江苏省南通市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏06民终1710号上诉人（原审被告）南通金桥资产经营管理有限公司，住所地江苏省南通开发区中央路29号星湖大厦四楼。法定代表人王志兵，总经理。委托代理人曹建、王亮，该公司员工。被上诉人（原审原告）卢清伟。委托代理人周永旺，江苏慈航律师事务所律师。原审被告孙建伟。原审被告高敏。
上诉人南通金桥资产经营管理有限公司（以下简称金桥公司）与被上诉人卢清伟以及原审被告孙建伟、高敏房屋租赁合同纠纷一案，不服南通经济技术开发区人民法院（2015）开民初字第00180号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审
经审理查明，2012年7月3日，孙建伟与江苏炜赋集团建设开发有限公司签订房屋租赁合同一份，约定孙建伟承租××花园××号楼××-××室房屋，租赁期限为2012年7月5日至2013年7月4日，经营范围为彩票，且不得将房屋部分或全部转租他人。2012年底，金桥公司整体收购了××花园店铺。2013年6月18日，孙建伟与金桥公司签订房屋租赁合同一份，约定孙建伟承租上述房屋，租期为2013年7月5日至2014年7月4日，经营范围为彩票，孙建伟不得将房屋部分或全部转租他人。2012年9月1日至2013年9月1日，高敏从孙建伟处承租该房屋经营餐饮，年租金33800元，高敏对该房屋进行了装修。租期届满后，高敏又支付孙建伟半年租金，期限至2014年2月28日，继续经营餐饮。2013年11月，卢伟清欲承租该房屋，与高敏、孙建伟进行协商。2013年11月25日，高敏向卢清伟出具收款收据，收转房押金400元，次日高敏出具收条一张，载明“应收57000元转让费，实收55000元，余下金额待店面水电费一起结算。”高敏同时将其承租房屋内的设施设备一并转让给卢清伟。同日，孙建伟出具书面承诺一份，载明“从2014年3月1日到2015年3月1日××花园21号门面有卢清伟（××）承租做用沙县小吃，在炜赋不涨房租的情况下每年房租叁万伍仟元整，涨房租的情况下有卢清伟承担。没有特殊情况优先租给卢清伟使用。”后卢清伟将剩余款项2000元给付高敏。2013年11月底，卢清伟与南通市崇川区城东於华装饰服务部签订房屋装修承包合同书，对××花园××号店面房进行装修，并丢弃房屋内的部分设施。2013年12月12日，金桥公司向孙建伟发出通知，内容为“您租赁的××××#-××-××店面，未经我产权人同意擅自转租，严重违反了约定的租赁合同条款，且给楼上居民带来不利影响，现通知您在2013年12月12日前停止转租，恢复原样，并正式通知您在2014年7月4日合同到期后，收回该店面，不再与您续租。”该通知粘贴于21号店面门上。此后，卢清伟停止装修，实际装修费用25000元，卢清伟已支付15000元，尚有1万元未支付。另查明，2014年3月初，孙建伟收回案涉店面钥匙，并于同年4月将该店面转租给王延平从事水果经营。
被上诉人卢清伟原审诉称，孙建伟系南通开发区××花园××号楼××-××室物业的承租人，后孙建伟将上述物业转租给高敏使用。2013年11月，高敏欲转租上述物业，其得知后与其洽谈。高敏称其有权转租且该物业可以从事餐饮使用。同日，高敏让孙建伟向其出具承诺书一份，其向高敏支付了上述物业转让费57000元，并将承租的物业委托给案外人南通市崇川区城东於华装饰服务部装修施工。2013年12月12日，在装修施工接近结束时，物业业主金桥公司告知其，孙建伟及高敏转租上述物业未经其同意，且要在租赁合同到期后收回承租物业。因孙建伟、高敏擅自转租该物业，租赁合同已无法履行，其多次与孙建伟、高敏协商未果。同时，金桥公司明知孙建伟将上述承租物业转给高敏使用，未加以阻止。故诉至法院请求判令：金桥公司、孙建伟、高敏共同赔偿其损失85000元。
