安徽省巢湖市人民法院民 事 判 决 书（2016）皖0181民初2448号
原告：陈文成，男。
被告：巢湖农村商业银行股份有限公司栏杆支行。
负责人：蔡玉华，该支行行长。
原告陈文成诉被告巢湖农村商业银行股份有限公司栏杆支行房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由
审判员何彩琳独任审判，公开开庭进行了审理。原告陈文成，被告巢湖农村商业银行股份有限公司栏杆支行的负责人蔡玉华均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈文成诉称：原告与连明霞于2014年6月27日签订房屋租赁合同，合同约定连明霞自愿将位于巢湖市东苑新村12幢底层4-02号的门面房屋出租给原告，年租金10000元，租赁期限五年，自2014年6月27日至2019年6月26日止，租金支付方式是现金支付，后原告支付连明霞五年的租金50000元，有连明霞的收条为证。原告承租时到巢湖市房产局查询，该房屋没有出租给他人，也没有被法院冻结查封，只在被告处办理抵押贷款900000元，抵押债务的履行期限是2011年11月2日至2012年11月2日。该房屋在办理抵押中没有约定连明霞不能对外出租。2015年11月份，被告巢湖农村商业银行股份有限公司栏杆支行找到原告说已取得该出租房屋的所有权，要收回原告承租的房屋，原告要求继续按原租赁合同承租，被告巢湖农村商业银行股份有限公司栏杆支行不同意原告继续按原租赁合同承租，原告无奈只得诉诸法律。根据《合同法》第二百二十九条之规定，被告不同意原告按原租赁合同承租，侵犯了原告的合法权益，故原告起诉，要求：1、判令原告与连明霞签订的房屋租赁合同合法有效；2、判令被告同意原告继续按原租赁合同租赁巢湖市东苑新村12幢底层4-02号房屋；3、本案的诉讼费用由被告承担。
被告巢湖农村商业银行股份有限公司栏杆支行辩称：连明霞原系巢湖市东苑新村12幢底层4-02号房屋的所有权人。2011年11月2日，连明霞用该房屋在我行办理了抵押贷款，并于2011年11月3日在房产局办理了抵押登记。后连明霞未按期归还贷款，我支行将连明霞诉至法院，法院于2014年4月1日下达民事裁定书，将该房屋作价750000元抵偿给了我行。1、根据《担保法》第六十六条之规定，原告已知该房屋办理了抵押登记却仍租赁该房屋，其与连明霞签订的房屋租赁合同不影响我支行对该抵押房产的处置。2、连明霞与原告的房屋租赁合同签订日期为2014年6月27日，而在2014年4月1日法院已将该房产裁定给我行，在2014年4月1日之后，连明霞已无权处置该房产，其所签订的租赁合同无效。原告陈文成为支持自己的主张，向本院提交以下证据：1、身份证复印件一份，证明原告的诉讼主体资格。2、房产证一份，证明巢湖市东苑新村12幢底层4-02号房屋的所有权人是连明霞，产权登记时间是2011年10月28日。3、房屋登记簿三张，证明巢湖市东苑新村12幢底层4-02号房屋抵押贷款的履行期限是2011年11月2日至2012年11月2日。4、《房屋租赁合同》一份，证明2014年6月27日连明霞与原告签订房屋租赁合同，将巢湖市东苑新村12幢底层4-02号房屋出租给原告，租期五年，租金每年10000元。5、收条一张，证明2014年6月27日连明霞收到陈文成交付的房租50000元。
被告巢湖农村商业银行股份有限公司栏杆支行为支持自己的辩称，向本院提交以下证据：1、《安徽农村合作金融个人借款合同》、《最高额抵押（质押）合同》、《他项权证》各一份，证明2011年11月2日连明霞与被告巢湖农村商业银行股份有限公司栏杆支行与签订借款合同，约定借款金额为900000元，借款期限12个月，并将巢湖市东苑新村12幢底层4-02号房屋作为抵押物估价1390000元抵押给被告，2011年11月3日在巢湖市房产局办理了抵押他项权证。2、巢湖市人民法院（2013）巢执字第01042号民事裁定书一份，证明2014年4月1日本院作出裁定：“一、将被执行人连明霞所有的位于巢湖市东苑新村12幢底层4-02号房产（房地产权证号：巢湖市1371**号，商铺面积53.53㎡）作价750000元，交付申请执行人巢湖农村商业银行股份有限公司栏杆支行抵偿借款；
