重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2016）渝0105民初4956号原告郑洪伦，男，1968年5月21日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。委托代理人熊平根，重庆国彦律师事务所律师。委托代理人吴洪，重庆国彦律师事务所律师。被告重庆兴红得聪餐饮管理有限公司，住所地重庆市渝中区中华路178号18-1。法定代表人孙万松，经理。委托代理人邹鹏，重庆锐力律师事务所律��。
原告郑洪伦与被告重庆兴红得聪餐饮管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由
代理
审判员王中申适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告郑洪伦的委托代理人吴洪，被告重庆兴红得聪餐饮管理有限公司的委托代理人邹鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告郑洪伦诉称，2015年6月6日原告购买了位于重庆市江北区西环路X号负X号建筑面积为819.61平方米的商业用房，并于同年6月30日取得该房屋的产权证。因该房屋在购买前已出租给被告，根据买卖不破租赁的规定，原告有权承继原租赁合同的权利义务。原告在购买后多次明确告知被告从2015年6月6日起依照原租赁协议的约定将租金直接支付原告，被告也表示同意。但是，被告虽经原告多次催收，仍拖延、拒绝缴纳租金，已逾期支付租金长达半年，且在2015年10月18日未告���原告的情况下单方撤场并终止了租赁合同，之后亦未将涉讼房屋交还原告。被告未严格履行合同，拒付租金、擅自关闭房屋，违反了合同的约定，给原告造成巨大经济损失，租赁合同应于被告收到本案起诉状副本时解除。原告为维护自身合法权益，请求法院判令原被告之间的租赁合同于被告收到本案起诉状副本之日解除；被告立即将位于重庆市江北区西环路X号负X号的房屋腾空并归还原告；被告立即支付原告2015年10月1日至2016年3月31日期间的租金249480元，并按每日374.22元的标准，从2015年8月21日起至租金付清之日止支付原告逾期支付租金的滞纳金；被告按每月41580元的标准，从2016年4月1日起至实际归还房屋之日止支付原告占有使用费；被告立即支付原告其拖欠的水、电、气费约20000元（实际数额以法院查明为准）；被告立即支付原告违约金500000元，并承担本案诉讼费��。
被告重庆兴红得聪餐饮管理有限公司辩称，因原告单方停电，租赁合同已于2015年10月18日解除。根据合同第十条第二款逾期支付租金超过30日，原告有权立即解除合同的约定，但原告未依约及时行使合同解除权，无权主张由此产生的扩大部分损失。原告主张的违约金、滞纳金标准过高，请求法院降低。因被告一直处于亏损状态，在2015年8月份同原告协商降低租金，但是原告方不同意降租，并阻止被告搬离涉讼房屋，导致屋内价值400000元的厨房设备无法搬离。被告于2015年10月18日被迫单方搬离，已通知原告办理交接，但原告没来办理交接。被告已支付了计算至2015年9月的租金，愿意支付2015年10月1日至10月18日期间的租金，租金应按照之前支付的惯例在应付租期的到期日支付。被告撤场前涉讼房屋的水电气费还有900多元结余，撤场后不应当再产生水电气费，水电气表均在承租房内，原告有条件查看并核对数额。被告愿意腾空返还房屋，是原告一直阻止被告腾空。被告依据合同第六条向原告支付的80000元的保证金应在在本案原告的诉求中进行抵扣。
