新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区人民法院民 事 判 决 书（2016）新0104民初３１１６号
原告：周磊。
原告：尚权虎。二原告
委托代理人：董鸿君，新疆北方律师事务所律师。
被告：沈安珍。
委托代理人：高希彬。
被告：高希彬。
原告周磊、尚权虎与被告沈安珍、高希彬房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月25日受理后，依法由
审判员郭荣独任审判，于2016年7月4日及7月11日公开开庭审理，原告尚权虎及委托代理人董鸿君、被告高希彬到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告周磊、尚权虎诉称：2016年4月26日，我们与被告签订合同，租用被告位于本市新市区南三路东来顺商场一层商铺（包括鸭脖子店、服装店、靠近起源店的卖包店三个门面房）和地下营业厅北头房屋进行经营，租期自2016年7月1日起至2026年6月30日共计十年。我们按约定向被告支付了30万元，但了解到被告出租的房屋有较大面积属于违章建筑，签订、履行该合同不合法，不能实现原告租用房屋的合同目的。现诉至法院，请求判令解除双方于2016年4月26日订立的合同，判令二被告共同返还30万元、支付违约金10万元、承担为此诉讼所支出的费用1000元以及本案的诉讼费用。
被告沈安珍、高希彬辩称：一层商铺和地下室都有产权证，门面房没有产权证，原告交纳的30万元为定金。原告违约不履行合同，请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：被告沈安珍、高希彬系夫妻关系。2016年4月26日，被告沈安珍（甲方）与二原告（乙方）签订合同，该合同主要内容为：
一、甲方将本市新市区南三路东来顺商场一层商铺（包括鸭脖子店、服装店、靠近起源店的卖包店三个门面房）和地下营业厅北头房屋出租给乙方经营；
二、租期自2016年7月1日至2026年6月30日，共计十年（该时间是现有商户处理商品的时间和给乙方装修20天已除去后的时间）；
三、租金头二年每年为240万元，自第三年开始每年在前一年基础上递增10万元；
四、付款方式为：2016年7月1日至2017年6月30日的租金乙方分两次付清，第一次合同签订付租金145万元，第二次合同正式履行日开始五个月内付清剩余租金95万元，自2017年开始至合同终止每年均提前一个月向甲方一次性支付下年租金；
五、乙方于2016年4月18日向甲方交定金30万元，合同正式履行后该定金改为乙方向甲方交的的押金，2022年该30万元押金改为20万元押金，从当年乙方向甲方应交的租金中扣除10万元；
六、乙方负责给甲方交地下室胡国毅每年应给甲方的租金5.5万元，交款时间与乙方给甲方交租金的时间一样。合同中还约定：合同履行期间甲方不得随意收回房屋，否则赔偿造成的乙方损失；乙方按时交租金和其他应交的费用，如果乙方拖欠租金及费用达一个月，甲方有权收回房屋、终止合同；若一方违约须向守约方支付违约金，违约金标准为本年度平均四个月的租金。该合同书落款处的甲方除被告沈安珍签名外，还有二被告之子高海东的签名，被告高希彬也签名并签注“应乙方要求我也要代签字，故签此据”。2016年5月4日，被告高希彬补开一份收据，收据的内容为“今收到周磊、尚权虎2016年4月21日交来的租赁沈安珍位于新市区南三路161号一层和地下室属沈安珍的房屋全部的定金30万元”。本案审理中，原告提供一份有被告高希彬签名的房屋平面图，称其承租商场一层商铺的面积近400平方米。被告高希彬对该房屋平面图上其签名予以确认，但称向原告出租的是商场一层有产权证的商铺和无产权证的三个门面房，商场一层西面无产权证的房屋中有120平方米给原告无偿使用、不收取租金，而其余无产权证的房屋与原告无关。经询，商场一层大门口的三个门面房和西面的房屋为被告高希彬搭建的彩钢板房屋，无建设工程规划审批手续。东来顺商场位于新市区南三路161号星云商住楼，被告沈安珍是该星云商住楼一层12号商铺及另二间商铺登记的所有权人，一层该三间商铺登记的建筑面积合计为182.1平方米；该星云商住楼负一层3号、4号商铺登记的所有权人也为被告沈安珍，负一层该二间商铺登记的建筑面积合计为259.4平方米。原、被告双方对于租赁负一层商铺的位置及面积无异议。另，2016年5月11日，二原告向二被告邮寄解除合同通知书并经公证，二原告支付公证费600元。同年6月5日，二被告向二原告邮寄告知书，告知二原告承担未按约定支付租金所造成延期交房的责任及损失。以上事实有合同书、收据、房产证、平面图、通知书以及庭审笔录存卷为证。
本院认为，相关司法解释规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案二被告向二原告出租的房屋的范围，双方存在争议，即商场一层西面未经规划许可而建造的房屋是出租还是无偿使用以及具体的位置和面积。既便不考虑此因素，双方合同中明确约定的商场一层所包括的三个门面房无建设工程规划许可证，而该三个门面房是与商场一层及地下营业厅北面房屋作为整体出租，在租金、租赁期限等方面具有不可分性，故双方于2016年4月26日订立的房屋租赁合同违反了法律法规的强制性规定，应认定为无效合同。本案二原告虽认为承租的房屋有较大面积属于违章建筑，但其诉讼请求还是按合同有效而主张，经本院释明后，二原告仍坚持其诉讼请求，故在合同被确认无效的情况下，二原告基于合同有效而提出的各项诉讼请求均不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，
判决如下：驳回原告周磊、尚权虎的诉讼请求。本案案件受理费7315元（原告已预交）减半收取，退还原告3657.50元，其余3657.50元由原告自行负担；邮寄送达费20元（原告已预交）由原告自行负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人人数提交副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院，并预交上诉案件受理费。
审判员 郭 荣
二〇一六年七月十一日
书记员 张鹏举 更多数据：