江苏省淮安市中级人民法院执 行 裁 定 书（2016）苏08执异60号异议人（案外人）刘席菠。委托代理人高江山，江苏××律师事务所律师。申请执行人范海逊。被执行人江苏新支点房地产开发有限公司，住所地江苏省泗洪县。法定代表人陈萌，该××董事长。被执行人江苏视野房地产开发有限公司，住所地江苏省泗洪县。法定代表人邓运红，该××董事长。被执行人宿迁市凤临阁酒店管理有限公司，住所地江苏省泗洪县。法定代表人邓运红，该××董事长。被执行人陈萌。被执行人邓运红（系陈萌妻子）。本院在执行范海逊与江苏新支点房地产开发有限公司（以下简称新支点公司）、江苏视野房地产开发有限公司（以下简称视野公司）、宿迁市凤临阁酒店管理有限公司（以下简称凤临阁公司）、陈萌、邓运红民间借贷纠纷一案中，查封了新支点公司65套房屋，异议人刘席菠以其中一套房屋为其所有为由向本院提出执行异议。本院受理后依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。异议人刘席菠向本院提出执行异议称：2014年10月8日，本人与新支点公司签订了一份认购单，认购新支点公司开发的臻龙国际广场2号楼408室房屋并于当日一次性缴纳了房款400693元。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，有下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。异议人认购的案涉房屋符合以上三种情形，因而法院应解除查封。本院经审查查明，范海逊与新支点公司、视野公司、凤临阁公司、陈萌、邓运红民间借贷纠纷一案，本院于2015年3月16日受理立案审理。在诉讼中，范海逊申请财产保全，本院于2015年3月23日作出了（2015）淮中民初字第00072号民事裁定书，裁定冻结新支点公司、视野公司、凤临阁公司、陈萌、邓运红银行存款人民币1100万元或查封、扣押、冻结其相应价值的其他财产。2015年4月2日，本院查封了新支点公司位于江苏省泗洪县臻龙国际广场的1号楼1102、1403、1802、1906、2003、2006、2103、2203、2308、2405、2406、2407室小计12套，2号楼1706、1803、1804、1806、1807、1808、408室小计7套，3号楼1005、1007、1011、1012、1013、1014、1015、1017、1105、1107、1111、1112、1113、1114、1115、1204、1213、1214、1215、1216、1217、1304、1313、1314、1315、1316、1317、1403、1404、1405、1406、1408、1410、1412、1413、1414、1415、1417、1503、1504室小计40套，4号楼2401、2402、2504、2603、2608、605室小计6套，共计65套房屋，建筑面积4451.23平方米。2015年7月23日，本院作出了（2015）淮中民初字第00072号民事判决：
一、新支点公司于本判决生效后五日内，一次性支付范海逊借款本金830万元，并自2014年7月25日起，按月息2%标准向范海逊支付利息，至付清时止；新支点公司已付的20万元还款，按先付息，后扣本金的方法计算（其还款的具体时间及金额为：1.2014年11月24日还款10万元；2.2014年11月26日还款10万元）；
二、视野公司、凤临阁公司、陈萌和邓运红对新支点公司所负债务承担连带保证责任；
三、驳回范海逊其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费77796元，保全费5000元，合计82796元，由新支点公司负担8万元，范海逊负担2796元。新支点公司、视野公司、凤临阁公司、陈萌、邓运红不服上述民事判决向江苏省高级人民法院提起上诉。2016年3月24日，江苏省高级人民法院作出（2015）苏民终字第00452号民事判决，驳回上诉，维持原判。因新支点公司、视野公司、凤临阁公司、陈萌、邓运红未按上述民事判决书履行义务，范海逊向本院申请执行。本院于2016年4月25日立案执行，案号为（2016）苏08执178号。在异议审查中，刘席菠提供了一份其与新支点公司于2014年10月8日签订的认购单，该认购单载明买受人为刘席菠，房号为2幢408室，面积138.17m2，合同单价2900元/m2，房款总价400693元。该认购单未注明认购何小区房源。此外，刘席菠还提供了2014年10月8日盖有新支点公司财务章的一张400693元收据，交款单位为刘席菠。2016年5月28日，泗洪县不动产登记局出具证明，2009年1月6日至2016年5月28日期间，刘席菠无住房登记信息。本案的争议焦点为，刘席菠主张泗洪县臻龙国际广场2号楼408室房屋的所有权要求解除查封是否有事实和法律依据。
本院认为，《中华人民共和国物权法》第六条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本院查封的案涉房产所有权属于楼房的开发商新支点公司，新支点公司与刘席菠虽签订了《认购单》，但双方未签订正式有效的《商品房买卖合同》，未到住建部门网签、备案，依法不能排除本院执行。故本院查封案涉房产并无不当，异议人刘席菠的异议理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，
裁定如下：驳回异议人刘席菠的执行异议。
如不服本裁定，可在本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审判长 董国华
审判员 邱志敏
审判员 徐海波
二〇一六年七月十八日
书记员 庄 行 更多数据：