经审理查明，2009年5月，被告与案外人重庆汉阳房地产开发有限公司签订《房屋租赁合同》，约定由被告承租案外人位于重庆市江北区西环路捌号旭阳朗晴广场商业裙楼部分X层的部分商业房屋，套内使用面积440平方米，实际面积以双方实测面积为准；房屋用于快餐经营，品牌名称为乡村基。合同约定租赁期限为8年2个月，从2009年12月15日至2018年2月14日止，租赁期限内包括两个月的免租装修期和8年的计租期限；租金包括物业管理费用，第一年至第三年租金单价为90元/平方米/月，第四年至第六年租金单价为94.5元/平方米/月，第七年至第八年的租金单价为99.2元/平方米/月；��同签订后5个工作日内承租方应缴纳保证金80000元，此保证金于第一期租金交付时自动转化为租金；租金每三个月支付一次，于每个应付租期提前40天以上按出租方指定账户支付当期租金；代收代缴的水、电费与租金支付时间一致。合同第十条（违约责任）约定，任何一方不严格履行本合同导致合同无法履行或擅自终止本合同，即构成本合同的违约，违约方须向守约方一次性支付违约金500000元；若承租方不按约定时间向出租方支付租金及本合同约定的有关费用，则须从逾期之日，按当期应付款的千分之三/天向出租方承担逾期付款的滞纳金，逾期超过30天的，出租方有权立即终止本合同，并按照约定条件追究承租方的违约责任；承租方负责经营场地内自用设施设备的购置，每月产生的水、电、气等费用按实际用量及本合同租赁合同所在地的价格标准向出租方缴纳。合同���十二条（房屋返还）约定，合同履行期限届满，若双方未就本合同房屋另外签订租赁合同，则承租方须在合同终止后的7天内全部拆除其自行购置的有关设备，将房屋内清理干净（除不可拆卸物外）交还出租方；否则，给出租方造成的场地清洁费，由承租方承担，超过10日未拆走的承租方财物，承租方自愿放弃所有权，由出租方自行处置。2010年7月，被告与案外人重庆汉阳房地产开发有限公司签订了《补充协议》，明确了房屋的交付时间及新的免租期。另查明，涉讼房屋的登记地址为重庆市江北区西环路X号负X号，套内建筑面积442.58平方米，房屋用途为商服用房，产权人曾分别为案外人重庆汉阳房地产开发有限公司、重庆魂道术科技有限公司，现店铺名称为大米先生。2015年6月29日原告通过购买取得该房屋的产权。原告已实际收取了被告支付给前产权人的80000元保证金及2015年9月30日前的租金，在本案起诉前未向被告发出过解除通知，未再收到过被告支付的租金。被告于2015年10月18日单方关闭并搬离涉讼房屋，搬走了部分物品，未缴纳2015年9月30日后的租金。关于租金的支付时间，双方未在租赁合同的基础上另行协商。双方均同意解除租赁合同，但涉讼房屋现尚未完成交接。2016年4月12日，被告收到本院邮寄送达的本案起诉状副本等法律文书。庭审中，原告举示了朗晴广场缴费通知单、律师函及快递单，拟证明被告未缴纳水、电、气费，原告曾委托律师函告被告合同如被解除，被告应缴清租金，支付违约金和滞纳金。被告质证后不认可该通知单的真实性，认为该费用应以相关部门出具的单据为准；没有收到律师函，且该函说明原告已知道被告不再履行合同，但2015年10月21日后仍未行使解除权，对之后扩大的损失应自行承担责任。对于80000元保证金，被告认为该保证金已依约在支付第一期租金时转化为应付租金，原告不清楚保证金是否已转化，以及收取款项包含保证金的原因。上述事实有房屋租赁合同、补充协议、房地产权证、登重庆市江北不动产登记中心登记信息查询结果，收据及双方当事人的陈述等证据在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。
本院认为，原告在购买了涉讼房屋后，被告与涉讼房屋前产权人所签订的房屋租赁合同继续有效，原、被告成为该租赁合同的双方。该租赁合同内容并不违反法律强制性规定，属合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。被告未缴纳2015年9月30日后的租金，依据租赁合同中逾期支付租金的约定，原告有权依约解除合同并收回涉讼房屋。双方虽均在庭审中同意解除合同，但被告未举证证明其在2015年10月18日搬离时双方已达成解除合意，故关于被告称该时间为租赁合同解除时间的抗辩，本院不予采纳。原告在本案起诉状中已表明要求解除租赁合同，被告在2016年4月12日收到该起诉状，关于原告确认租赁合同已于该日解除的请求，本院予以支持。依据租赁合同约定的租金计算标准，2015年10月的应付租金为41580元（94.5元/平方米/月乘以440平方米）。被告未支付2015年9月30日之后的租金，关于原告要求被告支付2015年10月1日至2016年3月31日期间的租金249480元的诉讼请求，符合合同约定，本院予以支持。