广东省深圳市中级人民法院民 事 裁 定 书（2016）粤03民终8210号上诉人（原审被告）陈少生，住所地广东省揭西县。委托代理人李卫新，广东金阳律师事务所律师。委托代理人李庚，广东金阳律师事务所律师。被上诉人（原审原告）陈炎洪，新加坡人。委托代理人ＸＸ东，广东桦仁律师事务所律师。委托代理人李卓辉，广东桦仁律师事务所实习律师。
上诉人陈少生因与被上诉人陈炎洪房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2014）深龙法民三初字第1318号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。原审法院
经审理查明：2009年4月28日，陈炎洪（甲方）与陈少生（乙方）签订《房产转让协议书》，约定：甲方拥有位于原深圳市龙岗区布吉镇水径松元头村XX栋四层高楼房（建筑面积约400平方米，建设工程规划许可证编号为22601号），甲方自愿将上述楼房及地皮以400000元价格转让给乙方，乙方必须一次性付清款项给甲方，甲方应将该楼房一切有关手续的证件原件交给乙方；乙方受让后拥有该楼房的所有权，有权出租、抵押、转让、继承、赠与等，若遇国家征用，拆迁所得补偿归乙方所有；甲方协助乙方办理有关过户手续，日后乙方办理房产证时，如有需要，甲方须协助办理。陈炎洪主张双方签订前述协议后其将深圳市龙岗区布吉水径松元头石头背八巷3号XX栋四层楼房交付给陈少生，现陈炎洪认为涉案协议无效但陈少生不同意返还房屋，陈炎洪遂诉至原审法院提出上述请求。另查，陈炎洪主张其就涉案深圳市龙岗区布吉水径松元头石头背八巷3号楼房于1992年取得《建设工程规划许可证》、《私人建房许可证》。陈少生主张其于2010年就涉案楼房向深圳市龙岗区布吉街道处理农村城市化历史遗留违法建筑工作领导小组办公室进行了深圳市农村城市化历史遗留违法建筑申报，陈少生提供了相关申报回执作为证据，该回执显示陈少生就涉案楼房提交了《建筑工程规划许可证》等材料。为查清本案事实，原审法院依法向深圳市龙岗区布吉街道处理农村城市化历史遗留违法建筑工作领导小组办公室调取陈少生对涉案楼房进行历史遗留违法建筑普查申报所提交的材料，材料中包括：涉案的《房产转让协议书》、权利人为陈炎洪的《建设工程规划许可证》（建设规划为1幢4层400平方米）、加盖原宝安县布吉镇国土管理所印章的内容为同意陈炎洪建房的《私人建房许可证》。陈炎洪主张涉案楼房XX栋四层，共八套房屋，由陈少生居住、管理。陈少生主张涉案楼房在2013年被征收、被交付拆迁，现已没有门窗，无法居住使用，陈少生提交了其与深圳招商安业投资发展有限公司于2013年8月11日就涉案楼房签订的《深圳市三联城市更新项目搬迁补偿安置协议》、于2013年10月3日签订的《三联社区城市更新拆迁房屋移交验收清单》作为证据。陈炎洪在原审中诉请：1、确认陈炎洪与陈少生签订的《房产转让协议书》无效；2、陈少生将位于深圳市龙岗区布吉水径松元头石头背八巷3号房屋返还给陈炎洪；3、本案诉讼费用由陈少生承担。原审法院认为，涉案的深圳市龙岗区布吉水径松元头石头背八巷3号楼房未取得房地产证，已被申报为历史遗留违法建筑，依法不得买卖。陈炎洪与陈少生签订的《房产转让协议书》约定转让前述楼房，违反法律规定，应认定无效，故对陈炎洪要求确认《房产转让协议书》无效的诉讼请求，原审法院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销的后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。本案中，陈炎洪要求返还涉案楼房，但该楼房已交付拆迁，实际不能返还，双方均未就合同无效在本案中提出补偿或赔偿，可另循法律途径解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第二条之规定，判决:
一、确认陈炎洪与陈少生签订的《房产转让协议书》无效；
二、驳回陈炎洪的其他诉讼请求。案件受理费人民币7300元，由陈炎洪负担3650元，由陈少生负担3650元。
上诉人陈少生不服原审判决，向本院提起上诉，请求判令：不服(2014)深龙法民三初字第1318号民事判决书之判决第一项，陈炎洪的诉求已经过诉讼时效，且一审适用法律不当，请求二审法院予以改判，上诉事实与理由：
一、双方于2009年4月28日签订《房产转让协议书》，协议签订后双方及时履行完毕，2010年陈少生取得了政府处理历史遗留违法建筑申报登记回执，陈炎洪在公示期间未提出异议，陈炎洪提出诉讼请求时已经过5年时间，超过诉讼法规定的时效限制，且没有时效中止的情况，依法应当驳回起诉。
二、原审适用法律不当，不应该认定《房产转让协议书》无效。1、涉案房产有《建筑工程规划许可证》和《私人建房许可证》，况且已经取得历史遗留违法建筑申报回执，说明符合政府允许合法使用的房产条件。2、此类房产并无具体的法律规定不得转让，并且本案的房产经政府征迁后已经合法化，原买卖合同的效力发生了彻底变化。虽然未取得房产证书，但根据《物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。说明法律规定登记、办证与签订转让合同适用法律不同，前者是政府的管理行为，后者是平等主体的市场行为，因此应当尽力维护合同的效力。
被上诉人陈炎洪当庭答辩称，原审判决查明事实清楚，适用法律正确，依法应当予以维持。上诉人上诉理由没有法律和事实依据，依法应当予以驳回。
本院认为，涉案房产建设于原农村集体土地之上，且已经向行政机关申报为历史遗留违法建筑，根据深圳市人民代表大会常务委员会《关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》的规定，行政主管部门对于违法建筑则将区分情况而分别采用确认产权、依法拆除或者没收、准许临时使用等方式进行处理。因此，涉案房产的性质和权属的认定应由行政机关处理。在行政机关未就涉案房产作出相应处理前，人民法院无法对涉案房产的归属及转让合同效力作出认定，因此，陈炎洪提起的本案诉讼不属于人民法院民事诉讼受案范围，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定，陈炎洪的起诉应予驳回。原审法院受理本案不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，
裁定如下：
一、撤销广东省深圳市龙岗区人民法院（2014）深龙法民三初字第1318号民事判决；
二、驳回陈炎洪的起诉。本案二审不收取案件受理费，陈少生预交的上诉费7300元，由本院予以退回。陈炎洪一审预交的案件受理费7300元，由深圳市龙岗区人民法院予以退回。本裁定为终审裁定。
审 判 长 马 龙
代理
审判员 许 莹 姣
代理
审判员 周 敏
二〇一六年七月十二日
书 记 员 张东阳（兼）附录相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条：起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 来自