上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0117民初4698号原告上海飞航电线电缆有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人石海云，总经理。委托代理人钟焱，上海小城(苏州)律师事务所律师。被告封一栋，男，1975年5月17日生，汉族，住上海市松江区。委托代理人姚臻滢，上海汇道律师事务所律师。委托代理人卢梦茜，上海汇道律师事务所律师。
原告上海飞航电线电缆有限公司(以下简称“飞航公司”)与被告封一栋房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月3日立案受理后，依法适用简易程序于2016年4月8日公开开庭进行了审理。后被告依法向本院提起反诉，本院受理后与本诉合并审理，并于2016年5月20日再次公开开庭进行了审理，诉讼中，因被告未按期缴纳反诉费用，且申请先撤回其反诉请求，本院裁定按被告撤回反诉处理。2016年6月17日，本院再次公开开庭进行了审理。原告飞航公司的委托代理人钟焱、被告封一栋的委托代理人姚臻滢三次到庭参加诉讼，被告封一栋到庭参加了第一、二次庭审，被告封一栋的委托代理人卢梦茜到庭参加了第二、三次庭审。本案现已审理终结。
原告飞航公司诉称：2013年1月1日，原、被告签订了《房屋租赁合同》一份，约定被告向原告承租位于上海市松江区玉树路XXX号-XXX号房屋(以下简称“涉案房屋一”)用于开设经营浴场，房屋面积为861平方米，合同还对租赁期限、租金标准、支付方式、违约责任等进行了约定。2013年10月25日，被告因扩大经营的需求，与原告又签订了《房屋租赁合同》一份，约定被告向原告追加承租原租赁房屋旁���告所有的位于上海市松江区飞航厂房原电线仓库的房屋(以下简称“涉案房屋二”)，房屋面积为290平方米，合同同样对租赁期限、租金标准、支付方式、违约责任等进行了约定。在上述租赁合同履行过程中，为方便支付结算，原、被告口头约定将两份合同租金的支付时间统一为每季度第二个月的第一天一并支付，其他不变。然而，被告自2014年开始拖欠支付租金以及水电费，并于2014年8月5日向原告提交一份《关于缓交房租的申请》，此后又出具了缴纳款项的承诺书，但其并未按照承诺的付款计划履行。后因被告一直未能支付租金，原告就被告私自转租给案外人熊某某的126平方米房屋事宜与被告及熊某某签订《房屋租赁合同补充协议》，同意自2015年12月10日起收回原先出租给被告的房屋中的126平方米后直接出租给熊某某，原告自熊某某处收取的126平方米的租金以及物业费，从甲方根据前述两份《房屋租赁合同》约定的应向被告收取的承租面积共计1,151平方米的房屋租金及物业费中予以扣除。2015年8月17日，原告与熊某某就126平方米的房屋面积签署了一份《房屋租赁合同》，另行约定了租赁期限、租金标准、支付方式等。截至起诉之时，熊某某已经向原告支付2015年12月10日至2016年5月9日两个季度的租金及物业费共计57,268元，该部分金额已按照《补充协议》的约定在被告应付的1151平方米面积的房屋租金及物业费中扣除。为此，原告诉至法院，请求判令：1、原、被告之间的两份房屋租赁合同无效；2、被告向原告返还原告所有的坐落于上海市松江区玉树路XXX号上海飞航广场内西北角的面积为1,025平方米的房屋；3、被告向原告支付拖欠的自2014年2月1日起至2016年4月30日止的房屋使用费人民币1079,682元(已扣除案外人熊某某代付的租金55,000元以及物业费2,268元)以及自2014年12月1日起至2016年2月29日止的水电费186,123.60元；4、被告向原告支付自2016年5月1日起至实际返还房屋之日为止的房屋占用使用费(按照每日1,230元的标准计算)和物业管理费(按照每日85.40元的标准计算)，以及自2016年3月1日起至实际返还房屋之日为止的水电费(按照实际发生的费用为准)；5、被告向原告支付违约金共计221,400元；6、被告支付原告为本案支出的律师费2万元。
被告封一栋辩称：同意原告的诉请1，不同意2-7的诉请。诉请2中本案合同无效的责任在于原告，在原告未赔偿被告损失的情况下，被告拒绝返还房屋。对于诉请3计算方式没有异议，对于861平方米房屋，原告主张的计算周期内被告还付过一笔钱，金额为30,135元，被告认为该笔钱付的是该周期内的租金，而非物业管理费，但是原告将该笔钱抵扣了2014年3月1日至2014年4月30日的物业管理费，因此租金和物业管理费的起算时间是不一样的。租金和物业管理费是一起支付的，原告没有开具单独物业费的单子。对于欠付物业管理费的周期应该从2014年3月1日开始计算。对于290平方米房屋，原告也将11,339元计入了物业管理费而没有计入租金。对于两处房屋欠付的总额以及合计的总计金额均没有异议。由于原告提供的房屋是违章建筑导致合同无效，租金不应按市场价和合同价计算，应按照农业用地酌情减少。诉请3中的水电费原告没有提供相应单据，不应该由被告支付原告。对于诉请4和之前意见一致，是违章建筑，不存在支付物业管理费的情况，保留索回物业管理费的权利。2016年5月1日之后的占有费和物业管理费的确没有支付。水电费被告自行负担，在原告没有提供垫付单据的情况下，不应该向被告主张。对于诉请5、6，本案不属于解除合同，而是合同无效，该两项均不成立。
