河南省洛阳市洛龙区人民法院民 事 判 决 书（2015）洛龙民初字第3056号原告王起飞，男，1956年9月4日生，汉族。被告李丽君，女，1964年11月26日生，汉族。委托代理人焦荣军、汪蒙蒙（实习），河南张振龙律师事务所律师，特别授权代理。
原告王起飞诉被告李丽君合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭于2016年4月22日公开开庭进行了审理，原告王起飞、被告李丽君及其委托代理人焦荣军、汪蒙蒙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2009年12月原告与被告达成协议：原告有条件将洛龙区半岛明珠小区1号楼1单元304号房产的购房权让与被告，并借给被告人民币15万元用于购房，同时约定，被告以该房产为抵押从原告手中借钱从事黄金饰品生意。为抵御违约风险，经双方同意，协议中规定了严格的违约赔偿及惩罚条款。主要有如下几条：1、被告必须足额缴纳购房款方取得该房产的居住权和使用权；2、在正式过户前被告没有所有权；3、为保证原告对房产的监控，在正式过户前，被告必须将第二年的使用费（物业、水电、暖气、电视电话网络等）交给原告，由原告代为转交；4、鉴于被告在使用房屋中享受了原告的福利以及原告在管理房产事务中的劳务付出，被告须每年支付给原告管理费600元；5、如果被告违反转让协议中的任一条款，原告无条件取得该房产的完全所有权，无须返还被告已经支付的购房款。被告存在如下违约行为与过错：1、2015年其拒绝就归还原告借给被告的部分购房款人民币15万元进行协商；2、没有支付原告垫付的部分购房款人民币47635.24元；3、2014年起没有按约定交付使用费；4、2014年起没有按约定支付管理费。因此，原告起诉至法院，请求判令：1、被告应依据协议无条件归还洛龙区半岛明珠小区1号楼1单元304号房产（购房价人民币384853元）；2、被告承担全部诉讼费。
被告李丽君辩称：
一、答辩人并未违反双方签订的《购房协议》，原告诉求没有合同依据。2009年12月16日，答辩人与原告签订了《购房协议》，双方约定，原告将“半岛明珠”购房权让与答辩人，答辩人支付购房款及一切相关费用，答辩人需按规定缴纳各种使用费，同时每年向原告支付600元的年度管理费。答辩人购得房屋后，按照规定缴纳了各种使用费，按照约定支付了管理费，并未有违反双方签订的《购房协议》的行为，原告诉求没有合同依据。
二、原告诉称的借款根本不存在，退一步说即使借款存在也与本案无关。总之，原告诉求答辩人无条件归还房产没有事实依据和法律依据，请法院依法查明案件事实，驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，原告王起飞（甲方）与被告李丽君（乙方）及陈先兵（丙方）于2009年12月16日签订《购房协议》，主要约定：1、甲方依据中国空空导弹研究院集资建房文件可购买“半岛明珠”房产一套。甲方将“半岛明珠”购房权让与乙方。乙方支付购房款及一切相关费用。购房款由甲方转缴，购房款票据和凭据交由乙方保存。实测建筑面积192.82平方米；实际销售单价1995.92元／平方米；实际销售总价款384853元。该房产位于洛阳市新区滨河路以南、王城大道以西（“半岛明珠”住宅区）第1号楼304号房。2、乙方依照中国空空导弹研究院集资建房文件要求给付购房款及其附属设施费用后，乙方取得该房产的居住权和使用权并承担使用费。3、乙方使用该房产，按规定交纳各种使用费，接受违规处罚。每年12月16日前预交下一年度各种使用费，每年结算一次，缴费基数按上年情况和下半年预计情况甲乙双方商定。4、当房产过户满足洛阳市和中国空空导弹研究院相关规定时，甲方或者甲方指定的合法人按约定将房产过户给乙方或者乙方指定的合法人，并协助办理过户手续。5、过户前，乙方享有甲方的福利。过户前，乙方每年向甲方支付人民币600元整的年度管理费，每年12月16日前预交下一年的年度管理费。6、违约责任：任何一方违反协议中任何条款，给对方造成损失的，应依法全部承担赔偿责任。乙方若违约，甲方有权收回该房产，不退还购房款和一切费用，一切损失由乙方承担。甲方若违约，无条件退还原购房款的三倍给乙方（不少于人民币壹佰万元）。2009年12月12日被告李丽君以王起飞的名义通过洛阳银行向中国空空导弹研究院交纳的购房款47635元系最后一笔房款，该研究院于2010年1月20日出具了记载交款人为王起飞的职工建房收据，至此全部购房款均已缴清。