广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2016）粤1973民初3094号原告东莞市美雅实业投资有限公司，住所地：东莞市塘厦镇塘厦大道南210号A栋201。法定代表人谢文青，总经理。委托代理人梁竣，男，土家族，1982年1月23日出生，住址：重庆市酉阳县，系该公司经理。被告东莞市鼎创包装有限公司，住所地：东莞市塘厦镇塘厦大道南210号五楼。法定代表人王祥松。
原告东莞市美雅实业投资有限公司（以下简称“美雅公司”）诉被告东莞市鼎创包装有限公司（以下简称“鼎创公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告美雅公司的法定代表人梁竣已到庭参加诉讼。被告鼎创公司经本院依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告美雅公司诉称，是鼎创公司租赁东莞市塘厦镇塘厦大道南210号5楼厂房，东莞市塘厦镇塘厦大道南210号全部厂房是由美雅公司于2015年1月1日承租至今，并转租5楼予鼎创公司至今。鼎创公司从2015年11月份欠交水电房租至今。为维护原告的合法权益，特起诉请求法院依法判令被告支付原告以下费用并解除合同：1、水电费10408元；2、房屋租金51792元；3、管理费7350元；4、电梯使用费2250元；5、损失费184176元；6、2016年3月份开始至实际搬离之日的租金损失按每月17264元计算，由被告承担；7、起诉费用被告承担。被告鼎创公司在法定期限内未向本院提交任何证据，也未提出任何答辩。
经审理查明，座落于东莞市塘厦镇塘厦大道南210号的案涉房屋，系由案外人容国煦与案外人东莞市塘厦镇振兴围经济联合社签订《有偿使用土地合同书》后投资兴建。截止本案一审辩论终结前，案涉房屋尚未取得房地产权证，也未取得建设工程规划许可证。2015年1月1日，容国煦与美雅公司签订一份《厂房租赁合同书》，将案涉房屋整体出租给美雅公司10年，自2015年1月1日起至2024年12月31日止。后，美雅公司将案涉房屋中的A栋5楼厂房及D栋5楼宿舍分租给鼎创公司，双方签订了一份《房屋租赁合同》（鼎创公司于2015年8月1日签字，美雅公司于2015年8月5日签字），主要约定：租期自2015年8月1日起至2017年8月1日止；房屋租金23650元/月，宿舍租金4125元/月，厂长费2450元/月，电梯费750元/月；用电按1.2元/度，用电损耗8%，用电管理及维护10%；用水按5.8元/吨，用水损耗、管道及管道维护10%；等等。美雅公司主张鼎创公司拖欠2015年12月至2016年2月份的租金、管理费、电梯费，主张鼎创公司至今仍占用案涉房屋，应自2016年3月份起按17264元/月的标准支付房屋占有使用费。对此主张，美雅公司举证了租金收据存根等，鼎创公司未举证予以反驳。另，美雅公司主张鼎创公司拖欠水电费10408元，对此主张，美雅公司举证了其自制的欠款凭证，未能举证水电部门的缴费通知书及发票等。因案涉房屋未取得房地产权证，也未取得建设工程规划许可证，本院依法向美雅公司释明案涉《房屋租赁合同》无效。在本院释明后，美雅公司表示将其诉讼请求中主张的租金变更为房屋占有使用费，金额不变，其他诉讼请求不变。以上事实，有《房屋租赁合同》、《有偿使用土地合同书》、《厂房租赁合同书》、租金收据存根、欠款凭证等以及本案庭审笔录附卷为证。
本院认为，被告鼎创公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，也未向本院提出答辩及提供任何证据,视为放弃对原告的主张进行抗辩、对原告的证据进行质证的权利，应当承担由此产生的不利法律后果。案涉《房屋租赁合同》虽系美雅公司、鼎创公司的真实意思表示，但是否有效，还应审查该租赁合同是否违反了法律的强制性规定。本案中，截止本案一审法庭辩论终结前，案涉房屋尚未取得建设工程规划许可证，也未取得房地产权证，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，美雅公司和鼎创公司签订的《房屋租赁合同》依法无效。合同无效，自始无效，不存在解除的问题，故美雅公司请求解除案涉《房屋租赁合同》，于法无据，本院不予支持。美雅公司向案外人容国煦承租案涉房屋而对该房屋享有使用收益的权利。合同无效，但鼎创公司已实际占有使用案涉房屋，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，鼎创公司仍应按约定的租金标准支付美雅公司房屋占有使用费。本案中，《房屋租赁合同》约定的租金标准为房屋租金23650元/月、宿舍租金4125元/月，共27775元/月，应按此租金标准主张房屋占有使用费。本案中，美雅公司主张鼎创公司拖欠2015年12月至2016年2月份的租金，主张鼎创公司至今仍占用案涉房屋，应自2016年3月份起按17264元/月的标准支付房屋占有使用费，对此主张，美雅公司举证了租金收据存根等，鼎创公司未举证予以反驳，应承担举证不利的后果，本院对美雅公司的主张予以采信。综上，鼎创公司应按27775元/月的标准支付美雅公司自2015年12月至2016年2月份的房屋占有使用费共计83325元，应按17264元/月的标准支付自2016年3月份起至实际搬离之日止的房屋占有使用费。关于美雅公司主张的水电费10408元。对此主张，美雅公司只举证了由其自行统计制作的欠款凭证，但未能举证相应的水电部门票据及缴费通知单，可信度不高，美雅公司应承担举证不利的后果，故对美雅公司的此项诉讼请求。本院予以驳回。关于美雅公司主张的管理费、电梯使用费、损失费等，因案涉《房屋租赁合同》无效，该费用的约定也无效，美雅公司的此项主张，于法无据，本院均予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定，
判决如下：
一、被告东莞市鼎创包装有限公司应于本判决发生法律效力之日起三日内支付原告东莞市美雅实业投资有限公司2015年12月份至2016年2月份的房屋占有使用费83325元；
二、被告东莞市鼎创包装有限公司应于本判决发生法律效力之日起三日内支付原告东莞市美雅实业投资有限公司2016年3月份起的房屋占有使用费（计算方法：按17264元/月的标准，自2016年3月1日起计至东莞市鼎创包装有限公司实际搬离案涉房屋之日止）；
三、驳回原告东莞市美雅实业投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5139.64元，原告已预交，由原告东莞市美雅实业投资有限公司负担3250元，被告东莞市鼎创包装有限公司负担1889.64元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审 判 长 韦枝展
人民陪审员 李敏仪
人民陪审员 曾 雯二○
二○一六年七月十二日
书 记 员 余秋玲附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。 来源：百度“”