经审理查明：2013年1月1日，原告作为甲方(出租方)、被告作为乙方(承租方)，双方签订了《房屋租赁合同》一份，约定甲方将涉案房屋一出租给乙方，房屋面积约861平方米，租赁期限共13年，自2013年1月1日起至2025年12月31日；免租期5个月，自2013年1月1日起至2013年5月30日；租金自2013年6月1日起算，租金按照先付后用原则，每季度一付，乙方应在2013年5月20日前向甲方支付首次租金共计94,279.50元，其后，乙方应按照此期限在每个支付月开始的前10天全额支付下一期租金；租金按照每日每平方米人民币1.2元计算，每年租金人民币377,118元，此年租金每3年递增3%；乙方应在本合同签署后的10日内向甲方支付等额于1个月租金的保证金，计人民币31,426.50元；甲乙双方商定房屋物业管理费2.5元/平方米/月，由乙方在支付租金时一并支付；甲方安装设备用于分别计算各���租人的水、电、气的用量，乙方按照甲方的缴费标准，原则上据实承担所发生的费用，费用由甲方代收，每个月收取一次，若各承租人的仪表数值之和与甲方总表数值之间存在差额，则此差额由各承租人按租赁房屋面积比例承担；乙方同意甲方代为收取物业管理费，甲方应向乙方提供由税务部门监制的有效发票，如无另外约定，乙方应在支付租金时一并缴付同期的物业管理费；在甲方依据约定单方解除本合同的情况下，乙方不仅应当向甲方付清合同解除前的所有租金、费用和实际交还房屋前的房屋使用费，而且乙方还应当向甲方支付相当于6个月租赁房屋租金的违约金……；违约金条款以及关于损害赔偿额计算方式的条款均独立有效，不因合同其他条款的无效和合同被解除而无效或者不被适用；因诉讼或者仲裁而发生的仲裁费用由违约方承担，此外，违约方还应承���守约方支出的合理的律师费，以及其他为实现权利救济而支出的合理费用。房屋租赁合同还对其他相关事宜进行了约定。2013年10月25日，原告作为甲方(出租方)、被告作为乙方(承租方)，双方签订了《房屋租赁合同》一份，约定甲方将涉案房屋二出租给乙方，房屋面积为290平方米，租赁期限共9年，自2013年11月1日起至2022年10月31日；免租期3个月，租金自2014年2月1日起算；租金按照先付后用原则，每个月一付，乙方应在2014年2月1日前向甲方支付首次租金共计31,755元，其后，乙方应在每个支付月的前一个星期全额支付下一期租金；租金按照每日每平方米人民币1.2元计算，每年租金人民币127,020元，此年租金每5年递增3%；乙方应向甲方支付等额于1个月租金的保证金，计人民币10,585元；租赁期间，房屋物业管理费2.5元/平方米/月，年物业管理费为人民币8,700元，由乙方按照���金支付期限一并支付给甲方；甲方安装设备用于分别计算各承租人的水、电、气的用量，乙方按照甲方的缴费标准，据实承担所发生的费用，费用由甲方代收，每1个月收取一次，并开具发票；租赁房屋位于甲方统一规划和商业经营的上海飞航广场内，乙方接受甲方对于租赁房屋以外的上海飞航广场公共空间的物业管理，并同意向甲方支付物业管理费；如果乙方逾期未缴足租赁房屋租金达2个月，则被视为根本违约，除非甲乙双方就拖欠租金情况另立书面协议解决，甲方有权单方解除本合同，并以书面形式告知乙方，届时乙方不仅应向甲方支付合同解除前的租金和乙方实际返还租赁房屋前的房屋占有使用费，而且如果合同解除日距离租赁期限到期日小于6个月，乙方须向甲方支付相当于6个月组租赁房屋租金的违约金作为对甲方预期收益的赔偿，如果合同解除日距离租���期限到期日大于6个月，则乙方应支付相当于剩下的租赁期限的租金作为违约金，但不超过一年的租金额；违约金条款以及关于损害赔偿额计算方式的条款均独立有效，不因合同其他条款的无效和合同被解除而无效或者不被适用；因诉讼或者仲裁而发生的仲裁费用由违约方承担，此外，违约方还应承担守约方支出的合理的律师费，以及其他为实现权利救济而支出的合理费用。房屋租赁合同还对其他相关事宜进行了约定。上述二份合同签订后，原告按约将房屋交付被告使用，被告向原告支付了共计42,026.50元的租赁保证金，并在涉案房屋处开办有泓净浴场，目前仍在经营中。