西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2016）陕0113民初1549号
原告：赵某某，男，汉族，1959年5月5日出生。
原告：柳某某，女，汉族，1960年2月26日出生。
原告：赵某，男，汉族，1985年5月2日出生。共同
委托代理人：刘忠杰，陕西方正时代律师事务所律师。
被告：樊某某，女，汉族，1958年3月16日出生。
被告：肖某某，女，汉族，1938年6月26日出生。
被告：刘某某，男，汉族，1987年2月9日出生。
被告：刘某某，女，汉族，1985年12月17日出生。
被告：刘某某，女，汉族，1983年3月19日出生。共同
委托代理人：赵宾，陕西泰普律师事务所律师。
原告赵某某、柳某某、赵某与被告樊某某、肖某某、刘某某、刘某某、刘某某房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告赵某某、柳某某、赵某及其共同委托代理人刘忠杰，被告樊某某、肖某某、刘某某、刘某某、刘某某的共同委托代理人赵宾及被告刘某某、刘某某均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。三原告诉称，原告赵某某与柳某某系夫妻关系，原告赵某系其二人之子。原告三人在西安市雁塔区北山门口街道办事处北山门口村二组南街15号院共有宅基地一块。1997年三原告共同出资修建砖混结构两层楼房每层三间共六间房屋。死者刘某生前系陕西省富平县宫里镇南陵村村民，长期租住原告邻居的房屋在西安做生意。2004年4月，经邻居赵某的介绍，原告赵某某与刘某认识。后刘某主动提出租用原告的房屋。原告赵某某与其他两位原告商量后同意出租房屋。经双方多次协商，三原告同意将自己所建房屋以28万元的价格出租，租赁期限为20年。因原告不会书写租赁合同，双方约定由刘某书写租赁合同，写好后双方另约时间签订。2004年5月18日，刘某约原告赵某某、赵某及中间人赵某等人到饭馆吃饭，并多次积极劝原告喝酒，在原告喝了很多酒头脑不清楚的情况下，其拿出两份合同，让二原告签字。原告赵某某认为是租赁合同没有细看，即在上签字。原告赵某、柳某某因原告赵某某已经签字随即也在该合同上签字。几日后，原告发现刘某与其签订的却是房屋买卖合同，就多次找刘某并要求签订租赁合同，但其都拒绝。村委会知晓此事后，认为此事侵害集体利益，告知三原告的行为已经违反了国家法律规定和国家政策规定，责令三原告纠正。后三原告又多次向刘某提出买卖合同无效，要求腾退房屋，其均置之不理，导致该纠纷多年来不能解决。故原告诉至法院，请求依法确认三原告与刘某签订的房屋买卖契约无效，被告立即将位于雁塔区北山门口街道办北山门村二组南街15号的全部房屋（原两层六间房屋）腾退给三原告，并承担本案的诉讼费。五被告共同辩称，1、三原告所述的内容并不是事实，房屋买卖契约的签订是双方真实自愿的行为，本案中的三份重要的证据，房屋买卖契约，房屋占地租赁合同及授权委托书，这些都是打印出来的，不是手写的，字迹清楚，内容详尽明了，且有见证人赵某，朱民喜和刘行志的签字，因此双方的权利义务约定是明确的。2、目前我国法律法规及司法解释没有禁止农村私有房屋买卖以及农村私有房屋买卖应该认定无效的明确规定。3、被告对房屋长期稳定的占有，使用状态是应当受到保护的重要价值利益。4、涉案房屋的结构发生了根本的变化，答辩人于2006年12月进行的翻建，涉案房屋由二层变为五层，使得房屋的建筑面积由460平米变为现在的1270平米。并且在翻建时原告进行了配合，足以说明房屋系买卖的事实。5、原告违反公平诚信原则，原告之所以要求返还其房屋是受到当前土地价值，房价上涨，拆迁补偿等大背景的影响。综上所述，依法成立的合同，受法律的保护，原告的诉讼请求无事实和法律依据，故请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，原告赵某某与柳某某系夫妻关系，原告赵某系其二人之子。刘某生前系陕西省富平县宫里镇南陵村三组村民。