山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁10民终444号上诉人（原审原告）于淼。被上诉人（原审被告）刘二伟。被上诉人（原审被告）威海市中海房地产开发有限公司，住所地威海高区金海滩花园68号。法定代表人姜中海，董事长。委托代理人姜晖，系该公司职工。
上诉人于淼因合同纠纷一案，不服威海火炬高技术产业开发区人民法院(2015)威高民初字第548号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明，威海市中级人民法院生效的（2010）威民一终字第751号民事判决书确认以下事实：1999年5月6日，徐俊生、原告、孙淑琴出具《承诺书》一份，载明，“一九九七年七月由徐俊生、于淼、孙淑琴在威海市第一海水浴场联建别墅楼，其中售给刘二伟一栋三层楼房面积332.23平方米，共收到全额款43万元。由于经济等诸多因素至今仍未完工，现经双方协商达成如下承诺：
一、保证在99年8月末前竣工；
二、竣工标准为，安装好门窗、做好楼顶防水、室内水泥地面、墙面、通上下水、电和室外路面及围墙；
三、到时如不能竣工，必须退回刘二伟购房的全部款和几年的利息及相应的费用、罚金；
四、以前所有文件作废，以此承诺书为准。”2001年6月21日，被告威海市中海房地产开发有限公司（以下简称中海房地产公司）作为甲方与徐俊生、原告、被告刘二伟、孙淑琴、夏俊海等作为乙方签订《协议书》一份，约定，一、甲方根据高区管委会的会议纪要精神，对北海浴场进行统一规划、设计并管理，现乙方2栋楼影响了整体规划，需拆除。经甲方委托房管局测绘中心对此楼现场测绘面积如下：前楼西楼1号，面积为631.26平方米，后楼西楼2号，面积为595.68平方米，2栋共计1227平方米×70%=855平方米（注，此二栋楼按甲、乙双方协商建筑面积按70%计算，抵顶甲方金海滩花园住宅楼）。甲方付给乙方四栋楼共计面积152×4=608平方米，剩余面积250平方米每平方米1000元计算，折合人民币25万元。1号、2号系徐俊生、于淼、孙淑琴、刘二伟与原槐云村夏俊海合伙建设四栋，其双方各两栋。
二、乙方将北海二栋楼房证、土地证等手续一并交于甲方，房证的过户费甲、乙双方各50%。协议上被告刘二伟的签名由原告代签。2001年8月18日，徐俊生、原告作为甲方与被告刘二伟作为乙方又签订《协议书》一份，约定，关于94年威海海滨房遗留问题，双方协商达成如下协议：
一、甲方分三次付给乙方30万元，其中，2001年8月20日前付4万元，2001年10月30日前付16万元，2002年5月1日前付10万元；
二、甲方如果不能按本协议兑现则按99年5月6日的承诺书执行；
三、如果以上条款到时再不能兑现则由大连市沙河口区法院裁决。徐俊生、原告、被告刘二伟在该协议上签字。同日，被告刘二伟向徐俊生、原告出具了委托书，载明“全权委托徐俊生、于淼二人办理威海金海滩花园住宅楼我本人房产有关的一切事宜。”2001年9月5日，被告中海房地产公司作为甲方与徐俊生、被告刘二伟、孙秀云、孙淑琴作为乙方签订《协议书》一份，约定，乙方将原305号楼303室、203室、305室、403室退还甲方，总面积611.12㎡，单价2090元/㎡，换甲方以下房屋，1、徐俊生330号楼402室，房屋面积133.25㎡；2、刘二伟330号楼301室，房屋面积128.80㎡；……；5、徐俊生、刘二伟、孙秀云、孙淑琴共有306号楼305室，面积90.66㎡；6、以上5户房屋总面积614.76㎡；7、多出的3.6㎡从材料款中扣除，金额为7607.60元。同日，原告代被告刘二伟同被告中海房地产公司签订了威海高技区金海滩花园330号楼301室房屋《商品房预售合同》一份，2001年9月6日，该合同在威海市房地产管理局办理了预售备案登记。