贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）黔01民终2395号上诉人（原审被告）贵阳宏益房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区花果园彭家湾路C区15栋。法定代表人肖春明，该公司总经理。委托代理人傅舒，男，1987年8月5日出生，汉族，该公司员工。被上诉人（原审原告）田普，男，1973年9月3日出生，土家族。委托代理人石磊，贵州朝华明鑫律师事务所律师。原审第三人中国农业银行股份有限公司贵阳白云支行，住所地贵州省贵阳市白云区同心西路109号。负责人王威，该行行长。上诉人贵阳宏益房地产开发有限公司（以下简称贵阳宏益房开）与被上诉人田普及原审第三人中国农业银行股份有限公司贵阳白云支行（以下简称农行贵阳白云支行）商品房预售合同纠纷一案，贵州省贵阳市南明区人民法院于2015年11月2日作出（2015）南民初字第3710号民事判决，上诉人贵阳宏益房开不服该判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。原判查明，原告田普于2012年6月17日与被告贵阳宏益房开签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的贵阳市南明区花果园项目T1区商品房，建筑面积108.86平方米，总价款421554元。首付131554元，余款290000元银行按揭贷款。合同第十一条约定，交房日期为2014年10月31日前。合同第十三条约定逾期交房90个工作日，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知买受人。出卖人应当自收到买受人退房通知之日起90工作日退还全部已付购房款，并按买受人全部已付购房款的2%支付违约金。补充协议7.2约定：双方同意出卖人如有逾期交房情形发生，逾期交房违约赔偿金算至出卖人取得该商品房的建筑工程竣工验收报告，登报通知交房之日。从出卖人在贵阳晚报或贵州都市报上刊登交房通知之日起，出卖人不再承担任何逾期交房违约赔偿责任。补充协议7.3约定：出卖人逾期交房天数达到买受人解除合同的，必须在60日内（从逾期交房天数达到解除合同条件之日起算）书面通知出卖人，出卖人在60日内（从逾期交房天数达到解除合同条件之日起算）未收到解除合同的书面通知的，视为买受人选择继续履行合同，并放弃解除合同的权利，逾期交房违约金适用本合同第十三条及本补充协议第7.2条关于继续履行合同之规定。合同签订之日原告支付被告首付购房款131554元及预告登记费80元。
原告于2012年7月2日与被告贵阳宏益房开及第三人农业银行贵阳白云支行签订了《个人购房担保借款合同》，约定原告向第三人借款290000元用于购买花果园项目T1区9栋（9）3单元35层2号商品房，并用该房提供抵押。借款期限2012年7月2日至2027年7月1日共计180个月，借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础。还款方式为等额本息还款法。被告贵阳宏益房开为该贷款提供连带责任保证。保证范围为本合同项下贷款本金、利息、罚息、实现债权的费用等。合同签订后被告贵阳宏益房开收到了该笔借款。至2015年10月20日原告已归还第三人借款本金41439.9元及利息57217.54元。逾期被告未能履行交房义务。原告为此诉至法院，请求：1、判令解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同》，解除原、被告与第三人签订的《个人购房担保借款合同》；2、判令被告返还原告首期房款131554元，并赔偿该笔首期房款从2012年6月17日至其付清之日止的银行同期贷款利息；3、判令被告赔偿原告已支付给第三人的本息98657.44元（暂算至2015年8月3日）；4、判令被告支付原告违约金8431.08元。。另查，原告委托代理人曾于2015年6月18日通过邮政快递方式向被告邮寄（退单）律师函要求解除《商品房买卖合同》。原判认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，内容未违反法律的强制性规定，属有效合同。合同签订后，原告支付了购房款，被告应按合同约定的时间交付房屋。合同约定出卖人2014年10月31日前向买受人交付商品房。另约定逾期超过90工作日（即2015年5月14日后），买受人有权退房。合同另约定买受人退房的，应当书面通知出卖人，同时必须在60日（从逾期交房天数达到解除合同条件之日起算）内书面通知出卖人，未收到解除合同的书面通知的，视为买受人选择继续履行合同，并放弃解除合同的权利。原告于2015年6月18日向被告邮寄律师函，未超过约定的逾期交房天数达到解除合同60日。由于被告逾期未履行交房义务，已构成违约，应承担违约民事责任。原告据此请求解除原、被告签订的《商品房买卖合同》，符合法律规定，法院予以支持。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的意见》第二十五条：商品房买卖合同被解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。故原告请求解除与第三人签订的《个人房产抵押贷款合同》，符合法律规定，法院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十二条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告请求被告返还首期购房款131554元及赔偿利息损失。由于原、被告签订的《商品房买卖合同》已解除，且责任在被告，被告在返还原告购房款时应承担占用该款期间原告的经济损失。合同约定交房期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付交付房款万分之0.5违约金。