黑龙江省佳木斯市向阳区人民法院民 事 判 决 书（2016）黑0803民初394号原告常秀英，女，1953年2月16日出生，汉族，黑龙江省水利第三工程处退休职工，住佳木斯市向阳区水利社区*组**号。委托代理人于延滨，男，1965年2月22日出生，汉族，佳木斯市东风区前安法律服务所法律工作者，住佳木斯市向阳区杏园社区*组**号。被告苏连和，男，1970年4月5日出生，汉族，个体工商户，住佳木斯市郊区四丰乡顺山堡村*组**号。被告姜庆发，男，1978年2月2日出生，汉族，农民，住佳木斯市郊区沿江乡三连村*组***号。身份证号：2308111978********。二被告共同委托代理人崔明宇，黑龙江中东律师事务所律师。
原告常秀英与被告苏连河、姜庆发返还原物纠纷一案原告于2016年4月12日向本院提出诉前财产保全申请，同日本院作出民事裁定，查封被告姜庆发所有的位于佳木斯市向阳区水利社区，建筑面积49.30平方米房屋（佳房权证向字第20120070**号）。本院于2016年5月19日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人于延滨，二被告委托代理人崔明宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告常秀英诉称，二被告于2012年8月1日签订房屋买卖合同一份，苏连和转让给被告姜庆发的房屋，是原告于1992年从黑龙江省水利三处购买的职工集资楼。2006年黑龙江省水利三处再次以集资建房单位就该房与被告苏连和签订了一份《集资建房协议书》。2008年原告就该《集资建房协议书》的效力诉讼至法院。2011年7月，佳木斯市中级人民法院（2011）佳民再字第10号民事判决书认定该《集资建房协议书》无效。2013年5月，佳木斯市向阳区人民法院（2013）向民初字第41号判决确认该集资楼归原告常秀英所有。2016年4月，佳木斯市向阳区人民法院在执行中发现房屋（产权证号：2012007059号，面积49.30平方米）已过户至被告姜庆发名下，故裁定终止执行。故原告诉讼至法院，要求确认二被告于2012年8月1日签订的《房屋买卖合同》无效；被告姜庆发将争议房屋过户至原告名下，二被告承担过户费用；被告姜庆发倒出争议房屋返还原告；诉讼费用由二被告承担。
被告苏连和辩称，被告苏连和有权处分争议房屋，佳木斯市中级人民法院（2011）佳民再字第10号民事判决书仅认定《集资建房协议书》无效，而未判决集资楼归原告常秀英所有。佳木斯市向阳区人民法院（2013）向民初字第41号判决中才确认集资楼归原告常秀英所有。被告苏连和处分争议房屋时间为2012年，此时争议房屋仍在被告苏连和名下，没有确权给原告常秀英；被告姜庆发系善意取得房屋，因被告苏连和处分争议房屋时有所有权，将房屋确权给被告常秀英是在2013年5月，房屋交易后的第二年。
被告姜庆发辩称，二被告签订房屋买卖合同时间为2012年8月1日，被告苏连和当时有权处分争议房屋，被告姜庆发主观上是善意的且支付了合理对价70000元，并办理了产权过户手续。因被告姜庆发常年在外打工，不清楚争议房屋存在诉讼纠纷，在购房时被告苏连和向被告姜庆发出示了房照，产权人系被告苏连和，因此被告姜庆发有理由相信被告苏连和是真正的产权人，在产权部门办理过户登记时，该房屋未显示任何异议登记，故被告姜庆发主观上没有故意及重大过失。根据本院审查确认的证据，结合双方当事人陈述，本案基本事实如下：佳木斯市中级人民法院于2011年7月7日作出（2011）佳民再字第10号民事判决，维持了（2009）向民初字第696号民事判决及（2010）向民再初字第2号民事判决。判决内容为：1、被告苏连和与黑龙江省水利第三工程处签订的集资建房合同书无效和；2、黑龙江省水利第三工程处青年楼2单元2号一室半楼房归原告常秀英所有，被告苏连和于本判决生效后10日内将房屋倒出。本院于2013年3月10日作出（2013）向民初字第41号民事判决，判决内容为：佳木斯市向阳区水利社区黑龙江省水利第三工程处青年楼2单元2层2号房屋归原告常秀英所有。另查明，被告苏连和于2012年8月1日将争议房屋以70000元价格出售给被告姜庆发，双方签订房屋买卖协议一份，被告姜庆发已取得房屋所有权，争议房屋由被告连和实际居住。
本院认为，《最高法院关于适用〈物权法〉若干问题的解释（一）》第二条规定：当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。佳木斯市中级人民法院于2011年7月7日作出（2011）佳民再字第10号民事判决书确认黑龙江省水利第三工程处青年楼2单元2层2号一室半楼房归原告常秀英所有，我院于2013年3月10日作出的（2013）向民初字第41号民事判决书认定佳木斯市向阳区水利社区黑龙江省水利第三工程处青年楼2单元2层2号房屋归原告常秀英所有。
本院认为，虽然不动产登记簿记载争议房屋现权利人为被告姜庆发，但被告苏连和将争议房屋出售给被告姜庆发时，争议房屋已由法院判决确认归原告常秀英所有，故被告苏连和处分争议房屋的行为系无权处分。二被告签订的房屋买卖协议中虽约定购房款价格为70000元，但二被告未能提供充分有效的证据证明付款及收款事实的存在，且争议房屋仍由被告即卖房人苏连和居住，房屋出售后仍由出卖方占有房屋显然与常理不符，亦不符合交易习惯。原告提供的法院判决所确认的事实能够证明该不动产登记簿记载与真实权利状态不符，原告常秀英系争议房屋的真实权利人，被告姜庆发购买房屋的行为不属于善意范畴，对于原告主张的确认二被告于2012年8月1日签订的房屋买卖协议无效的诉讼请求，本院予以支持。对二被告辩称的被告姜庆发已善意取得争议房屋的辩解理由，本院不予采信。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《中华人民共和国关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国共同国合同法》第五十二条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《最高法院关于适用〈物权法〉若干问题的解释（一）》第二条之规定，
判决如下：
一、确认被告苏连和与被告姜庆发于2012年8月1日签订的房屋买卖协议无效；
二、二被告于本判决生效之日起30日内，将位于佳木斯市向阳区水利社区黑龙江省水利第三工程处青年楼2单元2层2号房屋过户至原告常秀英名下，过户费用由原告承担。同时，二被告将房屋腾出返还给原告常秀英，并为原告常秀英提供办理产权证照的相关手续；
三、驳回原告常秀英的其他诉讼请求案件受理费2300元，减半收取1150元，保全费820元，合计1970元由被告苏连和、姜庆发各承担985元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省佳木斯市中级人民法院。
代理
审判员 刘 静
二〇一六年七月十八日
书 记 员 李雪艳 搜索“”