2002年3月12日，被告刘二伟以原告、徐俊生未按约定履行三方于2001年8月18日签订的《协议书》为由诉至大连市沙河口区人民法院，该院经审理，于2002年5月9日作出了（2002）沙民初字第642号民事调解书，确定：1、于淼于2002年8月15日前给付刘二伟购房款14万元，徐俊生给付刘二伟购房款12万元……，案件受理费10444元，于淼、徐俊生各承担5222元。2002年7月11日，被告刘二伟又给原告出具委托书一份，载明“为支持于淼在大连市沙河口区法院民事调解书所承担的对本人还款义务。我同意委托于淼有权处理威海房产权属事宜中涉及本人相关事务。但本委托不具有任何修改法院调解书的权利”。同日，原告作为甲方与徐俊生作为乙方签订协议书一份，约定，甲、乙双方根据5月9日大连市沙河口区人民法院民事调解情况，刘二伟要钱不要房子，甲乙同意共同付给刘二伟26万元房款，刘二伟的330号楼301室房子归二人所有。
一、刘二伟名下的威海金海滩花园330号楼301室（建筑面积128.80平方米）归甲方所有；
二、甲方名下等人的威海金海滩花园306号楼305室（建筑面积90.66平方米）归乙方所有；
三、孙秀云的房屋面积差价款4万元、孙淑琴的房屋面积差价款3万元由甲方偿付；
四、甲乙双方共同到威海与中海房地产开发有限公司重新签订房地产转让合同，并办理过户手续。2001年9月5日，原告作为乙方与被告中海房地产公司作为甲方签订了威海高技区金海滩花园330号楼301室房屋《房地产转让合同》，但该合同未在威海市房地产管理局进行预售登记备案。2002年8月20日，徐俊生给付被告刘二伟人民币125222元。2002年10月9日，原告给付被告刘二伟人民币100000元。2004年3月22日，被告刘二伟作为甲方与被告崔洪凤作为乙方签订《房屋转让协议》约定，经被告刘二伟与崔洪凤协商同意，被告刘二伟将威海市金海滩花园330号楼301室房所有权出售给被告崔洪凤，房屋价款22万元正。双方在签订本协议时崔洪凤一次性将购房款付给被告刘二伟后，原威海市金海滩花园房地产开发有限公司与被告刘二伟签订的房地产契约同时废止。同年3月23日，崔洪凤给付刘二伟人民币22万元。2004年4月19日，威海市金海滩花园房地产开发有限公司给于淼出具了《确认书》，载明“我公司于2001年9月5日（实签是2002年7月）与于淼先生签订的金海滩花园330号楼301室房地产转让合同（威房转让合字第0007751号）合法有效。以后出现的此房转让合同均无效。”2009年4月21日，被告崔洪凤诉至威海市环翠区人民法院，请求确认，1、崔洪凤与中海房地产公司于2004年3月19日所签订的房地产买卖契约有效；2、撤销被告刘二伟及中海房地产公司双方在房管部门的登记备案；3、中海房地产公司将与崔洪凤所签订的房屋买卖合同予以登记备案。2009年5月15日，威海市环翠区人民法院作出了（2009）威环民一初字第1185号民事调解书，确定：
一、被告刘二伟与中海房地产公司解除2001年9月6日签订的房屋预售合同；
二、被告刘二伟及中海房地产公司将威海高技区金海滩花园330号楼301室办理产权登记于崔洪凤名下；
三、崔洪凤与被告刘二伟均不再要求中海房地产公司退还购房款及承担相关违约责任；……。2009年8月5日，崔洪凤与中海房地产公司将双方签订的《商品房预售合同》（编号200900001，落款时间为2004年3月19日）在威海市房地产管理局作了预售合同登记备案。另查明，2009年9月17日原告以刘二伟未经其授权无权对外出售其所有的房屋为由诉至威海市环翠区人民法院，请求确认被告刘二伟与崔洪凤就本案诉争房屋签订的《房屋转让协议》无效，2010年7月5日威海市环翠区人民法院以（2009）威环民一初字第3219号民事判决书判决驳回于淼的诉讼请求。于淼不服提起上诉，2011年3月1日威海市中级人民法院以（2010）威民一终字第751号民事判决书判决驳回上诉，维持原判。2015年5月6日，原告以被告刘二伟、中海房地产公司“一房二卖”为由诉至原审法院，请求解除原告与被告中海房地产公司签订的威房转让合字第0007751号房地产转让合同，由二被告共同赔偿原告损失54万元。