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失的为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”之规定，故原告实际损失应为其已支付购房款的中国人民银行同期定期存款利息损失。原告请求被告向原告返还银行按揭本息98657.44元（其中本金41439.9元、利息57217.54元），符合法律规定，予以支持。原告另请求被告承担逾期交房违约金8431.08元（按购房总款的2%计算），因原告已主张解除合同，法院已考虑原告解除合同后的实际损失，故原告该请求法院不予支持。至于《个人购房担保借款合同》解除后，原告尚欠第三人的贷款本息，理应由被告偿还。审理中，被告认为原告要求解除合同必须在60日内提出书面通知，但是原告没有提出书面退房通知，按照合同约定不能解除合同。因原告2015年6月18日通过邮政快递方式向被告邮寄律师函要求解除《商品房买卖合同》，且被告至今未履行交房义务，现原告起诉被告解除《商品房买卖合同》，亦是一种通知行为。故被告辩解缺乏事实法律依据，法院不予采信。至于原告与第三人签订的《个人房产抵押贷款合同》解除后被告收取的原告按揭贷款余额及利息，应当由被告返还给第三人。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第九十二条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的意见》第十六条、第二十五条之规定，判决：
一、解除原告田普与被告贵阳宏益房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》。
二、解除原告田普与第三人中国农业银行股份有限公司贵阳白云支行签订的《个人购房担保借款合同》。
三、被告贵阳宏益房地产开发有限公司于判决生效后十日内返还原告田普首期购房款131554元及利息（按中国人民银行同期定期存款利率，以购房款131554元，从2012年6月17日计算至付清之日止）。
四、被告贵阳宏益房地产开发有限公司于判决生效后十日内返还原告田普截止2015年10月20日银行按揭本息98657.44元（其中本金41439.9元、利息57217.54元）。2015年10月20日后原告田普《个人购房担保借款合同》约定按期支付第三人中国农业银行股份有限公司贵阳白云支行的借款本息由被告贵阳宏益房地产开发有限公司返还原告田普(以中国农业银行股份有限公司贵阳白云支行于判决生效当月出具的还款对账单为准)。
五、被告贵阳宏益房地产开发有限公司于判决生效后十日内支付第三人中国农业银行股份有限公司贵阳白云支行原告田普尚欠的贷款本金及利罚息（利罚息按个人购房担保借款合同执行）。
六、驳回原告田普的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5870元，由原告田普负担100元，被告贵阳宏益房地产开发有限公司负担5870元。原审宣判后，上诉人贵阳宏益房开不服该判决，向本院提起上诉称，原判决认定事实不清，适用法律错误。1、本案中，双方合同中对于解除权的行使期限进行了明确约定，即必须在达到解除条件后的60日内书面通知上诉人，但是，田普既未提交任何证据其委托律师向上诉人发送解除合同的律师函，也没有证据证明上诉人已在约定期限内收到了律师函。因此，根据合同约定及相应的法律规定，其解除权已经消灭。2、依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条的规定，只有当商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后请求解除贷款合同的才能予以支持。本案中，上诉人与田普签订的《商品房买卖合同》是否解除尚处于争议之中，因此，原判判决解除田普与原审第三人签订的《个人购房担保借款合同》应属适用法律错误。综上，请求二审法院撤销原判，驳回田普的一审诉讼请求。二审
经审理查明的事实与原判查明事实一致。上述事实，有上诉人与被上诉人的陈述以及《商品房买卖合同》、收据、《个人购房担保借款合同》等证据在卷佐证，并经质证，本院予以确认。
本院认为，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”以及第九十六条：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”的规定，本案中，因上诉人贵阳宏益房开逾期交付房屋的时间已经超过合同的90个工作日，达到合同约定的解除权行使条件。田普于2015年6月18日委托贵州朝华明鑫律师事务所向上诉人邮寄了要求解除合同的《律师函》，根据圆通速递的邮件走件流程显示，上诉人已于2015年6月29日签收该邮件，因此，田普在合同约定的解除权行使期限内向上诉人发出了解除合同的书面通知。故原判据此支持田普要求解除《商品房买卖合同》的诉讼请求并无不当，本院依法予以维持。对于上诉人提出的本案贷款合同应否解除的问题，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”的规定，原审法院在认定本案《商品房买卖合同》达到约定的解除条件，根据田普的请求判令解除合同的同时，判令解除其与原审第三人农行贵阳白云支行签订的贷款合同符合法律规定，并无不当，本院依法对此予以维持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5870元，由上诉人贵阳宏益房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。
审 判 长 田 勇
代理
审判员 邱翠雪
代理
审判员 石 敏
二〇一六年七月十二日
书 记 员 张 莹 微信公众号“”