交付的窗户符合国家对于双层中空玻璃的质量标准,符合行业内对“双层中空玻璃”的认定标准,符合原、被告双方于商品房买卖合同中约定的标准,同时证明被告完全按照合同约定履行了己方责任,无需再向原告承担任何责任;十、2011年3月8日《设计变更通知单》,证明取消飘窗窗台以上900范围内夹胶玻璃,改为在内侧增���900高不锈钢护栏,被告向原告交付的玻璃符合设计规范;十一、钢木复合入户门《检验报告》,证明被告向原告交付的入户门符合防盗、保温、隔声的标准;十二、2011年7月24日《设计变更通知单》;十三、ISP-钢丝网架珍珠岩夹芯板《检验报告》;证据十二、十三证明已将原设计中页岩砌块改为ISP-钢丝网架珍珠岩夹芯板,且其的吊挂力等指标合格;十四、《收楼文件接收确认书》,证明原告已于2013年4月24日收房,应从此时计算质保期;十五、《承诺书》及收条,证明原、被告双方已就客厅顶部不平问题达成补偿协议,被告已依照补偿协议向原告支付了补偿金,且原告承诺原、被告双方不存在经济赔偿、补偿及其他纠纷,原告不应再提出任何权利主张;十六、中国建筑科学研究院(涉诉住宅的设计单位)出具的《证明》及中国建筑第八工程局有限公司(涉诉项目的施工单位)出具的《说明》,证���设计变更单经过设计单位盖章确认,具有变更的效力。原、被告的质证意见为:原告对被告提交的证据一表示,买卖合同中并未变更设计规范标准,故应以设计标准为交工标准。对证据二、十、十二、十三的合法性不予确认,主张被告所提交的该证据不符合变更程序,根据建筑工程质量管理条例的规定,建设单位应当将施工设计文件报县级以上人民政府、建设行政主管部门或其他有关部门审查,施工设计文件未经审查批准的不得使用,但从被告所提供的变更通知单中并未看出已经建设主管部门进行审查;另,从涉诉房屋的竣工报告中体现该房屋完工时间为2011年8月20日,而被告提交的变更通知单中变更时间为2011年7月25日,在不足一月的时间内不足以完成所设计的工程,且根据天津市城市建设档案馆中涉诉房屋存档的设计说明上盖有设计单位的图章、注册章、竣工图章,说明该图不仅为设计标准,且为交工标准。对证据三、四与本案的关联性不予认可,主张本案涉诉的案由与上述两案案由不一致。对证据五、六、七、八、十一与本案的关联性不予认可,主张本案原告要求按照涉诉房屋设计规范进行施工并更换相应的建筑材料,而被告提交的上述证据所体现建材的性能与本案均无关。对证据九,主张该解释及术语并未写入相关标准及设计标准,只有写进强行推行的建筑标准和设计标准,才可为涉诉房屋的交工依据。对证据十四,主张《收楼文件接收确认书》只是对收楼文件的确认,但并未对房屋进行实际交付和验收,收楼文件的接收与房屋验收是不同内容;原告方认可确认书上的时间为交付房屋钥匙的时间,只有在交付钥匙后,原告才能进入到房屋内对房屋进行查看、验收,因此原告不认可交付钥匙的时间就是实际交付房屋的时间。对证据十五,主张被告仅就《承诺书》中提到的问题对原告进行了赔付,但该《承诺书》所载内容不在本次诉讼的主张中。对证据十六,主张该《证明》是公司证言,若作为证据提交,应由法定代表人签字,公司盖章,并派相关负责人出庭接受法庭及双方当事人询问,方为合法的证据形式;对《证明》的真实性、关联性均不认可,《证明》所体现的内容为自证,即证明自己设计变更的效力,根据建设工程质量管理条例的规定,建设单位应当将施工设计图纸、设计文件报县级以上人民政府建设行政部门或相关部门审查,施工设计文件未经审查批注的不得使用,根据建设部关于加强住宅工程质量管理的若干意见第二条第一款的规定,不得擅自变更施工图、设计文件,因此该份《证明》无论从证据形式还是证明内容上,均不具有证明效力;关于《说明》,对其证据形式的质证意见同对《证明》的质证意见;对该《说明》的真实性、关联性、合法性均不认可,根据建设部关于加强住宅工程质量管理的若干意见,建设单位为住宅工程质量的第一责任人,中建八局属于总包方、施工单位,并不是工程质量的第一责任人,其内容也属于自证,仅能说明在实际施工中窗体材料为6+12A+6中空玻璃,内墙材料为珍珠岩夹芯板,基于建设工程管理条例和根据建设部关于加强住宅工程质量管理的若干意见的内容,其不能自证变更手续合法。