被告中海房地产公司辩称，2001年其与被告刘二伟签订房屋转让合同，并将该房产交付给被告刘二伟使用。2004年原告采用伪造被告刘二伟授权的方式骗取被告中海房地产公司信任，将涉案房产交给原告。同年被告刘二伟将原告伪造其授权一事告知被告中海房地产公司，且该事件由威海市高区公安局侦查后已做处理。此后被告刘二伟将涉案房产转卖给崔洪凤，被告中海房地产公司予以配合。
原告采用欺诈的手段与被告中海房地产公司签订房屋转让合同，后原告又多次起诉，均败诉或主动撤诉。请求法院驳回原告的诉讼请求。被告刘二伟未参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。原审法院认定以上事实，有双方当事人陈述、《协议书》、《房地产转让合同》、已生效的（2002）沙民初字第642号民事调解书、（2009）威环民一初字第1185号民事调解书等在案为证。原审法院认为，2001年9月5日，被告刘二伟与被告中海房地产公司就本案诉争房屋签订了《商品房预售合同》（预售号20011604），并于2001年9月6日办理了预告登记，成为该房屋的预告登记权利人。原告主张被告刘二伟将本案诉争房屋处置给其本人，提供了2002年7月11日其与徐俊生签订的《协议书》，证明被告刘二伟要钱不要房子，原告、徐俊生同意共同付给被告刘二伟26万元房款，诉争房屋归原告所有。但该协议是原告以自己的名义而非以被告刘二伟的名义处置诉争房产，此种行为不符合代理行为的特征，事后也未取得权利人的追认，应为无权处分。原告于淼提供的辽宁省大连市河口区人民法院（2002）沙民初字第642号民事调解书、被告刘二伟起诉状、庭审笔录，只能证明为了解决1994年7月由徐俊生和原告出售给被告刘二伟的、位于威海市第一海水浴场的一栋面积为332.23平方米三层楼房（海边）的购房款这一遗留问题，原告、徐俊生与被告刘二伟达成了分期返还购房款的协议，不能证明辽宁省大连市河口区人民法院（2002）沙民初字第642号民事调解书中约定的26万元是本案诉争房屋的购房款，亦不能证明被告刘二伟已将诉争房屋的债权请求权让与原告。因此，原告主张被告刘二伟已将诉争房屋处置给其本人，未有证据。上述事实已为威海市中级人民法院（2010）威民一终字第751号民事判决书确认。因此，原告要求被告刘二伟赔偿损失无事实依据，不予支持。被告中海房地产公司对原告提交的威房转让合字第0007751号房地产转让合同有异议，主张该份合同在其公司未有登记，但其不能提供反证，且该份合同已经为威海市中级人民法院（2010）威民一终字第751号民事判决书确认，依法予以认定。被告中海房地产公司主张原告采用欺骗手段与之签订合同，但并未在法定期限内向法院主张撤销。《中华人民共和国合同法》第五十五条规定，具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权的，撤销权消灭。因此，威房转让合字第0007751号房地产转让合同有效。被告中海房地产公司与原告签订威房转让合字第0007751号房地产转让合同后，2004年3月22日诉争房屋预告登记权利人被告刘二伟与案外人崔洪凤就本案诉争房屋签订《房屋转让协议》，该协议于2009年5月15日通过威海市环翠区人民法院（2009）威环民一初字第1185号民事调解书的形式得到被告中海房地产公司的追认，且经威海市环翠区人民法院（2009）威环民一初字第3219号民事判决书、威海市中级人民法院（2010）威民一终字第751号民事判决书确认合法有效。