清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤1802民初1821号
原告（反诉被告）：冯元武，男，1981年3月3日出生，汉族，住清远市清新区。
被告（反诉原告）：陈北洪，男，1981年11月12日出生，汉族，住清远市清新区。
委托代理人：黄艾琳，广东盈辉律师事务所律师。
委托代理人：谭国炽，广东盈辉律师事务所实习律师。
原告冯元武诉被告陈北洪房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月14日立案受理后，依法由
审判员胡敏适用简易程序公开开庭进行了审理。原告冯元武；被告陈北洪及其委托代理人黄艾琳、谭国炽，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告冯元武诉称：因被告拖欠原告购房款不结清，令原告未能得到急用钱，而使原告失约他人，损害了原告的信用和信誉，并导致原告受到很大的经济损失，被告超出合同付款日期未能付清后至今，原告数次要求买方付清款项，但被告所说的付款日期未能兑现，之后双方再次沟通时被告答应答复原告何时付清款项但又没有实现答复，之后原告发信息给被告，又得不到对方回复，原告按照房屋买卖合同所约定对被告的付款日期已宽限了十多天，且原告因此已遭到了损失。为此，请求依法判令：按照双方房屋买卖合同条款，原告视被告为毁约行为而收回暂交买方的房屋使用权（包括交给买方的大门钥匙和水电费及电视费交费户口本），并且不退回原告前期所收被告的款项。原告冯元武提交的证据有：1、房屋买卖合同，拟证明被告购房与违约事实；2、原告身份证复印件，拟证明原告的身份情况；3、被告身份证复印件，拟证明被告的身份情况；4、通话与短信记录，拟证明原告曾数次催收被告款项的其中三次；5、手机短信息互相发送的日期，拟证明被告是在原告起诉后才发送的短信息，被告有弄虚作假和掩饰的行为；6、手机短信记录，拟证明原被告经协商同意变更房屋买卖合同中第二项的第二期7万元所剩的4万元付款期限为2016年4月13日前；7、受理案件通知书、主动启动执行确认书，拟证明原告起诉被告的日期是2016年4月14日，而被告2016年4月15日后的手机短信记录不能作为事实依据。
被告陈北洪反诉并辩称：首先，原告认为被告无故拖欠购房款已构成违约行为的观点没有事实依据，其要求收回房屋且不退回被告前期所交款项的诉讼请求不应得到法院支持。被告与原告于2016年2月19日签订了《房屋买卖合同》及《房屋买卖补充协议》，约定原告将位于清远市清城区松岗路130号402房卖给被告，被告于当天交付3万元定金给原告，原告也将房屋交付给被告，以便被告对房屋进行装修。此时，被告已实际占有该房屋，合同也已实际履行。2016年3月23日，经被告与原告电话协商，约定被告在3月29日支付人民币3万元给原告，剩余款项可在4月份支付。由于3月29日当天原告说自己不在清远，要求被告银行转账给原告，于是被告便在当天13时08分转账2万元，在21时08分转账1万元到原告账号，并由原告在4月6日出具《收款收据》，证明原告已收到被告转账的3万元，并且双方约定被告在4月19日前支付4万元给乙方。以上事实表明双方就将《房屋买卖合同》第2条“2016年3月30日前付柒万元”的条款进行变更达成了合意并实际上按照变更后的合同条款履行。虽然原告曾经电话要求被告在4月13日支付，但被告并没有同意，此后原告并没有再与被告进行任何联系。相反，被告于4月15日下午发信患通知原告19号下午可以转账给原告，并多次表示希望与原告见面就继续履行合同进行协商，但此时原告却突然告知其已经起诉，不愿意再继续履行合同。因此，被告一直就合同履行的细节与原告进行协商，并积极履行合同义务，原告认为被告无故拖欠购房款的观点不能成立。其次，被告在得知原告起诉后仍积极联系原告，表示愿意并有能力立即支付剩余的购房款项，希望能够继续履行合同。在整个合同履行过程中，被告都是善意且希望按照合同约定履行合同，并没有任何毁约的意图和行为，合同应当继续得到履行。故本案中的情形并不符合《合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抚力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”的五种情形当中的任意一种。合同是严肃的，根据《合同法》的精神，合同解除权应当受到严格限制。因此，被告不同意解除《房屋买卖合同》，请法院驳回原告不合理的诉讼请求，以维护被告的合法权益。同时，特向法院提起反诉，请求法院判令：1、被反诉人继续履行双方签订的《房屋买卖合同》，并配合反诉人办理公证委托及过户手续；2、被反诉人承担本案诉讼费用。被告陈北洪提交的证据有：1、收款收据，拟证明我方在签订合同的当天支付了3万元购房款给原告；2、转账凭条、收款收据，拟证明我方在3月29日共转账3万元给冯元武，原告出具相应收据，被告已经按照合同约定的条款支付款项；3、手机短信记录，拟证明被告积极履行合同义务并与原告协商；4、补充协议，拟证明在2016年2月19日房屋已经交付给陈北洪装修，从该日期陈北洪已经实际占有该房屋。