被告对原告提交的证据一中的设计总说明的真实性无异议,但对与本案的关联性不予认可,主张被告已做了相应的设计变更,符合相应的设计规范;对竣工报告的真实性、关联性均不认可。对证据二的真实性无异议,但主张被告已按照合同约定向原告交付了房屋。对证据三中涉诉小区楼房区位图的真实性无异议,对其证明目的不予认可。对证据四的真实性无异议,但对��与本案的关联性不予认可,主张就内墙问题,被告已证明内墙已变更为ISP-钢丝网架珍珠岩夹芯板。对证据五的证明目的不予认可,主张该组证据无法证实墙、门、窗未进行设计变更,且被告已提交了相关的变更通知单。对证据六的证明目的不予认可。对证据七的证据形式及与本案的关联性不予认可。本案在审理过程中,对涉诉房屋进行现场勘验,并制作勘验笔录,记载为:方厅北墙墙面有脱落,卫生间从装修贴砖外观看长宽不一。原、被告对上述勘验笔录所载内容无异议。
经审理查明,原、被告于2013年3月10日签订《天津市商品房买卖合同》,合同约定由原告购买被告开发的位于南开区南门外大街与服装街交口悦府家园×××房屋一套,建筑面积88.89平方米;房屋竣工,经验收合格后,方可交付,其中,新建住宅商品房取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》后方可交付使用;2013年6月10日被告将符合上述条件的房屋交付原告;被告未征得原告同意,不得擅自变更商品房的房屋设计和环境布局,确需变更的,被告应自设计变更方案确定之日起90日内与原告协商(第十条)。该合同附件六《补充合同》第10条第1项约定,《买卖合同》第十条所指的“擅自变更商品房的房屋设计”仅指擅自变更原告所购房屋的结构型式、户型和朝向,未影响到原告所购房屋的结构型式、户型和朝向的房屋设计变更,被告无须通知原告,也无须经原告同意,原告均表示同意和接受。2013年4月24日,原告方签字确认被告出具的《收楼文件接收确认书》,该确认书载明原告收取了交付通知书、住宅质量保修书、住宅使用说明书、物业欢迎函、业主温馨提示等五个文件,并签署了住户登记表、消防安全责任协议书、天津市自来水IC卡户表用水协议书、致燃气新��户的一封信等四份文件;该确认书同时载有:“本人确认已收取并签署、留底上述文件,对上述文件中的条款内容、含义已清晰且无异议,在签订该《收楼文件接收确认书》的当天,上述物业已经本人验收并实际交付本人使用,本人保证在对该物业行使占有、使用、收益和处分的权利的过程中,不危及建筑物的安全和损害其他业主、发展商的合法权益”的内容。2014年11月4日,原告方签字确认被告出具的《承诺书》,该《承诺书》载明:“鉴于贵司本着积极、友好的态度对于房屋出现的客厅顶部不平问题予以妥善解决,本人同意并做出如下承诺:1、本人同意贵公司向本人支付20000元作为上述问题补偿。2、该笔款项的分配将由本人自行解决,由此产生的任何纠纷均与贵司无关。3、本人自愿放弃就此问题再向贵司索要经济赔偿、补偿的权利,贵我双方不存在任何经济赔偿、补偿��其他纠纷。4、本人自愿对上述内容承担保密责任。如因本人原因造成相关信息外泄,贵司有权追索上述补偿款项,本人将无条件予以全部返还,并自愿赔偿贵司由于该等信息外泄而遭受的一切损失。”