河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2017）豫0184民初514号
原告：新郑市超达置业有限公司，住所地河南省新郑市龙湖镇龙泊南路南侧、魏庄村。
法定代表人：李海军，总经理。
委托诉讼代理人：李孝童，公司员工。
被告：李青青，女，1987年4月3日，汉族，住河南省许昌县。
原告新郑市超达置业有限公司（以下简称超达公司）与被告李青青商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年1月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告超达公司的委托诉讼代理人李孝童到庭参加诉讼，被告李青青经本院传票依法传唤无正当理由未有到庭。本案现已审理终结。
原告超达公司向本院提出诉讼请求：1、请求确认双方签订的编号为150××××7841的《商品房买卖合同》已解除；2、判令李青青支付违约金人民币73244.3元；3、判令李青青偿还超达公司代李青青向按揭银行支付的全部款项；4、判令李青青承担本案全部诉讼费用。诉讼过程中，超达公司放弃了诉讼请求中第3项的诉讼请求。事实与理由：2015年11月9日，超达公司与李青青签订《商品房买卖合同》（合同编号：150××××7841），合同对房屋的位置，价款及支付方式、时间，贷款资料的提交时间，银行降低贷款额度及被拒贷后的价款支付，违约责任，交房时间等作了详细约定。因李青青未能凑足首付款，故其于同日向第三方李海军借款用于支付首付款并与李海军及超达公司签订了三方借款协议，协议约定李青青应于2016年3月31日前归还部分借款，若逾期还款30日，超达公司有权将本金退还第三方并单方宣布解除《商品房买卖合同》。协议签订后，李青青未按约定履行其付款义务，2016年5月10日超达公司向李青青送达了解约通知。为维护自己权益，超达公司诉至本院，请求判如所诉。被告李青青未到庭应诉，也未提交书面答辩状及相关证据。原告超达公司围绕诉讼请求已提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年11月9日，出卖人超达公司与买受人李青青签订《商品房买卖合同》（合同编号：150××××7841），约定李青青购买超达公司开发的位于新郑市××镇龙泊××、××西基正·唐宁1號G2幢1单元3层301号住宅，该商品房建筑面积133.93平方米，总价款为732443元。合同第六条付款方式及期限约定，买受人按其他方式按期付款，约定金额220443元以现金支付，付款时间2015年11月9日，约定金额512000元商业贷款支付，付款时间2015年12月9日。第七条买受人逾期付款的违约责任约定，逾期超过90日后，出卖人有权解除合同；出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。第二十三条约定，合同附件与本合同具有同等法律效力。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。第二十五条约定，本合同自双方签订之日起生效。同日，李青青与超达公司签订了作为附件四的《合同补充协议》，第一条第2项约定，双方的联系方式以合同记载为准，采用特快专递方式通知的，在邮件寄出三天后视为送达。第一条第3项约定，在签订《商品房买卖合同》之前，买受人应完全知悉自身符合国家以及当地政府规定的购房资格条件。在《商品房买卖合同》签订后，若买受人终止合同履行或解除合同，应向出卖人支付总房款10%的违约金。第二条第4项第（3）约定，如买受人未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致按揭银行终止《借款合同》并要求出卖人承担担保责任，则买受人除应按照本条前款约定向出卖人还款、赔偿及支付补偿金外，自出卖人代买受人向贷款银行偿还所有贷款本息之日起，本合同及附件自动解除。买受人应按照本合同的有关约定承担违约责任。超达公司提交案外人李海军与李青青以及超达公司签订的《借款协议》、李海军向李青青发出的《催款通知书》、超达公司向李青青发出的《关于解除〈商品房买卖合同〉的函》和特快专递邮寄单，拟证明李青青向李海军借款220443元用于支付向超达公司购买的商品房的首付款，因李青青未按期向李海军归还借款，经李海军催要后仍未归还，超达公司未收到该购房首付款，已向李青青送达了《关于解除〈商品房买卖合同〉的函》。《商品房屋买卖合同》签订后，李青青就剩余购房款512000元向银行进行了商业贷款，并对涉案房屋办理了抵押权登记；但因李青青未按期偿还贷款，超达公司于2016年7月22日代李青青向中国工商银行股份有限公司郑州东区支行结清了贷款，该行于2016年8月17日出具了《结清证明》。在庭审中，超达公司明确违约金73244.3元的计算方式即按总房款732443元的10%计算。以上事实，有当事人的陈述，《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，《借款协议》，《结清证明》，《催款通知书》、《关于解除〈商品房买卖合同〉的函》和特快专递邮寄打印单，本案庭审笔录等相关证据证明。
本院认为：李青青与超达公司签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》系双方的真实意思表示，其内容未违反有关法律禁止性规定，属有效合同，双方应按照《商品房买卖合同》及《合同补充协议》的约定全面履行自己的义务。根据《商品房买卖合同》第七条以及该合同附件四《合同补充协议》第二条第4项第（3）的约定，如李青青逾期付款超过90日，超达公司有权解除合同；超达公司解除合同的，李青青应按累计应付款的1%向出卖人支付违约金；如李青青未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致按揭银行终止《借款合同》并要求出卖人承担担保责任，自超达公司代李青青向贷款银行偿还所有贷款本息之日起，本合同及附件自动解除，李青青应按照本合同的有关约定承担违约责任。李青青未按合同约定在2015年11月9日前向超达公司交纳购房首付款220443元；且李青青因购房向银行贷款的512000元因其未按时还款，导致超达公司代其向贷款银行结清了贷款。超达公司依据双方合同约定已向李青青送达了《关于解除〈商品房买卖合同〉的函》，双方的《商品房买卖合同》已经解除，超达公司起诉要求确认双方签订的《商品房买卖合同》解除有事实和法律依据，本院对此予以确认。根据该合同约定，合同解除后，李青青应按合同约定向超达公司支付累计应付款的1%的违约金，即7324.43元（732443元×1%）。因李青青逾期付款的行为不属于《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第一条第3项约定的支付总房款10%的违约金的情形，本院对超达公司要求李青青按此标准支付违约金的诉讼请求不予支持。被告李青青经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利，不影响本院根据现有证据及查明的事实依法作出裁判。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十四条第（四）项、第九十七条、第九十八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，
判决如下：
一、确认原告新郑市超达置业有限公司与被告李青青于2015年11月9日签订的《商品房买卖合同》（编号1500122****）已解除。
二、被告李青青应当于本判决生效之日起十日内向原告新郑市超达置业有限公司支付违约金7324.43元。
三、驳回原告新郑市超达置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1631元，由原告新郑市超达置业有限公司负担1468元，被告李青青负担163元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状八份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费后将交费凭证递交本院查验，逾期视为放弃上诉。
审 判 长 徐亚磊
人民陪审员 万亚娟
人民陪审员 朱爱玲
二〇一六年七月十二日
书 记 员 李丽娟 搜索“”