2015年8月，原告作为甲方(出租方)、被告作为乙方(承租方)、案外人熊某某作为丙方(承租方)，三方签订了《房屋租赁合同补充协议》一份，约定自2015年12月10日起，甲乙双方于2013年1月1日就涉案房屋一签订的《房屋租赁合同》继续履行，乙方终止与丙方于2014年4月21日签订的《房屋租赁合同》；自2015年12月10日起，甲方将收回乙方转租给丙方的126平方米的房屋，并由甲方另行与丙方签订《房屋租赁合同》，甲方从丙方处收取的房租租金及物业费，将在乙方的房屋租金及物业费中扣除；若丙方到期不续租，则甲方仍按合同约定向乙方收取租金。同年8月17日，原告与熊某某另行签订了《房屋租赁合同一份》，约定将上述126平方米的房屋出租给熊某某用于汽车美容，租赁期限自2015年12月10日起至2019年5月9日止。房屋租赁合同还对其他相关事宜进行了约定。2014年8月5日，被告以浴场装修投入巨大为由，向原告发出关于缓交2014年6月至2014年12月底房租的申请。2015年1月7日，被告向原告出具了欠缴租金、物业费、水电费的付款计划，确认截至2015年1月17日被告还欠付原告租金、物业费、水电费合计538,227.30元，以及被告承诺按照付款计划归还拖欠的费用并保证按时支付之后的租金和其他费用。2015年4月30日，被告向原告出具了欠缴租金、物业费、水电费的付款计划，确认截至2015年4月30日被告还欠付原告租金、物业费、水电费合计660,362.80元，以及被告承诺按照付款计划归还拖欠的费用并保证按时支付之后的租金和其他费用。2016年1月12日，原告向被告发出关于执行上级单位清收租金费用工作的通知函，载明截至2016年1月，被告共计欠缴房屋租金973,649元、水电费145,418.80元，为此，上级单位建议被告分三步逐步缴清欠付的租金及水电费，如果清收工作仍然没有任何进展，上级单位将直接介入并指令原告公司法律顾问采取司法诉讼措施。被告于2016年1月12日在该通知函落款处的下方签署了名字。原告为提起本案诉讼支出了律师费2万元。庭审中，原��向本院提交了手绘平面图一份，载明了涉案房屋的具体位置，被告对于房屋的位置没有异议。庭审中，被告确认自2014年12月1日至2016年2月29日的水电费其没有支付过庭审中，原告提交了关于飞航广场缴付水电费与向商户收取情况的说明、飞航公司支付国网公司的电费清单、电费发票、飞航公司支付松江自来水公司水费和排污费的清单、水费发票、排污费发票，证明原告已将缴纳了2014年12月至2016年4月整个广场的电费，分表的电费是没有发票的，17个月中原告共缴纳电费5,053,147.94元，基本电费按装机每千瓦42元，另加分时电费每度电峰1.231元、平0.769元、谷0.292元，考虑到公共部位照明、线路损耗、公共部位商户安装灯箱广告等电耗因素，原告向承租户实际用电量收取每度电1.23元；水费分二部分，自来水由原告向松江自来水公司缴付每吨2.89元，排水费由原告向松江污水��理厂缴付按实际用水每吨2.11元，根据水费清单，每一吨用水的单价(包含税费、排污费)成本为4.97元，原告向被告收取了4.10元，2014年12月至2016年4月，原告共缴纳水费424,830.18元。被告质证认为，如果发票有原件真实性没有异议，但关联性也不认可，电费的邮寄地址是玉树路XXX号，特邮地址是玉阳路XXX号，水费的邮寄地址是玉树路XXX-XXX号，被告承租的是玉树路XXX号，缺乏和本案的关联性，且原告已经过了举证期限，电费和水费清单明细原告自行制作的，真实性、有效性、合法性不认可；水电费的收费依据是私定的，不符合国家标准，原告至今未能提供浴场的单独水电费缴费凭证，故被告对于应当采用什么样的标准也不需再证明。庭审中，原告提交了2016年5月22日拍摄的水表和电表的照片、浴场电费水费明细，证明2014年12月至2016年4月浴场的用电量、用水量及相应的价格，截止2016年5月22日，涉案的浴场共计用电4,105度、用水13,912立方，照片显示比2016年4月数字又增加了一些，水电表都是给浴场单独安装的，是从零开始计算的。被告质证认为，对电表、水表的数字认可，但是和本案的关联性不认可，记载的数字无法证明就是被告浴场实际产生的水电费；浴场电费、水费明细是原告单方面制作，没有经过被告确认，真实性、关联性不认可。诉讼中，原告提交了情况说明一份，表示被告在承租涉案房屋后是以上海泓净浴场有限公司的名义对外开设经营浴场，但该公司并非合同相对方，于本案系争法律关系没有直接联系，且该公司的法定代表人即为被告，事实上该公司是被告为在涉案房屋内开展经营浴场而设立，现被告已经在法庭上陈述了意见，故原告不再在本案中申请追加第三人，请法院依法裁判。以上事实，有房屋租赁合同、房屋租��合同补充协议、申请、付款计划、通知函、委托律师合同、发票、平面图、情况说明、照片以及当事人的陈述等证据证实，本院予以确认。
