重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书（2016）渝0108民初3667号原告重庆市翰鼎物业管理有限公司。住所地重庆市荣昌工业园区（第1幢），组织机构代码59671589-0。企业法人张迹，经理。委托代理人岳某（特别授权）。委托代理人余雯（特别授权），女，1964年12月21日出生，汉族，该公司员工，住重庆市渝北区。被告重庆崴芭酒店有限公司南坪东路店。住所地重庆市南岸区南坪东路18号，组织机构代码05776040-6。负责人王春，经理。委托代理人文建华（特别授权），男，1964年1月5日出生，汉族，该公司经理，住重庆市九龙坡区。委托代理人李开仕（特别授权），男，1981年3月28日出生，汉族，该公司法务主管，住重庆市沙坪坝区。
原告重庆市翰鼎物业管理有限公司（以下简称“翰鼎物业公司”）诉被告重庆崴芭酒店有限公司南坪东路店（以下简称“崴芭酒店”）物业纠纷一案，本院于2016年1月11日立案受理后，依法由
审判员张颖适用简易程序公开开庭进行了审理。原告翰鼎物业公司的委托代理人岳某、余雯，被告崴芭酒店的委托代理人文建华、李开仕均到庭参加诉讼，现已审理终结。
原告翰鼎物业公司诉称：2011年6月30日，重庆飞翰企业管理咨询有限公司（以下简称飞翰公司）与重庆江厦置业有限公司（以下简称“江厦公司”）签订《工业厂房租赁合同》，由江厦公司将重庆市南岸区南坪东路18号的厂房租赁给飞翰公司，同时飞翰公司有权对租赁物进行转租。飞翰公司承租后，对承租标的物进行了改造，打造定位为创意园区，并命名为“N18LOFT小院”。原告受飞翰公司委托，对园区进行物业管理。2011年10月9日，飞翰公司将1号楼租赁给被告作为经营酒店使用。2012年9月5日，原告作为物业管理公司与被告签订了《重庆“N18LOFT小院”物业管理服务协议》，约定由原告对小院物业进行管理服务，提供如清洁、卫生、公共绿化养护等物业服务，协议第三条之（一）第1点约定“园区物业管理费标准为4.5元/平方米/月，按每户的租赁建筑面积计收，经甲乙双方协商，从2012年9月1日至2015年8月31日按1.5元/平方米/月，合计为3682.5元/月，此费用为含税费用，物业管理费从2012年9月1日起开始计算，公用部分产生的水电费据实分摊”。2015年8月31日期限届满，原告多次与被告联系，希望能恢复为4.5元/平方米/月，但被告不配合，自2015年9月至今均未缴纳物业服务费用。故原告起诉来院，请求判令被告支付2015年9月至2016年2月28日所拖欠物业费并按日千分之三的利率支付违约金至支付之日；本案诉讼费由被告负担。
被告崴芭酒店辩称：原被告之间签订的物业管理协议已经于2015年8月31日到期，且并未签订任何正式协议，故被告并未违约；原告于2016年1月19日向被告送达了缴费通知书，该通知上认可双方物业管理费为1.5元/平方米，被告方遂一次性缴纳了2015年9月至2016年2月的物业管理费，故请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：2011年6月30日，飞翰公司与江厦公司签订《工业厂房租赁合同》，由江厦公司将重庆市南岸区南坪东路18号的厂房租赁给飞翰公司，同时飞翰公司有权对租赁物进行转租。飞翰公司承租后，对承租标的物进行了改造，打造定位为创意园区，并命名为“N18LOFT小院”。原告受飞翰公司委托，对园区进行物业管理，并签订“N18LOFT小院”物业管理委托合同，约定由原告对该物业进行管理，期限至2016年2月28日。2011年10月9日，飞翰公司将1号楼租赁给被告作为经营酒店使用。2012年9月5日，原告作为物业管理公司与被告签订了《重庆“N18LOFT小院”物业管理服务协议》，约定由原告对小院物业进行管理服务，提供如清洁、卫生、公共绿化养护等物业服务，协议第三条之（一）第1点约定“园区物业管理费标准为4.5元/平方米/月，按每户的租赁建筑面积计收，经甲乙双方协商，从2012年9月1日至2015年8月31日按1.5元/平方米/月，合计为3682.5元/平方米/月，此费用为含税费用，物业管理费从2012年9月1日起开始计算，公用部分产生的水电费据实分摊”。协议第四条物业管理服务期限约定：“物业管理服务期限从2012年9月1日至2015年8月31日止。”该期限届满后，原告要求被告自2015年9月起按照4.5元/平方米/月的标准缴纳物业管理费，被告未认可，原告遂诉至本院。在诉讼过程中，原告又于2016年1月19日向被告送达了缴费通知书，该通知上写明物业管理费单价为1.5元/平方米/月，被告遂按此标准一次性缴纳了2015年9月至2016年2月的物业管理费22095元。以上事实，有《工业厂房租赁合同》、《“N18LOFT小院”物业管理委托合同》、《物业租赁合同》、《重庆“N18LOFT小院”物业管理服务协议》、缴费通知单及银行结算业务申请书、原被告往来函件等证据及原被告的当庭陈述在卷佐证，并经法庭认证，足以认定。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原被告签订的《重庆“N18LOFT小院”物业管理服务协议》合法有效，原被告均应遵照履行。该协议第四条物业管理服务期限明确约定：“物业管理服务期限从2012年9月1日至2015年8月31日止。”而第十条其他第3点约定：“乙方承租房屋租赁合同终止时，本协议自动终止，但如相关费用尚未结清，则有关费用结算、违约责任及争议解决条款继续有效。”从合同的整体性和逻辑性分析理解，第十条应是对乙方即本案被告，在物管协议期限即2015年8月31日前，就终止房屋租赁合同情形的约定。是对原协议期限的补充约定，具有从属性及偶发性，不应单独认可其效力。故对于原告主张其与被告之间签订的《重庆“N18LOFT小院”物业管理服务协议》有效期持续到被告承租房屋租赁合同终止时的主张，本院不予支持。2015年8月31日后，虽然《重庆“N18LOFT小院”物业管理服务协议》约定的服务期限已经届满，但原告持续为被告提供物业管理服务，被告应向原告支付物业管理服务的费用。原告于2016年1月19日以缴费通知书的形式确定物业管理费为1.5元/平方米/月，被告亦按此标准一次性缴纳了2015年9月至2016年2月的物业管理费，故该时间段的物业管理费已经协商确定并支付完成，本院予以确定。对于原告认为被告迟延支付2015年9月至2016年2月期间的物业管理费，应按每日千分之三的标准支付违约金的主张，
本院认为《重庆“N18LOFT小院”物业管理服务协议》已经于2015年8月31日到期，原被告之间针对2015年9月至2016年2月期间的物业管理费的违约金并无约定，故不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，
判决如下：驳回原告重庆市翰鼎物业管理有限公司的全部诉讼请求。案件受理费628元，减半收取314元，由原告重庆市翰鼎物业管理有限公司负担（已缴纳）。
如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。
审判员 张 颖
二〇一六年七月十二日
书记员 凌险峰 微信公众号“”