被告李丽君分别于2014年5月16日、11月18日及2016年4月20日向凯迈（洛阳）物业管理有限责任公司交纳了2014年上半年、下半年及2015年度的物业费、水费等相关费用。另查明，王起飞因与李丽君及李丽为借款纠纷曾向洛阳市西工区人民法院提起诉讼，称被告李丽君、李丽自2012年12月16日至2013年12月16日从原告处分四笔借走共计190万元用于黄金饰品生意经营，自2013年12月17日起就违约不支付利息，请求法院判令二被告归还借款本金190万元及利息467400元。该法院于2014年12月10日做出（2014）西民三初字第301号民事判决书，判决由李丽君偿还王起飞借款190万元及相应的利息，并由李丽对其中的160万元及利息承担连带责任保证。该判决书已生效并已进入强制执行程序。
本院认为：原被告双方于2009年12月16日签订的《购房协议》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原被告双方均应依约履行。原告称被告拒绝归还其出借的15万元购房款属于违约行为，为证明其主张提交了西工区人民法院（2014）西民三初字第301号民事判决书。另原告主张被告没有支付原告垫付的部分购房款人民币47635元，在庭审质证中，原告承认该款项确系被告交纳，但因被告欠其借款未偿还，因此原告扣下该款项的交款凭证以证明该款项系原告缴纳。根据西工区人民法院的判决书，原告王起飞自称李丽君向其借款190万元系用于黄金饰品生意经营，且借款发生自2012年12月16日至2013年12月16日期间。而本案案涉房屋的购房款在2009年12月12日之前即已缴纳完毕，原告称被告拒绝归还其出借的购房款15万元的主张与其提交的判决书中记载的借款用途自相矛盾，且原告未能提交其他证据证明其与被告李丽君就购房款达成借款协议，即使双方就购房款曾达成了借款协议，亦与本案的房屋买卖合同不属于同一法律关系，原告可另行提起民间借贷诉讼。被告于2009年12月12日交纳的购房款47635元亦与原被告之间的190万元的借款无关联性，原告主张该47635元应当视为原告垫付的购房款，没有事实及法律依据，不予支持。关于原告主张的2014年起被告没有按约定支付管理费，被告辩称原告曾于2014年1月13日从其账户中支取现金4170元，该款项系用于支付双方约定的管理费，并提交了其个人洛阳银行账户的取款凭条以兹证明。原告则称该款项系被告偿还其借款利息的一部分，不能作为支付管理费。
本院认为，根据前述的民事判决书所载，原告王起飞称被告自2013年12月17日起未再支付利息，西工区人民法院已对原被告之间的借款本金190万元予以确认，并判决李丽君自2013年12月17日起向原告计息。因该4170元的支取发生在西工区法院判决之前，且在判决中未作为已支付利息予以扣除。原告称该4170元系被告偿还其借款的部分利息，与已经发生法律效力的判决所认定的事实相矛盾。对于被告辩驳称该4170元系支付双方约定的管理费，本院予以认定。而关于原被告之间的借款本金及利息，原告则可根据西工区人民法院的生效判决另行向被告主张履行。因此，对于原告诉称被告存在欠付管理费的违约行为，本院亦不予认定。关于原告主张的被告存在自2014年起未按约定向其交付使用费的违约行为，原被告双方签订的购房协议虽约定每年12月16日前预交下一年度的使用费，被告在缴纳使用费时虽存在迟延，但被告的迟延行为并不构成根本违约，原告也未举证证明被告的迟延缴纳使用费的行为使其遭受了损失，且合同并未明确该费用由原告代收代缴。因此对原告的该主张本院亦不予支持。根据相关法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案原告王起飞主张被告李丽君存在违约行为，要求其承担违约责任无条件退还洛龙区半岛明珠小区1号楼1单元304号房产的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，经合议庭评议，
判决如下：驳回原告王起飞的诉讼请求。案件受理费7073元，由原告王起飞承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。
审 判 长 赵爱国代
审 判员 李改飞
人民陪审员 罗晶晶
二〇一六年七月十一日
书 记 员 刘棕波