山东省济阳县人民法院民 事 判 决 书（2015）济阳民初字第1317号原告李宁汉族，住济阳县。委托代理人陈宾，北京金城同达济南律师事务所律师。委托代理人李蓓蓓，北京金城同达济南律师事务所律师。被告满清河，男，汉族，户籍地济阳县，住济阳县。被告张淑美，女，汉族，户籍地济阳县，住济阳县。委托代理人满清河，男，汉族，户籍地济阳县，住济阳县。系张淑美之夫。被告满林，男，1988年2月24日出生，汉族，上海市崇明县。第三人济南新概念置业发展中心，住所地济南市。法定代表人李伟，董事长。委托代理人谭一明，男，汉族，该公司职工，住济南市。
原告李宁与被告满清河、张淑美、满林、第三人济南新概念置业发展有限中心以下简称新概念中心房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年7月16日立案受理。依法组成合议庭，于2015年10月10日公开开庭进行了审理。原告李宁及其委托代理人陈宾、李蓓蓓，被告满清河、被告张淑美及被告满林的委托代理人满清河，第三人新概念中心的委托代理人谭一明到庭参加了诉讼。本案��已审理终结。
原告诉称：2003年11月份，原告李宁与被告满清河口头约定，被告满清河将其儿子满林名下的位于济阳县经一路西原木材公司南邻的新雅小区2栋4单元302室房屋及4-07号储藏室出售给原告李宁。由于该房产尚未取得房屋产权证，为了节省税费，被告满清河安排原告李宁与开发商即第三人新概念中心于2013年11月25日签订《商品房买卖合同》。双方商定后，原告自2013年12月5日至2014年4月3日，共向满清河、张淑美夫妇支付购房款58万元。原告入住后，又陆续支出了27963元的其他费用。自被告将涉案房屋出售给原告至今已经近两年的时间，房屋产权证始终未能办理，原告多次与被告沟通未果。被告违反法律的禁止性规定将无房产证的房产出售给原告，规避国家税收，依法应当认定无效。
被告的行为给原告造成了巨大损失，为维护原告的合法���益，特诉至法院，请求法院依法判令原告与被告满清河、张淑美、满林的房屋买卖协议无效，原告与第三人新概念中心签订的《商品房买卖合同》无效；请求判令被告满清河、张淑美、满林返还原告购房款58万元并赔偿原告损失27963元，诉讼费由被告负担。
被告满清河辩称：原来的木材公司开发，开发商即第三人欠我钱，说卖了房子给我钱。我和原告没有关系。房子是开发商卖的，我只是中间牵头的，只不过原告交给开发商的钱，开发商又用来偿还我。开发商共计欠我六十来万元。我确实收到了原告58万元。原告欠我借款55万元，有借条为证。我收到的款项系原告偿还我的借款。
被告张淑美、满林辩称：我们的意见与满清河一样。第三人新概念公司述称：被告满林与我公司是拆迁安置关系，被告称李宁与其系亲属关系，要求在我处予以更名，我方配合了被告的申请，将购房合同予以更名。我公司并没有收到原告的款项，根据原告的起诉，其也没有要求我公司返还房款。因此，我公司在本案中不具备相应的主体资格，我单位与被告满林签署过房屋拆迁还款协议，在满林2013年7月的申请下，我公司进行了更名，与原告签订了一份《商品房买卖合同》，但该合同是基于我单位与满林的拆迁安置协议更名的前提下签署的。如果该合同无效，我方还会回到合同的原点，继续履行我单位与满林的还款协议。经审理，本院认定：被告满清河与张淑美系夫妻关系，被告满林系满清河、张淑美之子。第三人新概念中心系济阳县经一路西原木材公司南邻的新雅小区的开发商。2010年7月4日，第三人新概念中心作为甲方，被告满林作为乙方，签订了《���屋拆迁产权调换协议》一份。该协议约定，甲方为实施新概念-新雅项目。需拆除乙方的私有房十间，乙方同意按照产权调换方式为拆迁补偿方式，实行就地安置。甲方提供的产权调换房屋位于该项目规划地块内，甲方提供给乙方住宅楼两套，两套楼房楼层均为三楼层中单元。该协议签订后，被告满林按约定拆除了其房屋。2013年7月30日，被告满林出具《声明》一份，内容为：“今收到济南新概念置业发展中心建设的新概念-新雅小区2号楼4单元301室、302室住房两套及车库两套满林申请由2号楼2单元301室、302室调至2号楼4单元301室、302室。经双方友好协商，满林自愿放弃2010年7月日签署的《房屋拆迁产权调换协议》中关于逾期交房及逾期办证的违约责任，自愿接收上述两套房屋及车库，并认可上述两套房屋及车库面积及位置等全部符合《房屋拆迁产权调换协议》中的约定。自此济南新概念置业发展中心对2010年7月4日签署的《房屋拆迁产权调换协议》已经全部履行完毕协助办理产权证除外”。2013年7月，被告满林向第三人新概念公司递交申请一份，内容为：“济南新概念置业发展中心：鉴于申请人与李宁系亲属关系，申请人自愿将新概念-新雅小区2号楼4-202室及车库更名至李宁名下。由此产生的全部税费及法律责任均由申请人与李宁自行承担，与济南新概念置业发展中心无关。特此申请，申请人，满林”。第三人新概念中心基于此申请，于2013年11月25日，原告李宁与第三人新概念中心签订《商品房买卖合同》一份，该合同约定原告购买第三人开发的新雅-新概念小区2号楼4单元302室及4-07号车库，价款465879元。该房屋与满林2013年7月30日《声明》中收到的新概念-新雅小区2号楼4单元302室含车库以及其向新概念中心递交的更名申请中所涉房屋含车库为同一房产。