北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0105民初1786号原告（反诉被告）黄伟，女，1971年7月21日出生。委托代理人李学成，北京市元坤律师事务所律师。委托代理人宋延豪，北京市元坤律师事务所律师。被告（反诉原告）北京养元堂美容美体有限公司。法定代表人苏瑶，经理。委托代理人乐祥立，北京京云律师事务所律师。黄伟与北京养元堂美容美体有限公司（以下简称养元堂公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年10月23日作出（2009）朝民初字第06846号民事判决，黄伟不服该判决，上诉至北京市第三中级人民法院。北京市第三中级人民法院作出（2014）三中民终字第00651号民事判决，已发生法律效力。黄伟不服该二审判决，向北京市高级人民法院申请再审。北京市高级人民法院审理后作出（2014）高民申字第03784号民事裁定，指令北京市第三中级人民法院再审本案。北京市第三中级人民法院于2015年9月1日作出（2015）三中民再终字第00316号民事裁定，撤销北京市第三中级人民法院（2014）三中民终字第00651号民事判决以及本院（2009）朝民初字第06846号民事判决，发回本院重审。本院受理后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。黄伟及其委托代理人李学成、宋延豪，养元堂公司委托代理人乐祥立到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。黄伟诉称：2008年8月28日，黄伟与养元堂公司签订了房屋租赁合同，将其名下位于北京市朝阳区朝阳公园西路X号首层东侧及二层面积为880平方米的房屋（以下称涉案房屋）出租给养元堂公司，但养元堂公司拖欠租金、物业费、供暖费、电费等未付。故诉至法院，要求判令养元堂公司继续履行合同，并给付2008年7月15日至2009年12月期间拖欠的租金1897500元，以及拖欠的物业费、供暖费、电费、卫星及有线电视收视费、电缆费等共计121063.3元，同时要求养元堂公司承担本案诉讼费用。2013年10月9日原一审庭审中，黄伟当庭申请撤回对养元堂公司的起诉，本院裁定准予，并就养元堂公司的反诉继续进行审理。养元堂公司反诉称：2005年7月1日，养元堂公司与黄伟签订了房屋租赁合同，约定黄伟将涉案房屋出租给养元堂公司。由于养元堂公司法定代表人发生变化，2008年8月28日，养元堂公司与黄伟就涉案房屋重新签订了房屋租赁合同。2009年1月22日，养元堂公司在正常经营时，黄伟以养元堂公司拖欠租金为由向法院申请查封了养元堂公司的经营场所，养元堂公司从此被迫停止经营。后养元堂公司调查得知，涉案房屋在2007年8月22日起即被北京市公安局依法查封，后经过北京市第二中级人民法院（2011）二中刑初字第2306号刑事判决书和北京市高级人民法院（2013）高刑终字第17号刑事裁定书认定，黄伟并非涉案房屋的真正产权人，任何人不能通过犯罪行为获取利益。因而，双方签订的房屋租赁合同无效，黄伟应返还租金、赔偿损失。故提起反诉，要求判决确认黄伟与养元堂公司签订的房屋租赁合同无效，同时要求黄伟返还押金133833元及租金4322500元，赔偿养元堂公司装修损失1770054元，赔偿因其错误申请查封造成的财物损失600000元，赔偿因其阻挡养元堂公司搬运解除查封物品的损失费5000元，赔偿养元堂公司经营损失2640000元，赔偿养元堂公司房屋测绘费3000元、公证费2500元，本案诉讼费、装修评估费、笔迹鉴定费由黄伟承担。黄伟对养元堂公司的反诉辩称：不同意养元堂公司的反诉请求。双方签订房屋租赁合同时黄伟是涉案房屋的产权人，合同合法有效。虽经过刑事案件的判决，确认产权人不是黄伟，但导致产权变化的过错不是黄伟造成的，黄伟签订租赁合同、收取租金是合法有效的。不管真正的产权人是谁，养元堂公司都应缴纳租金、水电等费用。养元堂公司所主张的应追缴租金等并无依据，如果追缴也应当是现产权人追缴。
