江西省大余县人民法院民 事 判 决 书（2016）赣0723民初453号原告吴小文，男，1960年9月20日出生，汉族，江西省大余县人，住大余县，委托代理人许醇志，大余县南安法律服务所法律工作者。（特别授权）被告大余县城乡房地产开发有限公司，组织机构代码72775032-0，住所地江西省赣州市大余县南安镇金莲山大道。法定代表人张行君，系该公司董事长。委托代理人肖五月，系该公司法律顾问。（特别授权）委托代理人黄亮，男，1954年10月10日出生，汉族，江西省赣州市章贡区人，住赣州市章贡区，系该公司职员。（特别授权）第三人姚师良，男，1953年12月15日出生，汉族，江西省大余县人，住大余县，现住大余县，第三人姚彦波，男，1978年1月20日出生，汉族，江西省大余县人，住大余县，现住大余县，委托代理人姚师良，男，1953年12月15日出生，汉族，江西省大余县人，住大余县，现住大余县，系第三人姚彦波的父亲。（特别授权）原告吴小文诉被告大余县城乡房地产开发有限公司（以下简称“城乡房地产公司”）、第三人姚师良、姚彦波买卖合同效力纠纷一案，本院于2016年5月9日立案受理后，于2016年6月30日由
审判员赵永根适用简易程序公开开庭进行了审理。原告吴小文的委托代理人许醇志、被告城乡房地产公司的委托代理人黄亮、第三人姚师良到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告吴小文诉称：原告与第三人系邻居关系，2009年在原告与第三人的房屋相间处，被告建有一柴间，第三人未经被告同意便擅自在柴间安门，被告多次要求第三人将该门拆除或购买该柴间，但第三人均置之不理，2012年10月被告只得将此柴间卖于原告。原告购买后，多次要求被告拆除该门，或者将该门卖于原告，停止侵占，但第三人均不予理睬。特诉至法院，请求被告将文化中心3号楼-2号楼东侧、原告南边11平方米柴间给付原告使用，另本案诉讼费用由被告承担。原告吴小文为支持其主张，向法庭提交了如下证据：1、协议书一份，证明大余城乡房地产公司将争议的柴间卖给了原告，并收取原告建筑费用23000元。（2016）照片三张，证明争议标的的现状。（2016）大余县人民法院（2015）余民一出资第357号民事判决书一份，证明大余城乡房地产公司将争议的柴间卖给了原告，并收取原告建筑费用23000元，以及争议标的的现状。
被告城乡房地产公司辩称：我公司在2012年确实将紧邻吴小文后院的两间杂物间出售给了吴小文本人，并在当时（收款后）进行了交接。至于后来吴小文与姚彦波发生的矛盾，我公司不清楚，因直至2012年公司管理人员大部分撤出，双方没有反映此事。吴小文与姚彦波发生争执的杂物间，本公司没有卖给姚彦波。该二间杂物间是没有产权证的临建，因此除持有者有本公司收据外，没有其它材料。被告城乡房地产公司未向法庭提交任何证据以支持其辩解。第三人姚师良、姚彦波辩称：请求法院依法驳回原告的诉讼请求。我家使用的柴间是2009年城乡房地产公司（以下简称“开发商”）建好后交付给我使用的，因我在2007年以团购的形式与开发商订购住宅房时就约定每套住房必须配备柴间或车库，而我选择的是柴间，所以在2009年开发商建好柴间后就安排并通知我自己安装柴间房门即可使用。从原告的起诉状中也自认我家自2009年至今都在使用该柴间并由我安装房门的事实。但不是原告所述的“未经开发商同意便擅自在柴间安门”，也没有开发商“多次要求答辩人将该门拆除或购买该柴间”的情况，因我按当时约定的价格向开发商支付了一万多元钱购买该柴间（在结算住宅房款时一并支付了柴间房款）。从我向开发商支付的购房现金及按揭贷款中足以证实包含柴间价款。因我向开发商支付100600元现金，按揭房贷本金120000元，共计220600元，而购买的住宅房款为206416元，剩余的一万多元则为该柴间房款。但因该小区有些车库、柴间是在规划图纸之外建的，无法办理产权证书，开发商解释说不必写上“买卖合同”上。而在2009年7月24日签订买卖合同时，该柴间已交付使用并无任何争议。根据原告起诉自认事实和以上事实，足以证实我购买使用多年的柴间是从开发商处取得并占有使用，与原告无任何关系，并不构成对原告的霸占，更没有对原告造成任何妨碍。第三人姚师良、姚彦波为支持其辩解，向法庭提交了以下证据：1、商品房买卖合同一份，证明住宅房金额。（2016）交款收据3张，证明缴款依据。（2016）建行借款借据一张，证明房贷金额。（2016）证人证言、证人身份证复印件，证明购买该柴间的过程及其性质。（2016）三方协议书、房屋所有权证各一份，证明住宅房及其配套设施受法律保护的依据。（2016）大余县人民法院（2015）余民一出资第357号民事判决书一份，证明该柴间归属权。经法庭质证，被告城乡房地产公司对原告提交的三组证据均无异议。第三人姚师良、姚彦波对原告提交的第1组证据的真实性有异议，对第2、3组证据没有异议。原告对第三人提交的第1组证据没有异议。对第2组证据，原告指出8万元的购房款应该涵盖了2万元定金，与第3组证据结合起来可以看出是20万的总房款，600多元的交款收据与本案无关。