被告樊某某系刘某妻子，肖某某系其母亲，其余三被告均系刘某子女。1992年7月15日，原告柳某某申请西安市雁塔区北山门口村二组地号为04-03-466号、面积223.34平方米土地的土地使用证，经西安市雁塔区土地管理局、西安市雁塔区人民政府审批同意颁发土地使用证。2000年3月，原告柳某某取得雁塔集用（1999）字第04-03-466号集体土地使用证。2004年5月18日，三原告经中间人赵某、刘行志、朱民喜的见证，与刘某签订《房屋买卖契约》，约定由刘某购买三原告位于西安市雁塔区北山门口街道办北山门口村二组居住老宅房屋三开间二层共460平方米房屋（以下简称涉案房屋）。该契约约定，房屋所占院落东西宽前长11米、后长10.6米，南北长20.68米，占地面积223.34平方米。2004年农历5月18日买方向卖方付款140000元，同时，卖方向买方交付一层后三间房屋；2004年农历12月25日买方向卖方支付140000元，卖方向买方交付所有的房产，即日起房款两清，违约者各承担日罚款总价千分之一。鉴于卖方尚未办理房产证，故卖方须在统一办证时将房产证办于买方刘某名下。如遇政策性拆迁，其拆赔费安置费等利益权均属买方所有（见卖方委托书）。买卖双方均采取房产共有人签字方式，其财产由房产共有人继承。同日，三原告与刘某又签订《房屋占地租赁合同》，由刘某租赁原告所有的涉案房屋的土地，租赁期限自2004年5月18日至2054年5月18日共50年，共计租金280000元，于2004年5月18日刘某向原告一次性付清。同时，原告将《宅基地使用证》交付刘某。租赁期间如遇政策性拆迁，买方刘某享受全部拆迁补偿及安全等待遇（见拆迁手续办理委托书一份）。租赁期满后如刘某愿意继续租赁，原告不得将院落另行租于他人，并保证租赁费不变。三原告、刘某及中间人均在上述契约和合同上签字。上述契约和合同签订后，刘某按照约定向原告付款，原告将房屋及《宅基地使用证》交付被告。2005年1月10日，原告柳某某向刘某出具内容为“今收到人民币贰拾捌万元房款”收条。2006年底，刘某将原有的二层房屋翻建至五层，面积由原来460平方米增加到现住1000多平方米。后刘某及其亲属一直居住、使用该房屋。另查明，刘某仅是在原有的二层房屋上进行了加盖，共加盖三层，同时对原有的二层房屋格局进行了部分改造，且对一二楼的墙面重新粉刷，并对一二层的部分房间进行了装饰装修。原被告双方对一二层装饰装修变更的部分均没有异议，但对于具体装饰装修价值被告并未提供相关证明，双方亦均不申请评估鉴定。另被告刘某某称在加盖时对整个房体进行了加固，三原告对此均不认可。双方对于房屋整体加固情况及价值部分均不申请鉴定。庭审中，被告提供2006年12月5日原告赵某某向西安市雁塔区电子城街道办事处北山门口村村委会出具建房承诺，该村委会同意加层建房。被告赵某某称该承诺书上的签字并非其本人，其也没有见过该承诺书，并称仅是就被告用电改造时找过他，其配合刘某与村委会协商。同时，对该承诺书签字不申请鉴定。此外，被告提供原告柳某某向刘某出具的授权委托书，委托刘某代理与拆迁安置单位协商处理拆迁安置涉案房屋，委托权限为2004年5月18日至2054年5月18日代为协商、订立安置合同、代收拆迁补偿金，委托期限至房屋拆迁安置结束，且此委托书在租赁期间不得收回。原告柳某某就此委托书签字不认可，亦不申请鉴定。关于三原告及刘某在同一天签订了两份合同即房屋买卖合同及房屋租赁合同，三原告称其本意是向被告出租房屋，但双方在签订租赁合同时，被告却趁原告赵某某、赵某醉酒之际签订了买卖合同，被告存在欺诈行为。并且，被告非本集体经济组织成员，买卖农村宅基地房屋违反国家政策及法律规定，因此双方签订的房屋买卖合同无效。被告称由于买卖房屋是附着在村民宅基地上，刘某为了自己利益的最大化，签订了两份合同。原被告双方对其上述陈述均未提供证据证明。以上事实，有房屋买卖契约、房屋占地租赁合同、宅基地使用证、收条、授权委托书、证明、户口本、房屋照片、承诺书、现场勘查笔录、当事人陈述等证据及庭审笔录在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定案件事实的依据。
