广西壮族自治区宁明县人民法院民 事 判 决 书（2016）桂1422民初531号原告宁明县东明钢结构有限公司，住所地广西壮族自治区宁明县城中镇工业园区。法定代表人钟良琛，总经理。委托代理人蒋继武，男，1964年10月20日出生，壮族，干部，住所地广西壮族自治区宁明县。被告宁明县鑫泰食品销售有限公司，住所地广西壮族自治区宁明县城中镇工业园区。法定代表人周海文，董事长。
原告宁明县东明钢结构有限公司与被告宁明县鑫泰食品销售有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月10日立案受理后，依法由
审判员黄凡华适用简易程序，于2016年7月6日公开开庭进行了审理。
书记员农彦兰担任记录。原告宁明县东明钢结构有限公司委托代理人蒋继武，被告宁明县鑫泰食品销售有限公司法定代表人周海文到庭参加诉讼，原告宁明县东明钢结构有限公司法定代表人钟良琛，经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告宁明县东明钢结构有限公司诉称，2014年3月23日，原告与被告签订《土地及房屋租赁合同》，约定：租赁期限从2014年5月23日起至2022年5月23日止，年租金为195000元，第四年起租金递增为每年租金250000元，租金为一年一付，且先付后用原则；首期支付为合同签订之日起5日内一次性付清，以后每年租金在上年届满前30日内支付，被告逾期支付租金的，按租金10%支付违约金；若被告无故拖欠租金及其他费用达2个月，经原告二次催收无果，并且时间已经超过30日的，原告有权提前解除合同。合同签订后，被告依约交纳了2014年租金，2015年租金至今没有交纳，经原告于2016年3月2日、3月16日两次书面通知，被告均拒不交纳。
被告的行为严重损害了原告的合法权益，请求人民法院依法判令解除原告与被告之间签订的《土地及房屋租赁合同》，被告交还原告土地及房屋；被告支付原告租金162500元（从2105年6月份至2016年3月份止），被告支付原告违约金16250元。原告为证明其主张的事实在举证期限内向本院提交的证据有:1、钟良琛身份证复印件，证明钟良琛是原告法定代表人的事实；2、组织机构代码证、机构信用代码证、税务登记证、营业执照和电脑咨询单复印件，证明原、被告具有合法性经营组织的事实；3、土地使用权证复印件，证明原告有权租赁该土地及房屋使用权的事实；4、《土地及房屋租赁合同》、原告收取被告租金195000元票据得复印件，证明原告与被告存在合同关系及原告收到被告第一年租金的事实；5、催告履行合同通知书复印件，证明原告向被告二次书面催交租金的事实。
被告宁明县鑫泰食品销售有限公司辩称，不同意解除合同，也不同意支付租金及违约金，因为原告为被告承建的冷库顶棚工程因质量不合格坍塌导致冷库设备毁损，造成被告经济损失。被告为证明其主张的事实在举证期限内未向本院提交证据。综合原、被告双方的诉辩意见，本案的争议焦点归纳为：1、被告是否存在违约？原告与被告于2014年3月23日签订的《土地及房屋租赁合同》是否应解除？2、被告是否应该支付原告租金及违约金？经开庭质证，当事人的质证意见如下：被告对原告提供的证据1、2、3、4、5的真实性、关联性、合法性无异议；综合当事人的质证意见，
本院认为：原告提供的证据1、2、3、4、5，符合证据的真实性、关联性、合法性要求，对本案合同的订立及履行情况的事实有证明力，应作为证明本案事实的依据，本院予以采纳。综合全案证据，本院确认以下法律事实：2014年3月23日，原告与被告签订《土地及房屋租赁合同》，约定：租赁期限为8年，从2014年3月23日起至2022年5月23日止，年租金为195000元，第四年起每年总租金250000元；第1年租金于合同签订之日起5日内交纳，第2年起每年租金在上年届满前30日内支付；被告无故拖欠租金及其他费用达2个月，经原告二次书面追缴，仍不交纳的，除补交欠款外，需承担欠款的10%的违约金，原告有权终止合同。合同签订后，被告依约交纳了2014年租金，2015年租金至今没有交纳；原告于2016年3月2日、3月16日两次书面通知，被告均拒不交纳。原告于2016年5月10日向本院起诉，请求依法判决。
本院认为,原告与被告于2014年3月23日签订的《土地及房屋租赁合同》，是双方真实的意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，合同双方应当依照合同的约定行使权利和履行义务。
一、关于被告是否存在违约？原告与被告于2014年3月23日签订的《土地及房屋租赁合同》是否应解除的问题。原告已按合同约定将土地及房屋出租给被告使用，被告应当按约定的时间支付租金，经原告两次书面通知交纳，但被告拒不交纳，致使合同不能继续履行，被告构成根本性违约，依照《中华人民共和国》合同法第九十四条的规定，原告有权要求解除合同，因此对原告要求解除合同的诉讼请求，本院予以支持。
二、关于被告是否应支付原告租金及违约金的问题。合同解除后，由于被告还拖欠原告2015年6月24日至今的租金没有支付，因此，被告应支付原告从2015年6月24日至起诉日止的租金，租金为：195000元/年÷12个月=16250元/月，从2015年6月24日至起诉日止共13个月，房屋租金为211250元。至于违约金的支付问题，原告与被告在合同约定：被告无故拖欠租金及其他费用达2个月，经原告二次书面追缴，仍不交纳的，除补交欠款外，需承担欠款的10%的违约金，因此。被告应支付原告违约金21125元，对原告要求被告支付违约金的诉求，本院以予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条的规定，
判决如下：
一、解除原告宁明县东明钢结构有限公司与被告宁明县鑫泰食品销售有限公司于2014年3月23日签订的《土地及房屋租赁合同》；
二、被告宁明县鑫泰食品销售有限公司支付原告宁明县东明钢结构有限公司租金211250元及违约金21125元。案件受理费3876元。减半收取1938元，由被告宁明县鑫泰食品销售有限公司负担。上述债务，义务人应于本案判决生效之日起10日内履行完毕。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区崇左市中级人民法院。并于上诉期限届满之日起7日内预交上诉费，逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
审判员 黄凡华
二〇一六年七月十二日
书记员 农彦兰附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 微信公众号“”