2013年6月30日,原告方出具收条,内容为:本人系悦府家园3号楼204室业主,今收到大悦城(天津)有限公司支付悦府家园补偿款,金额20000元。2016年5月17日,中国建筑科学研究院出具《证明》记载:“我院为天津大悦城-住宅项目的设计单位,应业主要求,在满足国家规范的基础上,出具如下变更:(1)将住宅外窗改为6+12A+6low-E中空保温玻璃窗,传热系数≤2.5;(2)飘窗窗台以上900mm范围内夹胶玻璃,改为在内侧增加900mm高不锈钢护栏;(3)页岩砌块改为ISP-钢丝网架珍珠岩夹芯板;以上变更经我院盖章确认后,具有变更的效力。”中国建筑第八工程局有限公司出具《说明》记载:“��单位为天津大悦城-住宅项目的施工单位。大悦城-住宅项目外窗、内墙、飘窗玻璃发生变更后,我单位按照(1)将住宅外窗改为6+12A+6low-E中空保温玻璃窗,传热系数≤2.5的设计变更通知单、(2)飘窗窗台以上900范围内夹胶玻璃,改为在内侧增加900高不锈钢护栏的设计变更通知单;(3)中页岩砌块改为ISP-钢丝网架珍珠岩夹芯板的设计变更通知单进行施工。由于我单位人员变动,未及时将上述三项设计变更单交城建档案馆保存。我单位将积极整理上述材料,尽快将设计变更材料交城建档案馆保存。特此说明!”庭审中原告方表示,原告方不能确定涉诉房屋的交付时间;设计单位应施工单位要求自行更改设计文件不合法;原告要求被告更换、重做的理由是被告应按设计规范进行施工,而非相关变更材料没有留存城建档案馆。被告于庭审中表示,原告主张设计变更单未留存在城建档案馆,不应成为原告要求被告进行更换或重做的理由,被告交付给原告的房屋外窗、内墙、飘窗已经做了相应的设计变更,发生了变更的法律效力,且房屋的施工单位已说明了未及时将设计变更单交城建档案馆保存的理由。上述事实,有当事人陈述及相关证据佐证,经当庭质证,本院予以确认。
本院认为,原、被告双方签订的《天津市商品房买卖合同》及原告方签字确认的《收楼文件接收确认书》、《承诺书》均系当事人真实意思表示,且不违反法律及行政法规禁止性规定,应为合法有效。依据《天津市商品房买卖合同》和《收楼文件接收确认书》所载时间及原告方陈述交付房屋钥匙的时间,可认定被告依约向原告交付了涉诉房屋。现原告要求被告对涉诉房屋存在的质量问题进行维修,因涉诉房屋已于2013年4月24日交付原告方,对于房屋存在的客厅顶部不平问题,被告已向原告方支付了20000元补偿款,原告现有证据不能充分证明涉诉房屋除客厅顶部不平问题外,所存其它问题发生在质保期限内,故对原告该项诉讼请求,本院不予支持。对原告要求被告将涉诉房屋中建筑材料不合格或不符合设计规范、施工规范和合同约定的进行更换或重做,并承担由于更换、重做所致损失的诉讼请求,因被告已提供设计单位对住宅外窗、飘窗窗台、页岩砌块等的变更设计《证明》,且原告未充分举证证明涉诉房屋所使用的户门不符合设计及合同标准、内墙不符合设计及施工标准,故对原告上述请求,本院亦不予支持。综上,本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款,《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定,
判决如下:驳回原告高子逾的诉讼请求。案件受理费80元,由原告担负。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于天津市第一中级人民法院。
审 判 长 郝春杰
代理
审判员 刘 娜
人民陪审员 陶永利二〇一六年××月××日
书 记 员 范 蕊 更多数据：