本院认为：违反法律、行政法规的强制性规定而订立的合同系无效合同。本案中，原告出租给被告的涉案房屋并未取得合法批准建造房屋的相关许可证明，故原、被告之间签订的两份租赁合同，违反了我国法律和行政法规的强制性规定，应当认定无效。其次，合同无效后，被告应当将涉案房屋返还原告，故原告主张被告返还其扣除另行出租给案外人的126平方米的房屋后的1,025平方米房屋的请求，于法有据，本院予以支持。关于原告主张的被告支付其自2014年2月1日起至2016年4月30日止的房屋使用费的请求，实际包含了两份合同项下的房屋占用费及物业管理费，被告对于其计算方式及欠付总额并无异议，本院对此予以支持。
被告辩称的合同无效后，租金不应按市场价和合同价计算，应按照农业用地酌情减少的意见，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。此外，因原告在合同履行中已收取被告租赁保证金42,026.50元，合同无效后应当予以返还，故该笔费用可在房屋使用费中予以扣除。对于原告主张的自2014年12月1日起至2016年2月29日止的水电费的请求，被告虽辩称原告的收取标准不合理、未提供分表的水、电费缴费凭据等，但其一、被告庭审中确认其并未自行缴纳过，而原告却提供了其代为缴纳所有承租户水、电费的票据，原告陈述的分表没有独立的水、电费缴费凭据亦属合理，本院予以采信；其二，原告按约为被告设立了独立的水表和电表并每月计取读数，水、电表的实际读数也能够与原告的抄表数字相互佐证，而被告也多次向原告出具过付款计划，对于欠付费用予以确认，且对于水电费的计费方��、计费标准等并未提出异议，故对于被告的辩称意见，本院不予采纳。原告主张的水电费并无不当，本院予以支持。对于原告主张的自2016年5月1日起至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费和物业管理费，被告确认没有支付，原告的主张于法有据，本院予以支持，但物业管理费的标准应当为每日84.25元。对于原告主张的自2016年3月1日至实际返还房屋之日止的水电费，庭审中，原告表示尚未抄表，被告还在实际使用，故双方可在实际发生且数额明确后另行结算，本案不再予以处理。对于原告主张的违约金及律师费，属合同有效时违约方应当承担的责任，现合同被确认为无效，故本院不再予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)款、第五十八条，《最高人民法院》第二条、第五条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，
判决如下：
一、确认原告上海飞航电线电缆有限公司与被告封一栋于2013年1月1日签订的《房屋租赁合同》以及于2013年10月25日签订的《房屋租赁合同》无效；
二、被告封一栋于本判决生效之日起十日内返还原告上海飞航电线电缆有限公司位于上海市松江区玉树路XXX号上海飞航广场内西北角的面积为1,025平方米的房屋(详见房屋平面图)；
三、被告封一栋于本判决生效之日起十日内支付原告上海飞航电线电缆有限公司拖欠的自2014年2月1日起至2016年4月30日止的房屋使用费1,037,655.50元(已扣除租赁保证金42,026.50元)；
四、被告封一栋于本判决生效之日起十日内支付原告上海飞航电线电缆有限公司拖欠的自2014年12月1日起至2016年2月29日止的水电费186,123.60元；
五、被告封一栋于本判决生效之日起十日内支付原告上海飞航电线电缆有限公司自2016年5月1日起至实际返还上述房屋之日止的房屋占有使用费(按照每日1,230元的标准计算)和物业管理费(按照每日84.25元的标准计算)；
六、驳回原告上海飞航电线电缆有限公司的其余诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18,524.80元，减半收取9,262.40元，由原告上海飞航电线电缆有限公司负担1,315.40元(已付)，被告封一栋负担7,947元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 洪 飞
二〇一六年七月十八日
书记员 刘思钰附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
二、《最高人民法院》第二条出租人未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。……三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 来源：百度搜索“”