合同约定租金每三个月支付一次，提前40天以上支付当期租金，双方未就2015年10月之后的租金支付达成新的协议，且被告未举证证明租金的支付时间已实际变更为应付租期的到期日，故原告要求被告提前40天以上支付当期租金符合合同的约定；2015年10月1日提前40日为2015年8月22日，该时间应为约定支付当期租金的最后时间；逾期支付租金的滞纳金属于双方对该逾期行为所约定的违约金，原告未举证证明被告逾期支付租金所造成的实际损失，按当期应付租金（41580元乘以3）的千分之三/天，即374.22元每天计算滞纳金的标准明显过高，关于被告要求调低滞纳金计算标准的抗辩，本院予以采纳；参照中国人民银行同期同类贷款利率1.3倍的标准，本院酌情主张按每日20元的标准计算该滞纳金；综上，关于原告要求被告支付逾期支付租金的滞纳金的请求，对于其中从2015年8月22日起按20元每天的标准支付至租金付清之日的请求部分，本院予以主张，超出该数额部分的请求本院不予支持。被告系单方搬离涉讼房屋，未与原告办理交接，且租赁合同已明确约定了返还房屋的标准，故关于原告要求���告腾空并返还涉讼房屋的请求，本院予以主张。租赁合同已于2016年4月12日解除，被告未依约完成将涉讼房屋返还原告的义务，应赔偿给原告造成的损失，关于原告要求按照月租金41580元的计算标准从2016年4月1日起支付房屋占用使用费的请求，对于其中从2016年4月12日起计算的请求部分，本院予以支持，超出数额部分的请求本院不予主张。关于被告称80000元保证金应抵扣原告诉求的主张，因其自认该保证金已转化为第一期的应付租金，且未举示应予抵扣的其他证据，故对该抗辩本院不予采纳。原告未在庭审中明确其主张的水、电、气费数额，举示的缴费通知单为各类费用的计算明细，亦不足以证明被告存在欠付水、电、气费的行为及该费用的实际数额，故关于原告要求被告支付拖欠的水、电、气费的请求，本院不予支持。租赁合同中虽约定了一方不严格履行本合同导致合同无法履行或擅自终止本合同时，违约方须向守约方一次性支付违约金500000元，但原告未举证证明被告单方搬离造成的损失数额，故该违约金明显过高，对于被告要求调低该违约金的抗辩，本院予以采纳。对于该违约金的数额，结合被告已承担了逾期支付租金的滞纳金和房屋的占用使用费，被告搬离房屋以及双方在合同履行中的过错因素，本院酌情主张50000元，原告超出该数额部分的请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款，第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十九条、第二百三十五条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于适用的��释》第九十条之规定，
判决如下：
一、原告郑洪伦与被告重庆兴红得聪餐饮管理有限公司之间的房屋租赁合同于2016年4月12日解除；
二、被告重庆兴红得聪餐饮管理有限公司在本判决生效之日起五日内支付原告郑洪伦2015年10月31日至2016年3月31日期间的租金249480元；
三、被告重庆兴红得聪餐饮管理有限公司在本判决生效之日起五日内，按每日20元的标准，支付原告郑洪伦从2015年8月22日起至租金付清之日止的逾期支付租金的滞纳金；
四、被告重庆兴红得聪餐饮管理有限公司在本判决生效之日起五日内将位于重庆市江北区西环路X号负X号的房屋腾空返还原告郑洪伦；
五、被告重庆兴红得聪餐饮管理有限公司在本判决生效之日起五日内，按每月41580元的标准，支付原告郑洪伦从2016年4月12日起至实际返还房屋之日止的占有使��费；
六、被告重庆兴红得聪餐饮管理有限公司在本判决生效之日起五日内支付原告郑洪伦违约金50000元；
七、驳回原告郑洪伦的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取5750元，由被告重庆兴红得聪餐饮管理有限公司负担2285元，由原告郑洪伦负担3465元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。
代理
审判员 王中申
二〇一六年七月十二日
书 记 员 刘 培 关注微信公众号“”