经审理查明：2005年，黄伟与养元堂公司签订了房屋租赁合同。后由于养元堂公司法定代表人发生变化，双方于2008年8月28日重新签订了房屋租赁合同，合同约定：养元堂公司承租黄伟名下的涉案房屋，用于中医保健、足部保健的营业，使用面积为880平方米，装修状况为毛坯房；租赁期限为十年，自2005年7月1日起至2015年6月30日止；押金为133833元；租金标准自2005年7月1日至2015年6月30日为每年租金1600000元，为体现双方合作，帮助养元堂公司顺利走上正轨，黄伟同意第一年2005年7月1日至2006年6月30日租金按1360000元收取，第二年2006年7月1日至2007年6月30日租金按1440000元收取，第三年2007年7月1日至2008年6月30日租金按1460000元收取，第四年2008年7月1日至2009年6月30日租金按1500000元收取，第五年2009年7月1日至2010年6月30日租金按1500000元收取，第六年2010年7月1日至2015年6月30日租金按1600000元收取；房屋租金按三个月结算，首期租金于本合同签订十日内支付400000元，以后每期租金于下一租金支付周期届至十日前支付；黄伟按照约定向养元堂公司提供楼房，确保房屋的水、电、暖正常作用，提前收回房屋应提前三个月书面通知养元堂公司；养元堂公司应妥善使用并保管楼房及公共设施，按照约定期限支付租金及基于对楼房的使用而产生的水费、电费、电话费、供暖费等费用。2009年1月22日，黄伟向本院申请诉前保全，要求查封养元堂公司价值600000元的财产，1月22日本院作出（2009）朝民保字第6473号民事裁定书，裁定查封养元堂公司价值600000元的财产；并于同日在涉案房屋内查封了养元堂公司的部分财产。黄伟提起诉讼后，本院于2010年6月1日依据黄伟的诉讼保全申请，裁定查封养元堂公司价值2300000元的财产。2012年5月30日，黄伟向本院申请解除诉讼保全，本院裁定准许。2012年6月4日，本院依据养元堂公司的诉讼保全申请，裁定查封了黄伟名下位于北京市朝阳区望京西园一区X号楼X室的房屋。原一审庭审中，养元堂公司提交了黄伟的房产证、北京市朝阳区人民检察院起诉意见书、北京市公安局经侦处文件、（2011）二中刑初字第2306号刑事判决书、（2013）高刑终字第17号刑事裁定书等证据材料，用以证明涉案房屋登记在黄伟名下，但黄伟不是真正的产权人，其无权出租房屋，且涉案房屋被公安机关查封而不能使用，故双方签订的房屋租赁合同无效；涉案房屋所属项目在黄伟之父黄明来和黄伟配偶裴海涛的控制之下，所以黄伟能够制造借口对养元堂公司停水停电。其中，北京市公安局经侦处文件主要内容为，黄明来于2005年至2007年间，利用其在北京华阳房地产发展有限责任公司（以下称华阳公司）法定代表人、董事长的职务便利，将龙阁项目中的28套商品房以超低价格卖给其两个女儿黄竑、黄伟，此行为涉嫌职务侵占，故依法将该28套房屋予以冻结，禁止其进行过户交易。在2012年11月8日作出的（2011）二中刑初字第2306号刑事判决书审理查明部分载明，2005年至2006年间，黄明来在担任华阳公司董事长、总经理期间，在本公司代理朝建公司销售房产过程中，利用职务上的便利，在使用以被告人裴海涛名义所开设的银行账户接收其中12套小产权房的售房款人民币320万余元后，指令财物人员将其中部分款项用于支付其女儿黄竑、黄伟购买龙阁项目的房款，其余款项予以侵占；2005年8月至2007年3月，黄明来利用其担任华阳公司董事长、总经理，负责开发龙阁项目的职务便利，以华阳公司名义，将该项目中的28套房屋以明显低于市场售价的价格与其女儿黄伟、黄竑签订商品房买卖合同，后在仅支付人民币539万余元房款的情况下，以黄伟、黄竑的名义办理了上述28套房屋的房产证，将上述房屋予以侵占，经鉴定，上述房屋价值共计人民币66335300元；该判决结合上述事实及其他犯罪事实判决黄明来构成职务侵占罪，并与原判私分国有资产罪、受贿罪并罚，决定执行有期徒刑二十年，并处没收个人财产2110000元、罚金4000000元，判决裴海涛构成职务侵占罪，判处有期徒刑十年，并处没收个人财产200000元，判决冻结在案的房屋28套发还华阳公司，判决继续追缴黄明来、裴海涛犯罪所得发还华阳公司。