佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤06民终2413号上诉人（原审被告）罗书活，男，汉族，住广东省怀集县。委托代理人田海波，广东引力律师事务所律师。被上诉人（原审原告）胡可恬，男，汉族，住广东省新丰县沙田。委托代理人李涛，广东润正律师事务所律师。
上诉人罗书活与被上诉人胡可恬因房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2015）佛城法民一初字第1856号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。原审法院经审理，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，作出如下判决：
一、罗书活于判决发生法律效力之日起五日内向胡可恬赔偿装修损失11741.10元；
二、驳回胡可恬的其他诉讼请求。当事人如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审受理费减半收取719元，由胡可恬负担503元，罗书活负担216元。评估费2000元，由胡可恬负担1400元，罗书活负担600元（评估费胡可恬已预交，罗书活在履行判决确定的付款义务时一并迳付胡可恬）。
上诉人罗书活对上述判决不服，向本院提起上诉称：首先，原审判决认定的所谓装修损失费，与事实不符。涉案租赁物是由罗书活转租给胡可恬，交付租赁时已经有了装修，原审判决认定的装修费各项目，除了阁楼之外，均不是胡可恬出资建设。根据谁主张谁举证的原则，胡可恬要求罗书活承担装修费用，需要举证证明胡可恬已实际支付所有项目的费用。在胡可恬未举证证明支出费用的情况下，原审法院要求罗书活举证反驳，属于举证责任分配不当。其次，原审判决过错责任分配不当，导致法律适用错误。尽管案涉租赁合同因没有报建而无效，但导致合同无法履行的责任完全是在胡可恬而非罗书活。由于胡可恬不能按时交租，罗书活才通过诉讼方式解除租赁关系。胡可恬在承租涉案租赁物时，对房屋的状况很清楚，房屋也完全满足使用的要求，因为胡可恬拒不履约，不讲诚信，致使租赁关系无法维持，作为守约方的罗书活还要赔偿违约人的所谓损失，明显有悖法律之公正。第三，原审判决认定的罗书活应向胡可恬赔偿的装修项目和金额均不正确，缺乏法律依据。综上，罗书活请求判令：撤销原审判决第一项，改判罗书活无需向胡可恬赔偿装修损失，一、二审诉讼费用由胡可恬负担。
被上诉人胡可恬答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。上诉人罗书活在二审中向本院提交如下新证据：1.照片八张，拟证明涉案租赁物中的许多装修项目早在案涉合同签订之前已经存在，并非胡可恬所装修的，不应该纳入到赔偿范围。2.客户抄表结算复核单、电费清单、水电费收据，拟证明胡可恬承租涉案租赁物前，涉案租赁物已安装好水电，并非由胡可恬装修安装的，因此该项费用也不应当纳入赔偿范围。3.报告两份，拟证明阁楼的实际面积与原审评估报告中阁楼的面积不相符，因此评估价格有误。被上诉人胡可恬对上述证据经质证认为：对证据1的真实性和形成时间均有异议，认为不清楚拍照的时间，也不清楚是否是涉案租赁物的现状；对证据2的真实性无法核实，因水电费是由胡可恬交给罗书活，再由罗书活向东白居委会交纳的，亦不认可关联性，认为与本案无关；对证据3的真实性、合法性和关联性均不予确认。被上诉人胡可恬在二审中未向本院提交新证据。经审查，本院对双方当事人在二审中提交的证据作出如下认证：因罗书活提交的证据均与本案争议事实无关，故本院均不予采信。经审理，原审判决认定事实清楚，本院予以确认。
本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。生效民事判决［案号：（2015）佛城法民一初字第805号］已认定胡可恬与罗书活签订的租赁合同无效，且罗书活在本案一审辩论终结前仍未能提供涉案铺位已取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的相关证据，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，原审法院认定胡可恬与罗书活之间的租赁合同关系无效，处理正确，本院予以维持。针对罗书活的上诉请求，本案二审中的主要问题是：罗书活是否应当赔偿胡可恬的装修损失。本院对该问题作出如下分析：首先，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿因此所受到的损失。双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”之规定，罗书活与胡可恬对于合同无效均负有过错，对于胡可恬的装修损失，双方应根据各自的过错程度进行承担。罗书活认为不应当赔偿胡可恬的装修损失的上诉主张缺乏法律依据，本院不予支持。其次，胡可恬的装修项目。罗书活对胡可恬的装修项目有异议，认为水电安装、铺位地板、天花、厕所、间墙、扇灰等项目均非由胡可恬投资建设，上述装修在双方签订案涉合同时即已存在，但罗书活并未提交证据证明其上述主张成立。原审法院经现场勘查，发现涉案铺位的电箱安装在间墙上，结合涉案商铺在胡可恬承租前系与相邻铺位相通的事实，认定电箱不可能是由上一手安装，并无不当，本院予以支持。双方当事人均确认上一手租户的经营项目是发廊，经原审法院现场勘查，涉案铺位不具有发廊的装修风格，亦无存留有发廊特征的装修及附着物，原审法院据此未采纳罗书活有关装修在签订案涉合同时即已存在的主张，处理正确，本院予以支持。再次，装修费的数额及分担。根据评估机构出具的结论，涉案铺位的现有装修残值为16773元。罗书活对评估结果有异议，但在原审中未提出重新鉴定的申请，原审法院根据评估报告作出判决，处理得当，本院予以维持。案涉合同无效的根本原因在于罗书活作为出租人未履行报建手续，原审法院按照双方各自导致合同无效的过错程度，酌情判决罗书活承担装修损失的七成责任即11741.10元，合法有据，本院予以维持。罗书活有关其不存在过错的上诉主张，于法无据，本院不予支持。综上所述，罗书活的上诉请求理据不足，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费93.52元，由上诉人罗书活负担。本判决为终审判决。
审 判 长 陈笑尘
代理
审判员 邱程辉
代理
审判员 安 静
二〇一六年七月十一日
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