安徽省芜湖市鸠江区人民法院民 事 判 决 书（2016）皖0207民初1085号
原告：李贤银，男，1963年8月26日出生，汉族，住芜湖市镜湖区。
原告：李大妹，女，1963年6月7日出生，汉族，住芜湖市镜湖区。两原告共同
委托代理人：ＸＸ，安徽文理律师事务所律师。
被告：孙志伟，男，1948年2月26日出生，汉族，住芜湖市鸠江区。
委托代理人：周平，安徽新弋达律师事务所律师。
委托代理人：孙俊，系被告孙志伟之子。
原告李贤银、原告李大妹诉被告孙志伟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月20日立案受理后，依法由
审判员周恒适用简易程序，于2016年5月20日公开开庭进行了审理。原告李贤银、原告李大妹共同委托代理人ＸＸ，被告孙志伟委托代理人周平、孙俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2003年12月3日，被告与两原告签订一份房屋买卖协议书，约定两原告将位于芜湖市鸠江区官陡镇神东行政村23号宅基地上的住宅房出卖给被告，被告向两原告支付购房款205000元，被告支付该款项后，两原告将住宅房交给被告，被告一直居住在此房屋内。两原告认为，涉案房屋系两原告在农村集体土地宅基地上的自建住宅房，该房屋虽然有产权证，但是属于小产权房。原、被告之间签订的房屋买卖协议书违反了我国法律、法规的规定，属于无效合同，双方应当互相返还财产。故两原告诉请判令：1、确认原、被告双方于2003年12月3日签订的房屋买卖协议书无效；2、原、被告双方互相返还财产，被告将芜湖市鸠江区官陡镇芮屋基23号房屋（房地权芜鸠江字第××号）返还给两原告，两原告将购房款人民币205000元返还给被告；3、本案诉讼费由被告承担。
被告辩称：1、根据法律规定，确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。目前，我国法律、行政法规及司法解释尚没有禁止农村私有房屋买卖及农村私有房屋买卖合同应认定无效的明确规定，且诉争房屋所占用的土地已被征收为国有，被告与两原告2003年12月3日签订的房屋买卖协议书是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定合法有效；2、被告购买诉争房屋并非为了投资营利，而是用于居住，且被告已在诉争房屋里连续、稳定生活了十几年。被告在本市无其他住房，诉争房屋是被告唯一的住所。而两原告早已成为城镇居民，长期居住在城镇。如认定买卖合同无效，被告将负有腾退房屋的义务，将会给被告及家人的生活带来巨大影响。从有利于维护现有的房屋占有关系及双方既定的权利、义务关系角度考虑，应当确认双方签订的房屋买卖协议书有效；3、2003年被告是以较高的价格购买诉争房屋。十三年来，两原告从未就房屋买卖向被告主张任何权利。由于诉争房屋即将拆迁，将会获得拆迁补偿，两原告为了获取拆迁补偿，出尔反尔，滥用诉讼权利，要求法院确认十三年前签订的合同无效，显然违反了民法的诚实信用原则，对两原告的不诚信行为不应予以支持；4、两原告在与被告签订房屋买卖合同时就知道或应当知道本案争议房屋是否能够买卖，两原告2016年4月19日起诉要求法院确认双方之间的房屋买卖合同无效，明显超过诉讼时效。
经审理查明：2003年12月3日，原、被告双方签订房屋买卖协议书一份，协议约定由被告购买两原告坐落在官陡镇神东行政村芮屋基宅基地上的住宅房一套（该房原房产证权证字号为：房地权芜鸠江区字第××号，登记权利人李贤银，发证时间2003年12月2日。后原告李贤银重新办理房产证，房产证权证字号为：房地权证芜鸠江区字第××号，登记权利人李贤银，发证时间2015年8月5日）。房屋面积为150.2平方米，价格为人民币205000元整。协议还就付款方式、水电费用、违约责任等内容进行了约定。被告依约将205000元购房款支付给两原告后，两原告当月即将涉案房屋交付给被告使用至今，在此期间，两原告一直在城镇居住生活。2004年8月6日，两原告将户口从神东行政村芮屋基自然村迁出，并落户在芜湖市新芜区（现镜湖区）园丁小区3－4幢2单元201室，原告李贤银系该户户主。2015年12月30日，经安徽省人民政府批复，同意芜湖市2015年第30批次城市建设用地的征收计划。2015年12月31日，芜湖市人民政府发布第46号征收土地公告，征收官陡街道神东社区、弋江社区等社区范围内集体建设用地和集体农用地，用于城市建设。其中，涉案房屋所在的官陡街道三期城中村改造（营盘山路与赭山东路夹角地块）位于土地征收红线范围内。2016年4月20日，两原告以原、被告双方房屋买卖协议无效为由诉至法院，要求被告返还诉争房屋。上述事实，有两原告提交的原告身份证、原告户口簿、建设用地许可证、房屋产权证、房屋买卖协议书、被告户籍证明，被告提交的安徽省人民政府建设用地批复、芜湖市人民政府征收土地公告、红线图、房屋买卖协议书、购房款收条及双方当事人的部分陈述在卷佐证，本院予以确认。
本院认为：原、被告双方系2003年12月3日签订房屋买卖协议，约定由两原告将官陡镇神东行政村芮屋基宅基地上的住宅房出卖给被告。根据我国相关法律和政策的规定，农村集体土地上的宅基地不允许出卖、转让给非集体经济组织成员。由于协议签订时，被告是城镇居民，购买两原告宅基地上的房屋不符合相关法律和政策规定。协议签订后，两原告依约将房屋交付给被告，并由被告一直居住至今，两原告亦将户籍从农村迁至城镇，并在城镇购房长期居住。在房屋买卖协议履行过程中，芜湖市人民政府于2015年12月31日发布第46号征收土地公告，对涉案房屋所在地块整体依法进行征收。两原告在政府发布土地征收公告后以双方房屋买卖协议违反法律、法规为由诉请协议无效，此时该地块的土地性质因政府征收已由集体土地转化为国有土地，原房屋宅基地的性质已发生改变，不再属于违反法律和行政法规规定的情形，导致合同无效的因素业已消除。因此，根据法律规定及诉争房屋的实际占用状况、土地征迁现状等因素，从民法倡导诚实信用、维护交易安全等原则出发，应认定原、被告双方之间的房屋买卖合同有效，本院对两原告要求确认原、被告之间房屋买卖协议无效及返还房屋等诉请依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第六条、《中华人民共和国物权法》第三十九条之规定，
判决如下：驳回原告李贤银、原告李大妹的诉讼请求。案件受理费2228元，由原告李贤银与原告李大妹共同负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。
审判员 周 恒
二〇一六年七月十二日
书记员 朱小凤附适用法律条款：《中华人民共和国民法通则》第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则《中华人民共和国物权法》第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。第四十二条第一款为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。 来源：百度“”