北京市石景山区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0107民初字第479号原告（反诉被告）北京实兴金海物业管理中心，住所地北京市石景山区西井四区锅炉房*号。法定代表人赵建中，总经理。委托代理人王巍巍，北京市合川律师事务所律师。被告（反诉原告）马娟，女，1975年6月8日出生，住北京市石景山区。委托代理人刘向明，北京市浩东律师事务所律师。
原告（反诉被告）北京实兴金海物业管理中心(以下简称实兴物业)与被告（反诉原告）马娟物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。
原告（反诉被告）之委托代理人王巍巍，被告（反诉原告）马娟及其委托代理人刘向明到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告（反诉被告）实兴物业诉称：被告马娟等业主与北京金世界物业管理中心（以下称金世界中心）于2001年12月7日签订《房屋委托管理协议》，由金世界中心提供物业管理服务。金世界中心于2006年8月9日更名为北京实兴金海物业管理中心。从协议签订之日起原告一直提供物业管理服务至今，但被告等业主拖欠自2002年11月至2015年11月的物业费。物业费包含项目中，不再收取“各项费用统收服务费每年12元”，自2014年8月起，卫生费为每月20元。原告持续催要，但被告拒不缴费，为维护原告合法权益，特起诉至法院。诉讼请求：1、被告向原告支付2002年11月至2015年11月的物业费25185.5元；2、判令被告承担本案诉讼费用。
被告（反诉原告）马娟辩称，自己是涉案小区的业主，已经正式入住该小区十余年，入住时，曾经与金世界中心签订了为期一年的《房屋委托管理协议》，并已按照协议约定交纳了委托管理费。开始在小区居住生活后，随即发现金世界中心存在严重的管理不善、疏于职守等违约行为，小区业主针对小区内存在的环境脏乱差、安全隐患多、配套设施不齐全、公共设施维修不及时、绿化面积不达标、违章私搭乱建、物业收费不合理等诸多问题，多次联名向石景山区政府、北京市政府等部门反映情况，要求整改，但多年来反映的问题最终未获解决。物业企业不但对广大业主反馈的问题置若罔闻、拒不整改，在社区矛盾日益激化的情况下，还进一步作出了侵害广大业主共同利益的违法侵权行为。被告认为：
一、实兴物业主体不适格；
二、实兴物业从未实质履行物业服务人的法定义务，不符合收取物业服务费的条件，不具备收取物业服务费的资格；
三、根据《合同法》权利义务对等原则和《物业管理条例》物业费与服务水平相适应的原则，对被告等物业费缴费标准应当予以降低和免除；
四、被答辩人物业费用已经交清,且实兴物业主张的大部分诉讼请求已经超过诉讼时效,要求驳回被答辩人的起诉。马娟同时反诉原告诉称：1、判令反诉被告减免物业费；2、判令反诉被告公布公共维修基金的使用情况；3、判令反诉被告公示2014、2015年度物业服务项目收支情况；4、判令反诉被告立即拆除在小区内建造的违章建筑，停止非法侵占、使用物业共用部位、共用设备设施；5、判令反诉被告立即制止并向有关部门报告与小区相邻影响小区居住环境、业主安全的违法建设；6、判令反诉被告公布因出租违章建筑、物业共用部位、共用设备设施取得的非法收益，并向业主返还；7、本案诉讼费用由反诉被告承担。事实理由与本诉答辩意见一致。对于被告（反诉原告）马娟的反诉请求，原告(反诉被告)实兴物业辩称：不同意被告的反诉请求，坚持其原诉讼请求。
经审理查明：马娟为石景山区杨庄小区x号楼xx号业主，房屋性质为商品房，建筑面积104.38平方米。2001年12月7日，金世界中心与马娟签订《房屋委托管理协议》，约定由金世界中心对石景山区杨庄小区附近包括x号楼、x号楼、x号楼及甲x号楼等楼宇在内的楼宇提供物业管理服务。《房屋委托管理协议》同时约定，物业费收费标准为：1、化肥池清掏费，每建筑面积平方米每年0.3元；2、绿化费，每建筑面积平方米每年0.55元；3、管理费，每建筑面积平方米每年2.4元；4、房屋公共部位小修费，每建筑面积平方米每年0.91元；5、公共设施维修费，每建筑面积平方米每年0.91元；6、电梯运行费，每建筑面积平方米每月0.83元；7、高压水泵费，每建筑面积平方米每月0.13元；8、以上费用税费5%;……10、垃圾清运消纳费，每年30元。自2014年8月起，卫生费为每月20元。关于原告（反诉被告）主张物业费标准，经过核算，2002年11月至2013年11月物业费收费标准为1852.88元/年，2013年11月至2014年11月收费标准为1952.88元/年，2015年11月至2015年11月收费标准为2031.5元/年。另查，2006年8月9日，经北京市工商行政管理局石景山分局核准，北京金世界物业管理中心更名为北京实兴金海物业管理中心，并至起诉时一直提供物业服务。实兴物业主张为涉诉小区实际提供了物业服务，提交保安巡逻记录、物业费收支报告及公示照片，物业收费构成明细、专项维修基金使用情况等证据为证。马娟认为其中有部分复印件无法核实，且与实际情况不符，不予认可该组证据。马娟认为自己没有与实兴物业签订物业服务合同，实兴物业主体不适格。对此实兴物业向法院提交房屋委托管理协议、三级物业管理资质证书。