对第3组证据，原告表示与第2组的8万元相吻合，可以看出购房款是20万元。对第4组证据的三性均有异议，指出证人应出庭作证，从证词上可以看出，开发商承认有柴间是要有交款，而第三人没有提供相关的证据。对第5组证据中的协议书的关联性有异议，所表述的只是吴小文围墙高度与吴小文的大门拆除，与本案无关；对第5组证据中的房屋所有权证没有异议。对第6组证据没有异议，对证明目的有异议，指出并没有确定柴间的归属权。被告城乡房地产公司对第三人提交的第1、3、6组证据没有异议，对第2组证据表示要待查，才能确定定金2万元是否在8ＸＸ面。对第4组证据，表示我们当时承诺车库每人一间，我们当时车库也叫做柴间、杂物间。没有承诺本案争议的这个地方做柴间，柴间是后来才确定的事，我们没有承诺现在争议的柴间给第三人。对第5组证据没有异议，并指出房产证只能证明房屋的产权，柴间不属于这个范围。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》，原告提交的第1组证据，有原件予以核对，本院对其真实性予以确认。原告提交第2、3组证据，被告和第三人均无异议，本院予以确认。第三人提交的第1、2、3组证据，能够反映第三人购买大余县金莲山大道文化花园小区3栋106号房的付款及贷款情况，本院予以确认。第三人提交的第4组证据是证人证言，本院将结合庭审查明的事实予以认定。第三人提交的第5组证据，原、被告对其真实性没有异议，本院予以确认。第三人提交的第6组证据，是本院已经生效的裁判文书，本院予以确认。
经审理查明：2009年8月6日，第三人姚彦波为购买大余县文化中心花园第3幢3单元1层106号房与被告城乡房地产公司签订商品房买卖合同，成交金额计人民币206416元。签订合同时，被告口头承诺会为第三人等购房户安排车库或柴间。第三人姚彦波为购房分别于2007年10月31日、2008年2月26日向被告城乡房地产公司交纳房定金、认购款人民币20000元、80000元，于2009年8月21日通过向中国建设银行贷款向被告城乡房地产公司支付购房款计人民币120000元。第三人姚彦波为106号房所有权人，第三人姚彦波、姚师良及其他家庭成员从2010年始在该处居住生活。2009年冬至2010年上半年期间，大余县城乡房地产开发有限公司文化中心花园项目部在文化花园小区3栋东侧建柴间数个，因该柴间未经政府有关部门审批，不能办理房产证。后被告与第三人就文化花园小区3栋东侧第一间柴间转让使用的价款问题至今未达成一致意见。第三人姚师良、姚彦波于2010年6、7月份期间在本案争议柴间【文化花园小区3栋东侧第一间柴间（靠近原告吴小文家）】安装大门一扇并占有使用至今。2012年10月23日，原告吴小文与大余县城乡房地产开发有限公司文化中心花园项目部签订协议书一份，该协议书载明：“甲方：大余县城乡地产文化中心项目部，乙方：吴小文，经甲、乙双方协商，甲方位于文化中心3号-2号楼东侧吴小文私房南边柴间两间约11平方米左右，及吴小文西边门及3号楼至柴间15㎡空坪归吴小文使用，甲方收取建筑费用及拆迁费用共贰万叁仟元正（￥23000元整）。……”现原告以其已于2012年10月从被告城乡房地产公司取得争议柴间的使用权，第三人占有使用侵犯了其合法权益为由，诉至本院，提出上述之请。上述事实，有原告、第三人向法庭提交的证据及庭审笔录予以证实，本院予以确认。
本院认为：大余县城乡房地产开发有限公司文化中心花园项目部系被告城乡房地产公司的内设机构，其于2012年10月23日与原告吴小文签订的协议书，城乡房地产公司在庭审中认可其已将本案所涉柴间转让给吴小文使用这一事实，吴小文也表示签订协议时知晓该柴间未经审批不能办理房产证这一瑕疵，故该协议书是双方真实意思的表示，对双方均有约束力，双方也应承担该交易所带来的风险。吴小文已如约向城乡房地产公司支付了该柴间的款项，故被告城乡房地产公司应履行合同义务，将该柴间【文化花园小区3栋东侧第一间柴间（靠近原告吴小文家）】交付给原告吴小文使用。从庭审查明的事实可知，被告城乡房地产公司在文化花园小区东侧建好柴间后，与第三人就柴间转让使用的价款一直未达成一致意见，城乡房地产公司当庭否认已将该柴间的使用权转让给第三人，且第三人未向法庭提供充分有效的证据证明其已从城乡房地产公司取得该柴间的使用权。对于被告城乡房地产公司与第三人姚彦波之间关于房屋价款的结算问题，应由城乡房地产公司与第三人姚彦波另行处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条之规定，
判决如下：本判决生效之日起十日内，被告大余县城乡房地产开发有限公司应将文化花园小区3栋东侧第一间柴间（靠近原告吴小文家）交付给原告吴小文使用。案件受理费100元，依法减半收取50元，由被告大余县城乡房地产开发有限公司承担，退回50元给原告吴小文。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。
审判员 赵永根
二〇一六年七月十二日
书记员 曾春艳 来源：百度搜索“”