2013年11月25日，被告满清河为原告出具收到条一份，内容为“收到满林名下的新雅小区4-302室及4-07车库房款订金款伍万元正5万满林之父，满清河”。之后，满清河、张淑美夫妇又六次收取了原告的购房款。截止2014年4月3日，满清河、张淑美共计收取原告购房款58万元。2013年12月15日，被告满清河将涉案房屋交付给原告李宁。庭审过程中，经本院释明，被告满林在指定的期限内未到本院说明情况。2013年1月26日，原告李宁为被告满清河出具借条一份，内容为：“今借人民币五十五万元正55万，半月内还清，借款人，李宁，2013年11月26日”原告主张其与被告满林、满清河、张淑美约定的涉案房屋的总价款为60万元，在被告满清���收到其订金5万元，且原告与新概念中心签订了《商品房买卖合同》后，满清河要求原告为其出具了该借条，但原告并没有向满清河借款。被告满清河则主张此借条为原告向其借款55万元的证明。原告主张被告满清河向其交付房屋后，在入住过程中，原告支付有线电视初装费250元，暖气开户费7913元、天然气开户费3000元。原告主张其购买厨具、烟灶支出16800元。被告对此不予认可。因原告主张的购买厨具、烟灶支出16800元证据并非正式发票，原告亦不能证明其厨具设施的现有价值，对该费用本院不予认定。以上事实，有原告提供的商品房买卖合同、满清河、张淑美为其出具的收款条7份、天然气、暖气、开户费收据、有线电视初装费收据、厨具购买收据，被告满清河提供的借条，第三人提供的《房屋拆迁产权调换协议��、满林的《声明》及申请书、满林的身份证复印件及本院开庭笔录在卷为凭，上述证据经开庭质证和本院审查，可以采信。
本院认为，根据
本院查明的事实，可以认定原告与三被告之间形成了房屋买卖的合意，且已经实际履行，本院对原告李宁与被告满清河、张淑美、满林之间存在关于新雅-新概念小区2号楼4单元302室及4-07号车库的房屋买卖合同关系予以认定。关于原被告之间是否存在借贷关系问题，
本院认为，在原告与第三人签订《商品房买卖合同》后，涉案房屋的产权即将发生变更，因三被告与原告之间并无书面合同，由原告为被告出具借条，用以保证被告能够获得该房屋对价，符合正常的逻辑。被告满清河不能说明该借款款的交易方式、付款过程，加之该借条记载的数额、借条时间能够与原告陈述及涉案房屋的交易过程互相印证，本院依法认定原告与被告之间并不存在借贷关系。
原告与被告满清河、张淑美、满林达成房屋买卖合意之时，涉案新雅-新概念小区2号楼4单元302室及4-07号车库已经建成，双方当事人在房屋出卖方未取得房屋所有权证书的情况下，即实际履行房屋买卖合同，违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条、第四十一条的强制性规定。原告与第三人于2013年11月25日签订的《商品房买卖合同》，规避了房屋买卖交易过程中应当向国家交纳相关税费；在上述两份合同的磋商及签订、履行过程中，当事人在主观上存在恶意串通，在客观上侵害了国家及社会公共利益；故此，原告与被告满清河、张淑美、满林之间关于新雅-新概念小区2号楼4单元302室及4-07号车库的房屋买卖合同及原告与第三人于2013年11月25日签订的《商品房买卖合同》均为无效合同。合同无效，自始无效，合同双方应将已经履行的合同内容恢复到合同签订前的状态。故原告李宁应将涉案房屋返还被告满清河、张淑美、满林。被告满清河、张淑美、满林应当将购房款58万元返还原告李宁。原告主张的有线电视初装费、暖气开户费、天然气开户费并非被告收取，加之目前我县各小区已经不再收取暖气开户费和天然气开户费，且有线电视初装费并非必要支出，其有线电视服务可以迁移，三被告并未因此获利，对原告主张的上述费用，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条、第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，
判决如下：
一、原告李宁与被告满清河、张淑美、满林之间关于新���-新概念小区2号楼4单元302室及4-07号车库的房屋买卖合同为无效合同；
二、原告李宁与第三人济南新概念置业发展中心于2013年11月25日签订的《商品房买卖合同》为无效合同；
三、被告满清河、张淑美、满林于本判决生效之日起十日内返还原告李宁购房款580000元；
四、原告李宁于本判决生效之日起十日内将位于济阳县城经一路西原木材公司南邻新雅-新概念小区2号楼4单元302室及4-07号车库返还被告满清河、张淑美、满林；
五、驳回原告李宁的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9980元，由原告李宁负担3580元，被告满清河、张淑美、满林负担4700元，第三人济南新概念置业发展中心负担1700元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 姚圣雨
人民陪审员 张 之
人民陪审员 王 娟
二〇一六年七月十二日
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