被上诉人金桥公司原审辩称，该公司与孙建伟的租赁合同明确约定转租需取得其书面同意。其没有同意任何人进行转租。原审被告高敏原审辩称，其非房屋租赁合同的主体。租赁合同的主体是卢清伟与孙建伟。所收57000元为屋内设施及装饰装修及已经交给孙建伟的三个月房租。其与卢清伟之间是买卖，而非租赁关系。卢清伟不管是从孙建伟处还是从业主处租赁该房屋，都与其没有任何关系。其在整个过程中，没有过错，不应当承担责任。原审被告孙建伟原审辩称，其从未同意将租赁房屋转租给卢清伟，卢清伟要求赔偿28000元的损失没有依据。原审认为，关于卢清伟向高敏支付57000元转让费及孙建伟出具承诺书的性质。金桥公司将租赁房屋出租给孙建伟，租期至2014年7月4日；承租人孙建伟又将房屋转租给次承租人高敏，租期至2014年2月28日，租金已付清。卢清伟在2013年11月欲承租房屋，并向高敏支付57000转让费，而非向孙建伟支付相关费用。由此可见，高敏已将其转租期间的租金给付的义务向孙建伟履行完毕，卢清伟亦向高敏支付转让费，其自称包含了高敏已支付至租金届满时3个月租金的补贴，故原审认定卢清伟与高敏形成租赁关系，高敏将房屋转租给卢清伟至2014年2月28日。就孙建伟出具的承诺书而言，一方面，从内容表述来看，租赁时间正好发生在高敏的租期届满之后，应视为孙建伟与卢清伟之间直接达成新的转租合同，在高敏的租期届满后，孙建伟将该房屋转租给卢清伟；另一方面，也反映了孙建伟同意高敏在其租赁期间将房屋转租给卢清伟的意思表示。无论是高敏在其租赁期间将房屋转租给卢清伟，还是在高敏的租赁期间届满后孙建伟直接将房屋转租给卢清伟，都涉及转租合同效力的问题。原审认为，如果转租行为未经得出租人同意，则会减弱出租人对于出租房屋的控制，破坏原有的出租人与承租人的信任关系，故承租人未经出租人同意其转租行为无效。金桥公司明确表示未同意任何转租行为，并且其向孙建伟发出要求前停止转租，合同到期后不再续租的通知。故法院认定高敏与卢清伟之间的转租合同无效，孙建伟与卢清伟之间的转租合同亦无效。合同无效，因该合同取得的财产不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。关于损失范围，涉及转让费损失57000元，装修费损失25000元。而转让费中又包含了卢清伟给高敏的租金补贴及设施设备转让费，现各方就57000元如何组成说法不一。卢清伟陈述57000元包括了3个月的租金补贴和设施设备，但没有细分租金补贴和设施设备各自是多少钱；高敏陈述57000元中房租补贴是8450元，设备设施价值48550元。现有证据不能区分其中租金补贴、设备转让费用的具体数额，原审根据各方均认可57000元包含高敏三个月房租补贴的事实，认定57000元中房租补贴为8450元，设备设施为48550元。就上述租金补贴8450元及装修费25000元。关于租金，原审综合各方过错，酌定孙建伟承担30%的赔偿责任、高敏承担30%的赔偿责任、金桥公司承担10%的赔偿责任、卢清伟自负30%的责任；关于设备设施48550元，原审综合各方过错酌定孙建伟承担35%的赔偿责任、高敏承担20%的赔偿责任、金桥公司承担10%的赔偿责任、卢清伟自负35%的责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第十三条、第十六条之规定，原审判决：
