四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)川01民终3635号上诉人（原审被告）四川众信房地产开发有限公司。住所地：成都市武侯区二环路南三环*号*楼。法定代表人吕长明，经理。委托代理人熊建新，四川公生明律师事务所律师。被上诉人（原审原告）何翠琴，女，1978年9月29日出生，汉族，住成都市青羊区。委托代理人邹勇，四川君合律师事务所律师。委托代理人胡蓉，四川君合律师事务所律师。
上诉人四川众信房地产开发有限公司（以下简称众信公司）与被上诉人何翠琴商品房销售合同纠纷一案，不服成都市武侯区人民法院（2015）武侯少民初字第100号民事判决书，向本院提出上诉。本院于2016年4月28日受理后，依法组成合议庭，于2016年6月15日公开开庭进行了审理。众信公司的委托代理人熊建新，何翠琴的委托代理人邹勇、胡蓉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院
经审理查明，2013年3月11日，何翠琴与众信公司签订《房屋买卖合同》（合同编号：000056），约定何翠琴购买众信公司开发的成都市武侯区二环路南三段1号第1层1142号商业用房，房屋建筑面积均为6.73平方米，总价款为306215元。合同第七条约定：“乙方（何翠琴）委托甲方（众信公司）在2013年5月1日前将本合同第二条中所列房屋直接交付乙方的承租方。”第九条第2款约定：“如因甲方责任，乙方未能在交房后365天内取得房屋所有权证书的，双方同意按以下方式解决：双方终止合同，甲方在30个工作日内全额退还乙方已付房款……”同日，何翠琴向众信公司支付了全部购房款306215元。合同签订后，众信公司按合同约定将房屋直接交付给承租方使用，何翠琴收取了部分租金。截止原审法庭辩论终结之前，众信公司尚未为何翠琴办理上述房屋的产权证。2014年9月29日，众信公司名下的位于成都市武侯区商业房屋（权1734520，建筑面积540.05平方米）被抵押给陈昱锟，办理了他项权登记，何翠琴所购买的成都市武侯区二环路南三段1号第1层1142号商业用房属于该被抵押房屋的一部分。何翠琴原审诉讼请求为：1.解除何翠琴与众信公司签订的《房屋买卖合同》（合同编号：000056）；
二、众信公司返还何翠琴购房款306215元及利息（年利率5.5%，2013年3月11日起）；
三、众信公司赔偿何翠琴损失306215元。原审法院认定上述事实的证据有：《房屋买卖合同》、《收据》、《房屋信息摘要》以及当事人陈述记录等。原审法院认为，何翠琴与众信公司签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，也不违反法律规定，应遵约履行。何翠琴已向众信公司履行了付款义务，众信公司至今未能协助何翠琴办理合同指向房屋的产权证，何翠琴要求解除合同、退还购房款符合合同约定，原审法院予以支持。关于购房款利息，何翠琴要求从2013年3月11日起计算利息没有依据，原审法院不予支持。至于何翠琴关于众信公司赔偿其306215元经济损失的请求，由于众信公司在向何翠琴出售该房屋后未经何翠琴同意又将该房屋抵押给了案外人，此行为必然导致产权转移登记无法办理，所有，原审法院根据此行为对何翠琴造成的损害程度，确定众信公司给予何翠琴一定的经济赔偿，金额为30621.5元。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条之规定，判决：
一、解除何翠琴与众信公司于2013年3月11日签订的《房屋买卖合同》（合同编号：000056）；
二、众信公司于判决生效之日起十日内退还何翠琴购房款306215元；
三、众信公司于判决生效之日起十日内赔偿何翠琴30621.5元；
四、驳回何翠琴的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费6465元，保全费3805元，共计10270元，由众信公司负担。宣判后，原审被告众信公司不服，向本院提出上诉，其主要上诉理由为：1.本案系商品房预售合同纠纷，众信公司未取到房屋预售许可证，故涉案房屋买卖合同无效；2.案涉合同无效，何翠琴主张一倍损失赔偿及违约金的请求不能成立；3.合同无效的责任在买方何翠琴；4.何翠琴应当返还收取的租金120513元，以抵扣退还的购房款。请求二审法院依法予以改判。
被上诉人何翠琴答辩称，原审法院判决正确，应当予以维持。二审审理查明事实与原审审理查明事实一致，本院对一审审理查明事实予以确认。
本院认为，本案二审的争议焦点如下：1.涉案《房屋买卖合同》的效力；2.何翠琴主张的损失赔偿能否成立；3.何翠琴收取的房屋租金是否抵扣购房款。关于第一个争议焦点，众信公司主张涉案《房屋买卖合同》系未取得预售许可证的房屋预售合同，故该合同无效。
本院认为，房屋预售又称期房买卖，是房产开发商将尚在建设的房屋予以销售的行为，涉案房屋在众信公司与何翠琴签订房屋买卖合同时，已经建成并且众信公司已经取得了房屋产权，本案并非商品房预售合同纠纷，而是商品房销售合同纠纷。众信公司关于涉案《房屋买卖合同》无效的上诉理由没有事实和法律依据，本院不予支持，原审认定案由不当，本院予以纠正。关于第二个争议焦点，案涉房屋至今未能办理房屋产权证，原审法院根据合同约定判决解除合同、退还购房款正确，本院予以维持。案涉房屋不能办理房屋产权证的原因并不在于其已被抵押，何翠琴主张已付购房一倍的损失赔偿无事实和法律依据，本院不予支持。原审法院判令众信公司赔偿何翠琴损失系认定事实错误，本院予以纠正。关于第三个争议焦点，涉案《商品房买卖合同》有效，众信公司向何翠琴交付房屋，何翠琴享有就案涉房屋进行收益的权利，其出租涉案房屋所获得的租金是否应当返还的问题与本案不是同一法律关系，本案中不作处理。众信公司要求以租金购房款的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上，原审判决部分事实认定错误，适用法律不当，本院予以改判。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》一百七十条第一款第（二）项的规定，
判决如下：
一、维持成都市武侯区人民法院（2015）武侯民初字第4545号民事判决第一、二项，即“解除何翠琴与四川众信房地产开发有限公司于2013年3月11日签订的《房屋买卖合同》（合同编号：000056）”、“四川众信房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内退还何翠琴购房款306215元”；
二、撤销成都市武侯区人民法院（2015）武侯民初字第4545号民事判决第三、四项，即“四川众信房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内赔偿何翠琴30621.5元”、“驳回何翠琴的其他诉讼请求”；
三、驳回何翠琴的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费按一审判决执行；二审案件受理费6465元，由上诉人四川众信房地产开发有限公司承担。本判决为终审判决。
审 判 长 曾光勇
代理
审判员 曹 洁
代理
审判员 范 珍
二〇一六年七月十一日
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