后黄明来、裴海涛不服上述一审判决上诉至北京市高级人民法院，2013年7月3日，北京市高级人民法院作出（2013）高刑终字第17号刑事裁定书，认定一审判决事实清楚，证据确实、充分，量刑适当，审判程序合法，裁定驳回黄明来、裴海涛的上诉，维持原判。经查，涉案房屋在上述冻结、发还的28套房屋范围内。黄伟称，2007年涉案房屋被冻结以及2008年双方重新签订房屋租赁合同时黄伟均不知晓，冻结房屋并未告知黄伟；涉案房屋当时是黄伟的，冻结也并不意味着产权人就不是黄伟了。原一审庭审中，养元堂公司提交了双方于2008年8月28日签订的房屋租赁合同，称2005年7月1日双方就签订了房屋租赁合同，该合同系养元堂公司更换法定代表人后双方延续2005年合同而重新签订的，但2005年的合同现在找不到了，用以证明涉案房屋出租时为毛坯房，约定的使用面积为880平方米。黄伟对真实性不持异议，称该合同与2005年合同内容没有变化，系养元堂公司法定代表人更换后延续签订的。原一审庭审中，养元堂公司提交了银行回单、押金收据，用以证明养元堂公司向黄伟交纳了押金133833元。黄伟对押金的真实性不持异议。原一审庭审中，养元堂公司提交了养元堂公司法定代表人苏瑶出具的租金欠条一份，内容为“尚欠一个半月租金共计人民币187500元（7月二分之一和8月整月的租金）”，结合上述房屋租赁合同，用以证明黄伟已收取了养元堂公司交纳的2008年7月15日以前的租金共计4322500元。黄伟对欠条的真实性不持异议，但认为不能据此推断之前交纳的租金数额，已收取的租金应以发票为准。原一审庭审中，养元堂公司提交了北京中瑞嘉业测绘有限公司于2009年12月16日出具的测绘报告一份，用以证明涉案房屋实际使用面积为805.25平方米，低于房屋租赁合同约定的面积，黄伟多收取了租金367166.9元。养元堂公司支付了测绘费3000元。黄伟认为租赁合同是双方自愿签订的，双方对合同条款达成了一致意见，房屋面积是经过双方确认的，而且租金也是按照房屋整体收取而不是按照每平米的单价收取的；测绘报告也未经黄伟的同意或参与，不认可该结论。原一审庭审中，经养元堂公司申请，本院委托北京市价格认证中心对涉案房屋的装修价值进行了评估鉴定。2009年10月30日，北京市价格认证中心出具鉴定结论书，认定涉案房屋装修重置价格（非争议部分）为1770054元，装修现值（非争议部分）为1433744元，装修重置价格（争议部分）为31785元，装修现值（争议部分）为25746元；本次价格鉴定的基准日为2009年8月3日，本结论有效期为1年。养元堂公司支付了鉴定费9600元。养元堂公司据此主张黄伟应赔偿其装修损失1770054元。黄伟称，养元堂公司从2005年一直经营，装修是养元堂公司为经营收益而做的，不应由黄伟承担，也不认可鉴定结论。庭审中，本院释明养元堂公司上述鉴定已超过有效期，询问养元堂公司是否申请重新鉴定，养元堂公司称为节约诉讼成本不再申请重新鉴定，要求法院参照该鉴定结果酌定。原一审庭审中，养元堂公司提交了尾部有“黄伟”字样签名的2008年8月28日承诺书一份，主要内容为：为支持苏瑶接任养元堂公司办理法人变更手续，“我”于2008年8月28日与苏瑶签订了关于涉案房屋的房屋租赁合同，“我”在此声明该合同仅仅是为了便于去工商局办理法人变更手续时使用，该公司无需按照该合同约定的租金数额交纳租金；“我”承诺待该公司法人变更后，“我”同意适当下调房屋租金，在新法人苏瑶经营两个月之后，根据实际营业情况，双方再协商下调幅度并议定出合理的房屋租赁金额，签订正式合同；在签订正式合同之前，“我”保证继续给该公司提供房屋和一切经营条件，保障正常供水、供电、供暖等，如以上承诺不能兑现从而导致该公司不能正常营业时，“我”承担全部责任，并赔偿一切经济损失。