实兴物业同时提交北京市工商行政管理局石景山区分局出具名称变更通知，载明从2006年8月4日起，金世界中心名称变更为实兴物业现名。马娟对该组证据不予认可。实兴物业主张马娟自2002年11月起未交纳物业费，提交欠费明细为证。马娟对此不予认可，主张2014年之前的物业费已经全部交纳，但因实兴物业未出具任何票据，故应由实兴物业举证证明自己未交纳物业费。马娟同时主张，实兴物业的大部分诉讼请求已经超过诉讼时效，要求法院予以驳回。实兴物业对马娟以上主张不予认可。马娟主张实兴物业在门禁管理、消防卫生、物业私搭乱建、公用设施任意出租、业主诉求无人理会等诸多方面方面服务不到位等原因，并提交了相关照片及文字说明。实兴物业认为文字说明没有原件无法核对,对证明目的不予认可；对照片真实性没有异议，但认为拍摄地点为小区规划外与本案无关。实兴物业同时提交了涉诉杨庄小区规划图，证明实兴物业管理区域范围，马娟对此不予认可。另，根据马娟等业主申请，承办法官于2016年4月21日下午前往涉案小区进行现场勘验。经现场调查，发现小区整体卫生管理情况存在如下问题:小区草坪退化；小区内地下一层、自行车库有改建的棋牌室；所调查1号楼、2号楼、9号楼、甲1号楼楼门均出现不同程度的破损，门禁未启用；电梯内张贴广告。庭审中，双方当事人认可法庭调查情况，马娟等业主主张照片中反映出小区管理存在问题。就被告(反诉原告)提起的反诉，本院经过审查后于2016月4月21日谈话告知其诉讼代理人其部分反诉请求与本诉不属于同一法律关系，坚持反诉可能会承担相应风险。被告(反诉原告)表示坚持反诉。上述事实，有实兴物业提交的物业资质证书、名称变更通知、《房屋委托管理协议》、欠费明细，杨庄北区规划图，小区保安巡查记录，物业费收支报告及公示照片，物业收费构成明细、专项维修基金使用情况，企业名称变更通知；马娟等业主提交的照片84张、金世界中心《物业管理收费标准》、业主公开信三封、《关于杨庄北区部分居民所提意见和建议的答复》、《关于杨北第一社区待解决问题的答复》，本院现场调查照片、工作记录、谈话笔录及双方当事人陈述等证据材料在案佐证。
本院认为：民事活动应当遵循公平和等价有偿的原则。物业管理费系物业管理单位赖以维持运行和持续提供服务的资金来源。经
本院查明，原告（反诉被告）实兴物业具有提供相应物业服务的资质，并自2001年11月起为马娟实际提供了清洁、保安、维修等物业管理服务，被告（反诉原告）等享受了实兴物业提供的物业管理服务，双方形成了事实合同关系。物业管理合同为双务合同，被告（反诉原告）有义务按期交纳物业管理费，原告（反诉被告）亦应按照合同约定履行其物业服务义务。庭审中被告（反诉原告）马娟主张2014年之前的物业费已经全部交纳，举证责任在实兴物业一方，对此实兴物业不予认可。
本院认为，被告（反诉原告）未能提交相应证据证明其主张，应承担举证不能的法律后果。故本院对被告（反诉原告）主张实兴物业主体不适格,从未实质履行物业服务的法定义务，不符合收取物业服务费的条件，不具备收取物业服务费的资格，2014年前的物业费已经交纳的答辩理由不予采纳。对于被告（反诉原告）马娟主张的原告（反诉被告）大部分诉讼请求已经超过诉讼时效的答辩理由，
本院认为，根据有关规定，在审理物业服务合同纠纷类案件时对诉讼时效的把握不宜过苛，故本院对被告（反诉原告）的该主张不予采纳。对于被告（反诉原告）主张物业费应予与服务水平相适应，对业主物业费缴费标准应当予以降低和免除的答辩及反诉意见，经本院现场调查，涉案杨庄北区存在楼门失修、绿地退化、电梯间管理不当，地下室、自行车库外租情况，一定程度已经影响到业主的正常生活。故对该答辩意见本院予以部分采纳，并结合
本院查明情况对物业服务时间段内已发生的物业费予以酌减。就被告（反诉原告）部分反诉请求，
本院认为与本诉不属于同一法律关系。经本院释明，被告(反诉原告)坚持提起反诉。故本院对被告（反诉原告）第二至第七项反诉请求不予处理，被告（反诉原告）可另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、六十条、第一百零七条、第一百零九条之规定，
判决如下:
一、被告（反诉原告）马娟于本判决生效后十五日内给付原告北京实兴金海物业管理中心二ОО二年十一月至二О一五年十一月的物业费二万一千九百二十九元四角五分；
二、驳回原告（反诉被告）北京实兴金海物业管理中心其他诉讼请求；
三、驳回被告（反诉原告）马娟其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费四百三十元,由原告（反诉被告）北京实兴金海物业管理中心负担二百一十五元（已交纳），由被告（反诉原告）马娟负担二百一十五元（与本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费五十元，由被告（反诉原告）马娟负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。在上诉期限内，提出上诉却拒不交纳或逾期交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 马 萨
人民陪审员 张莎丽
人民陪审员 冀凤宝
二〇一六年七月十一日
书 记 员 杨羽纯 百度搜索“”