天津市北辰区人民法院民 事 判 决 书（2016）津0113民初1320号原告李敏亭，男，1964年11月21日出生，汉族，农民，住天津市北辰区。委托代理人徐兰凤，女，1962年6月29日出生，汉族，农民，住天津市北辰区（系原告妻子）。委托代理人王振荣，天津市北辰区北仓镇法律服务所法律工作者。被告程振书，男，1972年10月11日出生，汉族，农民，住河南省驻马店市新蔡县。
原告李敏亭与被告程振书农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月3日立案受理后，原适用简易程序，后转为普通程序，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李敏亭及其委托代理人徐兰凤、王振荣到庭参加了诉讼，被告程振书经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告李敏亭诉称,2002年7月，原、被告签订了房屋出售合同，原告是甲方，被告是乙方，合同中约定，一、甲方在本村内有砖房四间（正房），配房两间，房长17米，宽5米，院长18米，宽17米；
二、房主李敏亭（原房主李顺福之子）；
三、坐落位置东邻孟继合，西邻蔡淑芳，南邻李敏元；
四、甲方愿以3.9万元价格一次性卖给乙方，立合同后一次性现款交清。合同签订后，原告腾出房屋，被告交付价款并入住多年。后被告在回河南老家前，多次找到原告及妻子协商，愿将该房屋卖给原告，起初要价13万，最后双方商定以6万元成交。原告将6万元凑齐后，让被告及妻子来取房款时，被告已回河南老家，后无法联系。原告认为被告不讲诚信，且双方签订的房屋出售合同违反了国家的相关法律规定，是无效合同，故原告呈诉。请求：1、确认原、被告于2002年7月签订的房屋出售合同无效；2、判令原告返还被告购房款3.9万元；3、判令被告返还原告坐落在天津市北辰区双口镇岔房子村中街25号宅院内的房屋（包括：北房4间、西房2间，墙头、门楼）；4、判令被告承担本案的诉讼费。原告为支持其主张，提交如下证据：证据一、天津市北郊区居民、社员建房用地使用证存根1份，证明原告出售给被告的房屋系将原建房用地使用证上的房屋拆除后重新建盖的，但新建盖的房屋并未重新取得建房用地使用证；证二、房屋出售合同1份，证明原、被告之间系房屋买卖合同关系，2002年7月，原告将自己建盖的房屋以3.9万元的价格出售给了被告，原告收取了房款，被告入住该房屋；证三、天津市北辰区双口镇岔房子村民委员会出具的证明1张及天津市公安局上河头派出所出具的证明2张，证明李顺福、孙文珍系原告的父母及李顺福与孙文珍的死亡时间。被告程振书经本院合法传唤无正当理由拒不到庭应诉，亦未提交书面答辩意见或证据。
经审理查明，原告系北辰区双口镇岔房子村村民，被告并非该村村民。原、被告经人介绍相识，双方于2002年7月签订了房屋出售合同，原告作为甲方，被告作为乙方，双方约定：
一、甲方在本村内有砖房四间（正房），配房两间，房长17米，宽5米，院长18米，宽17米；
二、房主为甲方李敏亭（系原房主李顺福之子）；
三、房屋位置东邻孟继合，西邻蔡淑芳，南邻李敏元；
四、甲方愿以3.9万元价格一次性卖给乙方，立合同后一次性现款交清。该合同甲方处有原告签字并按手印，乙方处有被告签字并按手印，并有三位证明人签字并按手印。被告依约向原告交付购房款3.9万元，原告将坐落于天津市北辰区双口镇岔房子村中街25号房屋交付被告居住使用。另查，原告提交的建房用地使用证中载明建房户名为李顺福，施工地点为岔房子村，房屋结构为砖结构，共计3间，长17米，宽5米，面积85平方米，院落长18米，宽17米。庭审中，原告主张将上述房屋3间拆除后在原址北辰区岔房子村中街25号重新建盖了北房4间、西房2间及墙头和门楼，但并未取得建房用地使用证明，后原告将上述房屋出售给被告，被告入住后为满足其车辆通行需要将上述房屋中的西房2间及墙头和门楼拆除，现仅留有北房4间。上述事实，有原告提供的证据及庭审笔录予以证实。
本院认为，本案系农村房屋买卖合同纠纷，本案的争议焦点为：原、被告所签订的房屋出售合同的效力问题及合同效力判定后的法律后果。对此，本院分析如下：按照民事诉讼法的规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供确实、充分的证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明其主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。原告主张向被告出售的房屋情况与原告提交的建房用地使用证中载明的房屋情况并不一致，庭审中，原告虽主张重新建房的事实，但并未取得建房用地使用证明，且原建房用地使用证户名仍为原告父亲李顺福，原告并未提供充分的证据证实其系所售房屋的权利人。除此之外，我国土地管理法规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，原告出售房屋的行为必然伴随土地使用权的一并流转，农村房屋属于不动产，原告出售房屋的行为并未经过有权机关的批准或公示登记，故原告向被告出售房屋的行为，违反了法律强制性规定，原告与被告之间签订的房屋买卖合同应为无效合同。因无效合同取得的财产，应当予以返还，原告自愿退还被告购房款3.9万元，符合法律规定，本院依法予以支持，但对于原告要求被告返还所售房屋的主张，因其并未提供证据证实系该房屋的所有权人，故本院对其该项诉讼请求不予支持。被告经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为对原告的主张放弃抗辩的权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，
判决如下：
一、原告李敏亭与被告程振书于2002年7月签订的房屋出售合同为无效合同;二、原告李敏亭于本判决生效后十日内退还被告程振书购房款39000元；
三、驳回原告李敏亭其他的诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照民事诉讼法第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费776元，公告费560元，共计1336元，由被告程振书负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。
审 判 长 刘 彬
代理
审判员 陈 达
人民陪审员 张 宏
二〇一六年七月十八日
书 记 员 张玉芹附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：《中华人民共和国合同法》：第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 更多数据：搜索“”来源：