广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2015）穗番法石民初字第1284号
原告：广州某物业有限公司，住所地广州市番禺区。
法定代表人：范某，职务董事长。
委托诉讼代理人：钟某，广州某物业有限公司工作人员。
委托诉讼代理人：吴某，广州某物业有限公司工作人员。
被告：刘某,住广州市开发区。
被告：郝某,住广州市萝岗区。
原告广州某物业有限公司（以下简称某物业公司）与被告刘某、郝某物业管理服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告某物业公司的委托代理人钟某、吴某到庭参加诉讼，被告刘某、郝某经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告某物业公司向本院提出诉讼请求：1.被告支付所购买的涉案物业自2014年1月1日起至今的物业管理费，暂计至2015年11月止的物业管理费为6594.10元，累计违约金为2207.90元，合计8802元。2.被告支付欠交由2014年1月1日到2015年11月份的水费1034.20元。3.被告承担本案的诉讼费。事实和理由：被告购买了涉案物业，并于2013年1月27日办理了收楼手续，现因被告拖欠物业管理费（2014年1月1日起至2015年11月），经原告多次催缴无效，故原告诉至法院。根据《广州某物业服务合同》中第七条第3点的约定，被告交纳物业管理服务费时间为：每月15号前交纳本月所需的物业服务费用。第七条第4点约定，被告所购商品房的物业管理费收费标准为：按建筑面积每月每平方米2.5元。被告所购的涉案物业建筑面积为：114.66平方米、每月应交管理费286.70元。第十五条违约责任第4点约定“业主违反本合同，不按本合同约定的收费标准和时间交纳管理费等有关费用的，乙方有权要求业主补交并从逾期之日起按欠费总额每天千分之一交纳违约金。”此外，依据《广州某物业服务合同》中第九条代收代缴收费服务；接收有关部门或单位的委托，乙方可以提供水费、电费、有线电视费、二次供水的加压电费、燃（煤）气、房租等代收代缴收费服务（代收代缴费不属于物业管理服务费），收费标准执行政府及有关部门的规定。收费时间为每月十五号前向乙方缴交上月实际发生的各项代收代缴费用。因此，被告还需缴纳欠交水费1034.20元。综上所述，原告认为被告拖欠物业管理费、水费等费用的事实已经严重违反了《广州某物业服务合同》的约定，因此请求法院依法判令：1.被告支付所购买的涉案物业自2014年1月1日起至今的物业管理费，暂计至2015年11月止的物业管理费为6594.10元，累计违约金为2207.90元，合计8802元。2.被告支付欠交由2014年1月1日到2015年11月份的水费1034.20元。3.被告承担本案的诉讼费。被告刘某、郝某无答辩，亦未向本院提交证据。原告某物业公司为证明其诉请提供了以下证据：1.物业公司资质证书，证明物业公司有管理资质；2.业委会备案证明，证明业委会合法成立；3.《广州某物业服务合同》，证明涉案小区业主委员会委托原告对涉案小区进行物业管理；4.住宅钥匙签收表，证明被告已于2013年1月27日签收钥匙并收楼；5.涉案物业违约金计算情况说明，证明被告欠缴管理费及其违约金；6.管理费催缴函挂号信存根及收据，证明原告通过挂号信邮寄管理费催缴函给业主；7.水费委托代收证明，证明物业公司有权代收水费；8.房地产权情况证明，证明被告房屋实测面积为114.66平方米。
经审理查明，原告某物业公司是具有从事物业管理资质的企业法人，涉案物业系被告刘某、郝某名下的房产，该房产建筑面积114.66平方米。2011年10月29日、2015年10月14日，涉案小区业主委员会与原告就涉案小区物业服务有关事宜先后协商签订了两份《某物业服务合同》，约定由原告对涉案小区进行物业服务。两份合同第六条第1款均约定物业服务期限为四年，分别为自2011年11月1日至2015年10月31日及自2015年11月1日至2019年10月31日。两份合同其他条款相同。第七条第3款均约定业主交纳费用时间为每月15号前交纳本月所需的物业服务费用；第七条第4款约定住宅每月每平方米2.5元。第九条约定接受有关部门或单位的委托，物业公司可提供水费、电费、有限电视费、二次供水的加压电费、燃（煤）气费、房租等代收代缴收费服务（代收代缴费用不属于物业服务费用），收费标准执行政府及有关部门的规定。收费时间为每月十五号前向物业公司交纳上月实际发生的各项代收代缴费用。第十五条第4款约定业主违反本合同，不按本合同约定的收费标准和时间交纳管理费等有关费管理费等有关费用的，物业公司有权要求业主补交，且业主从逾期之日起按欠费总额每天千分之一的标准向物业公司支付违约金。此外，上述物业服务合同还对其它事项进行了相关约定。某物业公司诉称在上述合同签订后，其如约为刘某、郝某物业所在小区提供管理服务，刘某、郝某未向某物业公司交纳自2014年1月1日起至2015年11月的物业管理费及自2014年1月1日到2015年11月份的水费（含水加压费、污水处理费）1034.20元。经催讨无果，某物业公司遂诉至本院。本院另查明：2010年9月7日广州市某水厂出具《证明》一份，内容为：“按照涉案小区供水设计，我厂对涉案小区实行总表计量收费，涉案小区内住户的水费（含污水处理费）由广州某物业有限公司收取。
本院认为，某物业公司与涉案小区业主委员会签订的《某物业服务合同》合法有效，原、被告之间存在物业服务合同关系，上述物业服务合同对原、被告均具有法律约束力。某物业公司履行相应的义务后，有权利向被告收取物业服务费，故某物业公司主张被告按建筑面积114.66平方米、2.5元每平方米每月的标准，收取物业管理费的请求，符合物业服务合同的约定，本院予以支持。按照上述标准计算的每月物业服务费用为286.65元，某物业公司要求按照每月286.70元收取物业服务费用，属其计算错误，本院予以纠正。自2014年1月至2015年11月共计23个月，286.65元/月*23个月共6592.95元。某物业公司计算超出6592.95元的部分，于法无据，本院不予支持。关于违约金的问题，原告某物业公司主张被告自逾期付款之日起按欠费总额每日千分之一的标准向原告支付违约金。
本院认为，由于涉诉合同中约定的每日千分之一的违约金标准过高，且原告未举证证明被告逾期支付物业管理费给其造成的实际损失，故本院将违约金标准调整为每日按中国人民银行同期同类贷款利率计付，对原告主张的超出部分，本院不予支持。另外，因合同约定被告支付物业服务费用的时间为每月15日前，故违约金的起算日期应为每月的16日。原告主张被告支付水费（含水加压费、污水处理费）1034.20元，合法有据，本院予以支持。被告刘某、郝某经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第三十六条第一款、第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，
判决如下：
一、被告刘某、郝某应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告广州某物业有限公司支付自2014年1月1日至2015年11月的物业管理费共6592.95元及违约金（违约金以每月应交纳的物业管理费286.65元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率的标准,自当月16日起计至本判决确定的清偿之日止,每月物业管理费的违约金分别计算）；
二、被告刘某、郝某应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告广州某物业有限公司支付自2014年1月1日到2015年11月份的水费（含水加压费、污水处理费）1034.20元；
三、驳回原告广州某物业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元、公告费560元，由被告刘某、郝某负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按《诉讼费缴纳办法》的有关规定向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。发生法律效力的民事判决，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，申请执行的期间为两年。
审 判 长 杨 东
代理
审判员 何成臻
人民陪审员 麦绮旋
二〇一六年七月十八日
书 记 员 黄泽兴 搜索“”