黄伟对该承诺书的真实性不予认可，称该承诺书并非其所签，在签订房屋租赁合同当日同时签订与租赁合同内容相矛盾的承诺书显然不符合常理。经黄伟申请并经双方商定，本院于2010年1月29日委托北京民生物证司法鉴定所对上述承诺书上“黄伟”的签名是否为黄伟本人所签进行了鉴定。2010年2月4日，北京民生物证司法鉴定所出具司法鉴定意见书，结论为承诺书上的“黄伟”签名并非黄伟本人书写。后养元堂公司不认可上述鉴定意见，向本院申请重新鉴定，本院准予其重新鉴定申请。经北京市高级人民法院随机确定，本院于2011年2月18日委托北京长城司法鉴定所对承诺书上“黄伟”的签名是否为黄伟本人所签进行重新鉴定。2011年3月2日，北京长城司法鉴定所出具鉴定意见书，结论为承诺书上的“黄伟”签名是黄伟本人书写。养元堂公司支付了鉴定费2700元。养元堂公司结合北京长城司法鉴定所的鉴定意见及本院查封裁定、扣押财产清单认为，黄伟不仅不履行承诺，反而恶意起诉，错误查封养元堂公司600000元的财产。黄伟认可北京民生物证司法鉴定所的鉴定意见，不认可北京长城司法鉴定所的鉴定意见，称承诺书并非其所签。原一审庭审中，养元堂公司提交了北京市中信公证处于2009年12月20日出具的公证书，用以证明养元堂公司遭受黄伟错误申请查封后，涉案房屋水电不通，不能开展任何经营活动。养元堂公司支付了公证费2500元。黄伟称是养元堂公司欠付租金的情况下其依法提起了诉讼，查封系法院依法采取的保全措施，停水停电是物业公司为防止无人经营管理情况下发生漏水漏电而采取的正常安全防范措施，与黄伟无关。原一审庭审中，养元堂公司提交了劳务费、运输费收条一张，用以证明黄伟申请解除查封后出尔反尔，阻止养元堂公司搬运财物，给养元堂公司造成劳务费和运输费损失5000元。黄伟称其并未阻止养元堂公司搬运财物。原一审庭审中，养元堂公司提交了养元堂公司公司通告，北京闻茗轩文化交流有限公司（以下称闻茗轩公司）承租房屋的租赁合同及租金收条，闻茗轩公司与养元堂公司签订的合同书、委托合同书、委托协议书、解除委托协议书、备忘录、闻茗轩公司收条等材料一组，用以证明因黄伟错误提起诉讼和申请查封，养元堂公司被迫进行紧急避险而发生经营损失2640000元。黄伟不认可上述材料的真实性，认为闻茗轩公司的费用和损失等与其无关，是养元堂公司欠付水电费和房租导致的后续结果，其结果是养元堂公司自己造成的，相关损失应由其自负。原一审庭审中，黄伟提交了北京华阳之星物业管理有限责任公司龙阁分公司出具的欠缴费用情况说明一份，用以证明养元堂公司欠缴电费、供暖费、物业费等63056.9元。养元堂公司称上述承诺书载明黄伟应保证涉案房屋的水电供应，黄伟没有履行该承诺。本案庭审中，黄伟向本院提交了1、（2008）朝民初字第15166号民事判决书以及（2008）二中民终字第14028号民事判决书，用以证明涉案房屋的来源以及涉案房屋的真正产权人是北京东涛信息咨询有限公司、该公司认可黄伟的租赁行为，涉案租赁合同合法有效；2、工商登记材料，用以证明养元堂公司关于264万元经营损失的证据不具有客观真实性；3、北京市公安局朝阳分局麦子店派出所证明，用于证明养元堂公司拖欠租金、企图逃走；4、证人于×的证人证言，用以证明养元堂公司经营状况不好且黄伟与养元堂公司曾发生纠纷的事实。养元堂公司对于上述证据的意见为：1、对于（2008）朝民初字第15166号民事判决书以及（2008）二中民终字第14028号民事判决书的形式真实性予以认可，但对于2份判决书的内容以及判决结果不认可，认为2份判决书所涉及的案件系虚假诉讼，且未在刑事案件判决书中予以采纳，同时涉案房屋产权的归属现仍然存在几个诉讼，故对于证明目的不予认可；2、对于工商登记材料的真实性认可，且认为该组证据恰恰可以证明养元堂公司主张的损失是客观真实的；3、对于北京市公安局朝阳分局的证明真实性无法确定，且该证明与本案无关联性、对于证明目的亦不予认可。