河北省廊坊市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）冀10民终2349号上诉人（原审被告）赵凤志。上诉人（原审被告）赵燕民。二上诉人委托代理人高玉英，河北香河县县城鸿鹄法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）香河富泰房地产开发有限公司，住所地香河县大香线西侧河北止务村南。法定代表人张晖，该公司董事长。委托代理人靳洪勇，河北宝成律师事务所律师。原审被告香河县新开街道办事处前店子村村民委员会。法定代表人程金河，该村村委会主任。委托代理人梁里。
上诉人赵凤志、赵燕民因租赁合同纠纷一案，不服香河县人民法院（2016）冀1024民初385号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审认定，被告香河县新开街道办事处前店子村村民委员会（以下简称前店子村委会）于2003年10月1日将其村边废地30.92亩（包括三块：第一块10.53亩东邻侯振华住宅，北邻村街道为63.7米，西至秀水渠为104.3米，南至陈华住宅坡下为62.1米，东到南为87.4米；第二块12.47亩北至王殿勤牛场为164米，东至秀水渠，南至道中心为50.7米，西至道中心；第三块7.92亩北至村街道为76.6米，西至王殿忠房为74米，南到段庄地边，东至冯海养鸡房为64米）出租给被告赵凤志做商业建筑使用，期限为50年。2011年1月21日，原告香河富泰房地产开发有限公司（以下简称富泰公司）与被告赵凤志、赵燕民、前店子村委会签订了废旧村边废地承租合同补充协议，约定原赵凤志承租的30.92亩土地由原告富泰公司与被告赵凤志、赵燕民共同承租，且约定被告赵凤志、赵燕民的全部权利和义务均由原告富泰公司代为行使。2011年1月29日，原告富泰公司与被告赵凤志、赵燕民签订协议书一份，约定被告赵凤志、赵燕民于2011年1月29日前将共同租赁土地上的现有全部房屋等地上建筑物、构筑物及树木进行拆除和移除后向原告富泰公司交付净地（但应保证水、电供应及道路畅通），原告富泰公司向被告赵凤志、赵燕民支付24990960元补偿款（含应向被告前店子村委会交纳的全部租金）。另约定，如被告赵凤志、赵燕民未按协议约定日期拆除租赁土地上的房屋、构筑物，移除树木，向原告富泰公司交付净地及相关权属证明，每延期一天，应按协议补偿款总额的2‰向原告富泰公司支付违约金，以此进行累加，且原告富泰公司有权强制拆除。签订协议书当日，原告富泰公司如约履行了全部补偿款，被告前店子村委会也收到了剩余年限全部租金3988680元。但被告赵凤志、赵燕民只将涉案土地的地上物清除了一部分，剩余部分至今仍未清除。2013年7月3日，被告前店子村委会与案外人魏紫峰签订土地承包合同一份，约定将上述土地出租给魏紫峰使用，期限为3年。另查，案外人魏紫峰系原告富泰公司股东。原审认为，依法成立的合同，自成立时生效，对当事人具有法律约束力。
原告富泰公司主张被告前店子村委会原出租给被告赵凤志使用的30.92亩土地，自2011年1月21日起由原告富泰公司与被告赵凤志、赵燕民共同承租，提供了废旧村边废地承租合同补充协议予以证实。三被告对该补充协议均有异议，被告赵燕民认为其只是替父代签，与其无关；被告赵凤志、前店子村委会认为补充协议中无法定代表人签字，不符合村民意愿，应为无效，且租赁期限超过了法定年限20年。经审查，该补充协议加盖了原告富泰公司和被告前店子村委会印章，有被告赵凤志、赵燕民签名及捺印，能够反映系各方当事人的真实意思表示，客观、真实，且三被告均未提供相应证据证明其异议成立，故原审对该补充协议的真实性予以确认，对原告富泰公司与被告赵凤志、赵燕民自2011年1月21日起共同承租涉案土地的事实予以认定，但约定的出租期限确与法律规定相悖，超过20年的部分应为无效。
原告富泰公司主张2011年1月29日其与被告赵凤志、赵燕民签订协议书有效，被告赵凤志、赵燕民对协议书真实性无异议，被告前店子村委会认为该协议书系承租人内部约定，与其无关。经审查，该协议书系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，故原审确认该协议有效。原告富泰公司要求被告赵凤志、赵燕民拆除涉案土地地上物并交付土地或将涉案土地及地上物交付原告富泰公司由原告富泰公司自行拆除，要求被告前店子村委会予以协助，被告赵凤志、赵燕民庭审中均称对涉案土地已不再拥有使用权，地上物也放弃不要，且原告富泰公司已如约履行了全部补偿款及租金，故原审认为涉案土地的地上物以归原告富泰公司所有，由原告富泰公司自行处理为宜；涉案土地因被告前店子村委会又出租给案外人，故其应协助原告富泰公司交接承租的涉案土地。