经审理查明，2016年2月19日，原告冯元武（卖方）与被告陈北洪（买方）签订一份房屋买卖合同，约定：卖方自愿将自有物业清远市清城区松岗路130号402（房产证号01002138**、国土证号021**号）以总价人民币125000元出售给买方。……2、付款方式为签订合同当日付3万元、2016年3月30日前付7万元、2016年7月31日前付25000元（并做公证委托。3、此房买方有转让权，卖方必须按时配合买方办理过户，银行按揭等有关事项。4、若买方未能按照合同所定付款日期前付清款项给卖方，或其他类似毁约行为即视为毁约处理，卖方有权不退回所收前期款项，卖方有权收回买方已进行装修的物业。若卖方未能按照合同所定交付物业给买方，卖方须按所收买方前期款项双倍赔偿给买方。5、此交易由冯元武和陈北洪签订的补充协议和收据均认可，有同等法律效力。备注：1、此房买方须付清卖方该物业的全部款项才有该物业的所有权或转让权。2、卖方有权在2016年4月30日前不办理银行按揭等事项。3、办公证费用由买方负责。4、卖方配合买方签买卖合同和收据。5、卖方2016年3月1日将房屋交由买方装修。签订合同当天及2016年3月29日，被告分别向原告支付了3万元，合共6万元。对于第二期房款剩余的4万元，原告同意被告在2016年4月13日前支付，并认为双方就此达成一致意见；被告认为双方约定系在2016年4月20日前支付。对此，双方曾发送信息联系，根据信息记录显示，2016年4月15日，被告告知原告其将在2016年4月19日转账给原告，而原告则告知被告其已向法院起诉待法院处理。庭审中，原告请求解除房屋买卖合同，并主张因被告没有依约付款造成了其经济损失，已收取的房款不予退还给被告，但原告并没有提交其损失的相关依据。另查明，签订合同同日，原、被告双方另行签订了一份房屋买卖补充协议就房屋交付及装修的问题进行了约定，随即原告向被告交付了涉案房屋。被告陈述在接收房屋后对房屋进行了装修，并已入住。
本院认为，原、被告双方所签订的《房屋买卖合同》是双方真实意思表示，内容合法，为有效合同，双方应予恪守。本案争议的焦点是房屋买卖合同是否符合合同解除的情形。根据合同约定，第二期的房款7万元于2016年3月30日前支付，双方确认被告已实际支付了其中的3万元，同时双方亦同意变更第二期剩余的4万元房款的支付时间。对于此支付时间，原告表示为2016年4月13日前，被告表示为2016年4月20日前。现原告并无提供相关依据证明上述4万元的协商支付时间，即使如原告所述双方同意于2016年4月13日前支付而被告没有支付，原告在没有向被告催告的情况下直接于次日诉至本院，原告并无给予被告履行付款义务的合理期限。况且，按照双方发送信息的内容，被告向原告明确表示了继续支付款项的意愿以及支付的时间。因此，从原、被告协商、履行的过程看，本案的情形不符合合同解除的情形。故被告反诉主张继续履行房屋买卖合同的请求，本院予以支持。原告主张被告返还涉案房屋的请求，本院不予支持。鉴于双方在合同约定了在2016年7月31日前付清房屋尾款及办理公证委托，而该笔款项的履行期限尚未届满，结合合同备注第1项的内容，现被告反诉请求原告协助办理公证委托和过户登记手续，本院暂不予处理，若双方日后因此产生纠纷，可另行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，
判决如下：
一、原告冯元武与被告陈北洪继续履行双方于2016年2月19日签订的《房屋买卖合同》；
二、驳回原告冯元武的诉讼请求；
三、驳回反诉原告陈北洪的其他反诉请求。本案本诉受理费1350元、反诉费25元，合共1375元，由原告冯元武负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。
审判员 胡 敏
二〇一六年七月十一日
书记员 朱洁雯附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。