一、卢清伟与高敏之间的租赁合同无效；
二、卢清伟与孙建伟之间的租赁合同无效；
三、高敏赔偿卢清伟损失19745元；
四、孙建伟赔偿卢清伟损失27027.5元；
五、金桥公司赔偿卢清伟损失8200元；以上赔偿款均于判决发生法律效力之日起10日内履行。
六、驳回卢清伟的其他诉讼请求。案件受理费1925元，公告费900元，由卢清伟负担925元，高敏负担400元，孙建伟负担1400元，金桥公司负担100元。（该款卢清伟已预缴，待执行时由各方一并结算）宣判后，金桥公司不服，向本院提起上诉称，一审严重违反法定程序，剥夺其应诉抗辩的权利。其对卢清伟与孙建伟、高敏之间的转租或转让行为不知情亦未表示同意，其对卢清伟损失无责任。卢清伟、孙建伟、高敏之间的合同不能履行是因为他们之间转租合意无效，且其不同意转租是合法的权利主张，应受法律保护，其在本案中无任何过错，不应当承担赔偿责任。综上，一审认定事实不清，适用法律错误。请求二审法院支持上诉，依法改判。
被上诉人卢清伟辩称，2012年9月1日孙建伟将案涉商铺转租给高敏使用，2012年年底金桥公司在整体收购星盛花苑商铺时应当对各个商铺的现状有所了解，且2013年6月18日金桥公司又与孙建伟签订租赁合同，未对孙建伟的转租行为提出异议，直至案涉商铺楼上居民反映时，金桥公司才于2013年12月12日提出禁止孙建伟转租的通知，金桥公司怠于履行管理义务，与卢清伟损失存在因果关系，应当承担赔偿责任。一审认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。原审被告孙建伟辩称，金桥公司对孙建伟将案涉商铺转租给高敏从事餐饮应当知晓，且以其实际行为表示许可。卢清伟的损失主要是租金和装修费用，孙建伟与卢清伟之间不存在租赁关系，没有租赁合同，也没有收取租金。孙建伟写承诺完全是应高敏的要求所写，从孙建伟写的承诺中获利的是高敏，高敏收了转让费，如果卢清伟有损失，应该由高敏赔偿。其对一审判决也不服，也已经提出了上诉。综上，请求二审法院依法判决。原审被告高敏未予发表答辩意见。二审庭审中孙建伟提交落款时间为2016年6月8日上诉状一份，经核实一审法院已于2015年12月29日通过公告送达了本案一审判决书。
本院认为，孙建伟当庭提交上诉状，且无证据证明其在法定期间内上诉，故对其上诉的主张本院不予采纳。
经审理查明，原审认定的基本事实属实，本院予以确认。
本院认为，关于一审审理程序是否违法问题。经核实，一审法院根据金桥公司提供的地址确认书，邮寄送达了开庭传票等应诉材料，金桥公司收到传票后未按法院指定时间到庭应诉，现主张一审法院剥夺其应诉抗辩权利，亦未提交证据予以证明，故其主张本院不予采信。关于金桥公司是否应当承担赔偿责任的问题。金桥公司与孙建伟签订的房屋租赁合同约定案涉房屋用于经营彩票，租赁期内不得全部或者部分转租他人，但对孙建伟将案涉房屋转租给高敏从事餐饮业未予制止，卢清伟基于此误以为其亦可租赁案涉房屋从事餐饮，金桥公司作为出租人因疏于管理，由此给他人造成损失，理应承担一定的责任。因卢清伟、孙建伟、高敏过错明显较大，金桥公司过错较小，一审据此认定金桥公司承担10%的赔偿责任并无不当。综上，金桥公司的上诉理由均不能成立，本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人南通金桥资产经营管理有限公司负担。本判决为终审判决。
审 判 长 杨 盛
代理
审判员 张峥嵘
代理
审判员 周 敏
二〇一六年七月十八日
书 记 员 施惠惠 更多数据：搜索“”来源：