2009年8月5日崔洪凤又与被告中海房地产公司将双方签订的《商品房预售合同》（编号200900001，落款时间2004年3月19日）在威海市房地产管理局做了预售合同备案登记，现崔洪凤为房屋的预告登记权利人。因此原告与被告中海房地产公司签订的威房转让合字第0007751号房地产转让合同，已经不能履行，可以解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，原告不能证明其按照合同约定向被告中海房地产公司支付了购房款，亦不能证明被告刘二伟已将诉争房屋的债权请求权让与原告。因此，虽然原告与被告中海房地产公司签订的房屋买卖合同有效，但原告无权要求返还购房款或赔偿损失。综上，原告与被告中海房地产公司签订的威房转让合字第0007751号房地产转让合同已经不能履行，应当解除，且双方并未实际履行，因此原告要求被告中海房地产公司赔偿损失的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十五条、第九十四条、第九十七条之规定，判决：
一、解除原告于淼与被告中海房地产公司签订的威房转让合字第0007751号房地产转让合同；
二、驳回原告于淼要求被告刘二伟、被告中海房地产公司共同赔偿损失54万元的诉讼请求。案件受理费4600元，由原告于淼负担。宣判后，上诉人于淼不服原审法院判决，向本院提起上诉称，涉案房屋系上诉人通过合法途径取得，上诉人持有二被上诉人所签商品房合同原件、2002年至2014年占有涉案房屋所交物业费、水电费票据等均可证实该事实；涉案房屋系由上诉人被拆迁房屋置换所得，如果上诉人不与被上诉人中海房地产公司签订房地产转让合同，上诉人也不会支付被上诉人刘二伟26万元。被上诉人中海房地产公司已与上诉人签订房地产转让合同，后未经上诉人同意，将诉争房屋出售给案外人崔洪凤，该一房二卖之行为，侵害了上诉人合法权利，应双倍返还涉案房屋价款约54万元（2002年7月上诉人与被上诉人中海房地产公司所签房地产转让合同约定的价款即269192元*2）。故请求撤销原判，依法改判。
被上诉人威海市中海房地产开发有限公司答辩称，原审认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。被上诉人刘二伟未予答辩。本院二审查明的事实与原审查明的一致。
本院认为，为解决原海滨房屋产生的纠纷，上诉人等人先于1999年5月6日为被上诉人刘二伟出具承诺书，承诺该房屋8月末前竣工等；后双方于2001年8月18日签订协议，约定上诉人与徐俊生给付被上诉人刘二伟30万元；再后，辽宁省大连市河口区人民法院于2002年5月9日作出民事调解书，判令上诉人与徐俊生分别给付被上诉人刘二伟购房款14万元和12万元。根据上述事实可以认定，双方关于原海滨房屋纠纷解决方案已经生效民事调解书予以确认，即上诉人和徐俊生再给付被上诉人刘二伟26万元，上诉人与徐俊生取得涉案房屋之相应权利，上诉人不再对该房屋主张权利。同年7月11日，被上诉人刘二伟为上诉人出具委托书，载明“为支持于淼在大连市沙河口区法院民事调解书所承担的对本人还款义务。我同意委托于淼有权处理威海房产权属事宜中涉及本人相关事务。”根据该委托书，可以进一步证明，被上诉人刘二伟认可并同意按照上述调解书履行义务即仅取得26万元购房款，并将涉案房屋授权上诉人自行处理。同年7月底上诉人与被上诉人中海房地产公司签订时间倒签为2001年9月5日之房地产转让合同并实际占有涉案房屋，相关水电费、物业费等亦由其交纳。