被告前店子村委会辩称，2013年7月3日将涉案土地出租给案外人魏紫峰，但实际使用该土地的就是原告富泰公司，原告富泰公司不认可。虽魏紫峰确系原告富泰公司股东，但被告前店子村委会并未提供有效证据证明魏紫峰签订土地承包合同的行为系原告富泰公司行为，故原审对其抗辩理由不予采纳。原告富泰公司要求三被告向其每天按协议书约定补偿款的2‰支付自2011年1月30日至实际交付土地之日的违约金，三被告均有异议，被告前店子村委会认为2011年1月29日协议书对其没有约束力且认为违约金约定过高，被告赵凤志、赵燕民认为未完全履行拆除义务系政府因村民上访暂时不让动造成，并非其违约。因该协议书系原告富泰公司与被告赵凤志、赵燕民之间达成的协议，确无法约束被告前店子村委会，故原告富泰公司要求被告前店子村委会按协议约定支付违约金无事实及法律依据，原审不予支持。被告赵凤志、赵燕民虽有异议，但均未提供相应证据证明其未及时履行义务的合法性，故其未如约履行相应义务，应按约定支付违约金。但协议约定的履行时间为协议签订当日，不合常理，原审认为应给被告赵凤志、赵燕民合理的履行期限，以一个月为宜。而且，2013年7月3日，被告前店子村委会将涉案土地又另行出租，也是被告赵凤志、赵燕民不能履行相应义务的客观原因，故违约金的计算期间应自2011年3月1日至2013年7月2日。另外，协议书关于违约金的约定确实过高，根据法律规定，确定违约金应以实际损失为基础，原告富泰公司未提供证据证明其损失的数额，故应以协议补偿款作为本金，按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算为准。综上，原告富泰公司符合法律规定部分的诉讼请求，原审予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定判决：
一、原告香河富泰房地产开发有限公司与被告赵凤志、赵燕民于2011年1月29日签订的协议书有效；
二、被告香河县新开街道办事处前店子村村民委员会村边废地30.92亩（包括三块：第一块10.53亩东邻侯振华住宅，北邻村街道为63.7米，西至秀水渠为104.3米，南至陈华住宅坡下为62.1米，东到南为87.4米；第二块12.47亩北至王殿勤牛场为164米，东至秀水渠，南至道中心为50.7米，西至道中心；第三块7.92亩北至村街道为76.6米，西至王殿忠房为74米，南到段庄地边，东至冯海养鸡房为64米）的地上物归原告香河富泰房地产开发有限公司所有，由原告富泰公司自行处理；被告香河县新开街道办事处前店子村村民委员会协助原告富泰公司交接承租的涉案土地；
三、被告赵凤志、赵燕民于判决生效后七日内给付原告香河富泰房地产开发有限公司违约金（按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍按本金24990960元，自2011年3月1日计算至2013年7月2日）；
四、驳回原告香河富泰房地产开发有限公司的其他诉讼请求。宣判后，上诉人赵凤志、赵燕民不服一审判决提起上诉，其上诉理由主要是：
一、上诉人赵凤志不应给付被上诉人富泰公司违约金；
二、上诉人赵燕民不是本案适格主体，不应承担任何责任；
三、本案遗漏了当事人王殿勤、张杰文、阮宝旺；
四、被上诉人富泰公司主张的违约金已超过诉讼时效。
被上诉人富泰公司答辩称，一审认定事实清楚，证据充分，请求二审法院维持原判。原审被告前店子村委会答辩称，上诉人赵凤志辩称拆除涉案土地地上物的过程中有村民阻拦，但与前店子村委会无关，上诉人赵凤志以不可抗力推卸自己应承担的民事责任不妥。二审
经审理查明的事实与一审相同。
本院认为，上诉人赵凤志、赵燕民的上诉主张缺乏事实和法律依据，本院不予采信。一审认定事实清楚，证据充分，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13800元，由上诉人赵凤志、赵燕民负担。本判决为终审判决。
审判长 于 东
审判员 郑海清
审判员 罗丕军
二〇一六年七月十八日
书记员 韦 丹