本案庭审中，养元堂公司提交了黄伟及黄伟之夫裴海涛的询问笔录，用于证明裴海涛及黄伟承认收取过养元堂公司租金的事实，同时提交了租金及押金的交纳票据，用于证明养元堂公司已付押金133833元、租金4130400元，养元堂公司同时主张，其实际交纳的租金为4322500元，上述票据与实际交纳租金的差额是因为时间太长，部分票据已经无法找到。本案审理过程中，本院曾就涉案租赁合同的效力问题对养元堂公司进行了释明，经本院释明，养元堂公司仍坚持涉案租赁合同为无效合同。另查，涉案房屋于2014年11月21日产权人变更为北京华阳房地产发展有限责任公司。上述事实，有房产证、冻结函、刑事判决书、刑事裁定书、房屋租赁合同、押金收据、租金欠条、测绘报告、鉴定意见、承诺书、民事裁定书、扣押清单、公证书、收条、通告、委托合同、解除委托协议、备忘录、鉴定费票据、欠费说明及双方当事人的当庭陈述等在案佐证。
本院认为，虽然涉案房屋牵涉刑事案件，但《中华人民共和国物权法》规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。根据房屋所有权证的记载，黄伟于2005年12月5日取得了涉案房屋的所有权，该房屋所有权证也是黄伟享有该不动产物权的证明，在黄伟登记为涉案房屋所有权人的情况下，黄伟对于涉案房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。在黄伟登记为涉案房屋所有权人的情况下，黄伟有权与养元堂公司签订涉案租赁合同。黄伟签订涉案租赁合同的行为，并非养元堂公司主张的无权处分行为。同时，涉案租赁合同签订时间是2008年8月28日，直至2012年11月8日北京市第二中级人民法院在（2011）二中刑初字第2306号刑事判决书中，才对涉案房屋的处理作出了明确的处理意见，且根据养元堂公司的陈述，养元堂公司在原一审诉讼发生后，经过调查才得知涉案房屋涉及刑事案件，故现有证据不能证明养元堂公司有与黄伟恶意串通签订涉案租赁合同的行为。因此，在没有证据证明涉案租赁合同系无效合同的情况下，应认定涉案租赁合同系合法有效的合同。现养元堂公司基于涉案租赁合同无效而提出的确认涉案房屋租赁合同无效、要求黄伟返还押金133833元、返还养元堂公司已付租金4322500元、赔偿装修损失1770054元、赔偿经营损失2640000元、赔偿房屋测绘费3000元、公证费2500元的诉讼请求，没有事实依据，本院不予支持。养元堂公司要求黄伟赔偿因其错误申请查封造成的财物损失600000元、赔偿因其阻挡养元堂公司搬运解除查封物品的损失费5000元的诉讼请求，因该部分请求系养元堂公司主张基于黄伟错误进行诉讼财产保全而造成的，该部分诉讼请求所涉及的基础法律关系与本案不属同一法律关系，对于该部分诉讼请求，本案不予处理，双方可另行解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第三十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，
判决如下：驳回北京养元堂美容美体有限公司的反诉请求。本诉案件受理费一万一千四百七十四元，由黄伟负担（已交纳）；反诉案件受理费三万六千九百五十二元，由北京养元堂美容美体有限公司负担（已交纳）；诉前财产保全费三千五百二十元，由黄伟负担（已交纳）；诉讼中财产保全费五千元，由北京养元堂美容美体有限公司负担（已交纳）；评估费九千六百元，由北京养元堂美容美体有限公司负担（已交纳）；笔迹鉴定费五千二百元，由黄伟负担（已交纳二千五百元，其余部分于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审判长 郭 强
审判员 孙小娟
审判员 李立军
二〇一六年七月十一日
书记员 邱泽宇 来源：