此后，徐俊生与上诉人依据生效民事调解书于同年8月20日、10月9日实际给付被上诉人刘二伟225222元，该行为亦可证明双方认可并已部分履行上述民事调解书确定之义务。至此，针对同一房屋，存在两份商品房买卖合同，即2001年9月5日二被上诉人所签商品房预售合同和2002年7月上诉人与被上诉人中海房地产公司所签倒签时间为2001年9月5日之房地产转让合同。商品房买卖合同预售备案登记并非合同生效之要件，亦非合同权利优先保护之要件，故该二份合同均系合法有效，在上诉人与被上诉人刘二伟均未办理房屋产权登记或预告登记的情况下，应优先保护先占有一方当事人即上诉人之权利。然而，被上诉人刘二伟在明知其与被上诉人中海房地产公司之间商品房预售合同应予解除的情况下于2004年将涉案房屋私自转让给崔洪凤，该行为既是对双方认可之处理方案之违背，亦侵害了上诉人依法应受优先保护的对涉案房屋之权利，导致的结果即：被上诉人刘二伟既得到基于调解书返还的购房款，又取得了出售涉案房屋之对价。故被上诉人刘二伟应对上诉人对于涉案房屋的损失予以赔偿。而被上诉人中海房地产公司在明知被上诉人刘二伟将涉案房屋转让给崔洪凤之行为损害了上诉人之权利的情况下，依然与崔洪凤签订涉案商品房预售合同并备案登记，对上诉人之损失亦有过错，故对其损失应承担连带赔偿责任。关于上诉人之损失赔偿额的问题。2002年7月，上诉人与被上诉人中海房地产公司签订之房地产转让合同约定涉案房屋价款为269192元，上诉人主张以该价格确定上诉人之损失数额较为妥当，且未超过二被上诉人之合理预期，本院予以认定。上诉人利息损失应当从被上诉人刘二伟将涉案房屋转让给崔洪凤即2004年3月22日次日起计算，计算标准可参照中国人民银行同期同类贷款利率执行。上诉人主张，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》之规定，二被上诉人应双倍返还约定购房款。但本案纠纷系房屋拆迁安置补偿合同纠纷，而非商品房买卖合同纠纷，上诉人于淼之涉案损失之发生系因被上诉人刘二伟将不享有权利之涉案房屋再行出售给崔洪凤引起，其直接违约责任主体系被上诉人刘二伟而非房地产开发企业即被上诉人中海房地产公司，不符合上述解释的适用范围和主体条件，故不应适用上述解释之规定。上诉人主张二被上诉人双倍赔偿购房款损失，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条，第一百七十条第一款第(一)、（二）项，第一百七十五条之规定，
判决如下：
一、维持威海高技术产业开发区人民法院（2015）威高民初字第548号民事判决第（一）项，即：（一）解除上诉人于淼与被上诉人威海市中海房地产开发有限公司签订的威房转让合字第0007751号房地产转让合同；
二、撤销威海高技术产业开发区人民法院（2015）威高民初字第548号民事判决第（二）项；
三、被上诉人刘二伟于本判决生效后十日内赔偿上诉人于淼购房款损失269192元及利息（自2004年3月23日起至本判决确定的执行之日止，以269192元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率执行），被上诉人威海市中海房地产开发有限公司对该债务承担连带清偿责任；
四、驳回上诉人于淼其他诉讼请求。如二被上诉人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4600元，由上诉人于淼负担2300元，由二被上诉人负担2300元；二审案件受理费9200元，由上诉人于淼负担4600元，由二被上诉人负担4600元。本判决为终审判决。
审 判 长 于大海
代理
审判员 李佳忆
代理
审判员 宋 杨
二〇一六年七月十一日
书 记 员 丛丽颖 更多数据：