本院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案的争议焦点为原、被告之间是否为买卖关系、买卖合同的效力如何及是否应返还涉案房屋。本案中，三原告称刘某实际系以租赁代替买卖的欺诈行为，虽然三原告与刘某同时签订了《房屋买卖契约》及《房屋占地租赁合同》，但在双方实际履行过程中，刘某向三原告支付了合同所约定的对价，三原告将《宅基地使用证》及涉案房屋交付刘某使用。在交付房屋后刘某实际占有、使用并收益涉案房屋长达十年之久，且这期间对房屋进行了翻建，对原有二层进行装饰装修。而在刘某占有该房屋期间，三原告并没有证据证明其对刘某加盖房屋提出异议。被告提供刘某在翻建房屋时原告赵某某配合给村委会出具的证明，原告赵某某对该证明真实性不认可，但其对签字不申请鉴定，故本院对该证明的真实性予以确认。因此，如果仅是一般的租赁关系，在履行过程中不会将宅基地权属证明交付承租人，更不会配合承租人翻建房屋以及对于房屋拆迁利益的放弃。因此，综合上述事实，对三原告诉称本院不予采信。其三人与刘某实际应系房屋买卖合同关系。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第四款“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”和第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”的规定，农村宅基地使用权的主体是基于特定身份的本集体经济组织成员，非本集体经济组织成员不能申请或变相取得本村农村宅基地使用权。本案诉争房屋为农村宅基地房屋，而刘某生前户籍登记在陕西省富平县宫里镇南陵村三组，并非西安市雁塔区北山门口村二组村民，不能成为本案诉争房屋买受人，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条关于“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，2004年5月18日三原告与刘某签订的《房屋买卖契约》，违背了法律、行政法规关于农村宅基地只能在本集体经济组织成员间流转的强制性规定，故三原告要求确认《房屋买卖契约》无效，于法有据，应予支持。关于三原告主张被告腾退房屋一节，虽然刘某是在原有的二层基础上进行加盖，但其是在原有二层房屋进行改造后又加盖至现住的五层，且对原有二层房屋进行了装饰装修，原有房屋及加盖部分已经成为一个整体。根据被告提供的赵某某向村委会出具的建房承诺书，同时结合其出卖房屋的事实，足以表明刘某生前对房屋进行加盖翻建时三原告是知晓的并且积极配合，加盖部分已经获得北山门口村村委会许可，因此刘某对房屋的改造并非没有任何依据。三原告现要求腾退的出卖时的二层六间房屋实际已经包含在了整个五层楼体内，而对于刘某生前加固改造及装饰装修部分的价值双方均不申请鉴定。虽然原有的二层房屋基础存在，但简单分割明显损害被告的权益，有违公平原则。故三原告仍然坚持要求腾退原有的房屋，缺乏事实依据，亦有违诚实信用原则。故本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条和《中华人民共和国土地管理法》第八条、第六十三条之规定，
判决如下：
一、原告赵某某、柳某某、赵某与刘柒实于2004年5月18日双方签订的《房屋买卖契约》无效。
二、驳回三原告其余诉讼请求。本案案件受理费5600元，由被告樊某某、肖某某、刘某某、刘某某、刘某某共同承担2750元，原告赵某某、柳某某、赵某承担2850元。因三原告已预交，故五被告应将上述款项于本判决书生效之日起十日内向三原告支付。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 秦冰
人民陪审员 刘晓
人民陪审员 冯毅
二〇一六年七月十八日
书 记 员 谭鑫打印：扈艳红校对：谭鑫年月日送达 微信公众号“”