二、房屋产权自本裁定书送达申请执行人巢湖农村商业银行股份有限公司栏杆支行时起转移；
三、申请执行人巢湖农村商业银行股份有限公司栏杆支行可持本裁定书到有关机构办理相关产权过户登记手续”。3、房产证一份，证明2015年11月5日被告巢湖农村商业银行股份有限公司栏杆支行将巢湖市东苑新村12幢底层4-02号房屋办理了产权过户。案经审理，可以确认以下案件事实：连明霞原系案涉房屋巢湖市东苑新村12幢底层4-02号房屋的所有权人。2011年11月2日，连明霞与本案被告巢湖农村商业银行股份有限公司栏杆支行签订《安徽农村合作金融个人借款合同》，向被告巢湖农村商业银行股份有限公司栏杆支行借款900000元，借款期限12个月，连明霞将其所有的巢湖市东苑新村12幢底层4-02号房屋作为抵押物抵押给被告。2011年11月3日，被告巢湖农村商业银行股份有限公司栏杆支行作为涉案房屋的他项权利人在巢湖市房产局办理了他项权证。后连明霞未按期归还被告借款，被告向本院提起诉讼，本院判决责令连明霞限期归还，本院在强制执行过程中于2014年4月1日作出（2013）巢执字第01042号民事裁定书，将被执行人连明霞的该房产作价750000元交付申请执行人巢湖农村商业银行股份有限公司栏杆支行抵偿借款。2015年11月5日，被告巢湖农村商业银行股份有限公司栏杆支行将该房屋办理了产权过户手续，将该房屋过户至自己名下。现原告陈文成以连明霞与其签订了《房屋租赁合同》，将该房屋出租给了原告为由，向本院提起诉讼，要求判令其与连明霞签订的房屋租赁合同合法有效，并要求被告巢湖农村商业银行股份有限公司栏杆支行同意其按原租赁合同租赁该房屋。
本院认为：
一、关于巢湖农村商业银行股份有限公司栏杆支行申请执行连明霞借款合同纠纷一案，本院已作出（2013）巢执字第01042号民事裁定书，将案涉房产作价750000元抵偿给了巢湖农村商业银行股份有限公司栏杆支行，该裁定书作出的时间为2014年4月1日，因此自2014年4月1日起该房屋的产权人已不再是连明霞，而是被告巢湖农村商业银行股份有限公司栏杆支行，而连明霞与本案原告陈文成签订《房屋租赁合同》的时间为2014年6月27日，因连明霞已不是该房屋的产权人，其与原告签订的房屋租赁合同系效力待定合同。根据法律规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认，该合同有效，而该房屋的产权人巢湖农村商业银行股份有限公司栏杆支行对该合同又不予追认，故该《房屋租赁合同》应为无效合同。
二、连明霞作为被为执行人，在本院强制抵偿其财产后，无权对该房屋进行出租等处分行为，但连明霞却与本案原告陈文成签订房屋租赁合同，且租赁期限长达五年，每年租金10000元，共计50000元租金一次性现金支付，现原告陈文成不愿将连明霞作为本案被告起诉，仅起诉被告巢湖农村商业银行股份有限公司栏杆支行，原告提出巢湖农村商业银行股份有限公司栏杆支行在法院的房产抵偿借款执行裁定书送达之后没有及时去房产部门办理过户手续，造成连明霞将房屋出租的理由不能成立，本院不予采信，原告以此为由要求确认其与连明霞签订的《房屋租赁合同》有效并要求继续承租房屋，于法无据，本院不予支持。如原告认为自己的利益受损，其应向连明霞主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条之规定，
判决如下：驳回原告陈文成的诉讼请求。案件受理费100元，减半收取50元，由原告陈文成承担。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。
审判员 何彩琳
二〇一六年七月十二日
书记员 叶 原附相关法条：《中华人民共和国合同法》第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。 来自