广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2015）东一法松民一初字第623号原告东莞市万科物业服务有限公司，住所地：东莞市莞城区东城南路东升大厦11楼。法定代表人向云。委托代理人李志斌，男，1992年8月9日出生，汉族，住广东省东莞市万江区，系原告员工。委托代理人王智达，男，1982年7月4日出生，住甘肃省静宁县，系原告员工。
被告王仁端，男，1972年6月18日出生，汉族，住广东省深圳市福田区，本院受理原告东莞市万科物业服务有限公司诉被告王仁端物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由
审判员杨玲冰、
代理
审判员陈丽莎、
代理
审判员邱桂珍组成合议庭，适用普通程序于2016年4月7日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人李志斌到庭参加了诉讼。被告王仁端经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称，2009年7月17日被告向东莞市松湖居置业有限公司购买了东莞市松山湖科技产业园区新竹路1号万科松山湖1号花园虹湾3栋1504号房，建筑面积97.52平方米。双方于《商品房买卖合同》第八条约定：出卖人应当于2010年1月31日前将经验收合格的该房屋向买受人交付。同时在第十一条约定：在商品房达到交付使用条件后，除买受人未按合同约定支付房款外，出卖人应以《商品房交付使用通知书》的形式按合同约定的地址通知买受人办理交付使用手续，买受人不按要求办理交付手续的，以该通知书规定日期为交付使用的时间；商品房毁损、灭失的风险自此由买受人承担；相关的物业管理费用同时亦于该日期起，由买受人向商品房所在小区的物业管理公司交付。2009年5月8日原告与东莞市松湖居置业有限公司签订《前期物业委托合同》及其附件，2014年6月27日原告与万科松山湖1号花园首届业主委员会签订了《物业服务合同》及其附件，两份合同中均约定：物业管理服务费收费标准为高层￥2.96元/月·平方米。《前期物业管理委托合同》及其附件中双方约定物业服务费按月缴纳，业主或物业使用人应于每月15日前按月向乙方交纳当月物业管理服务费，如在下月首日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日乙方按欠费总额的千分之一向原告支付违约金。《物业服务合同》及其附件中双方约定物业服务费按月缴纳，业主或物业使用人应于每月15日前按月向乙方交纳当月物业管理服务费，如在下月首日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日乙方按欠费总额的万分之五向原告支付违约金。《广东省物业管理条例》第四十一条规定物业买受人应当在建设单位交付物业后按照商品房买卖合同约定交纳物业服务费用。被告从2014年1月至今，未按约定交纳物业服务费用。根据上述法律规定及合同约定，案涉房屋的物业服务费自2010年1月27日起由被告承担。为维护原告的合法权益，请法院依法判令：
一、被告支付原告自2014年1月1日开始至实际给付之日止的物业服务费，暂计至2015年10月31日为6350.52元；
二、被告支付原告逾期付款违约金1158.10元；
三、由被告承担全部诉讼费用。被告王仁端经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未提交证据及答辩意见。
经审理查明：2009年7月17日，案外人东莞市松湖居置业有限公司与被告签订了《商品房买卖合同》，约定被告购买位于东莞市松山湖科技产业园区新竹路1号万科松山湖1号花园虹湾3栋1504号房，该商品房建筑面积共97.52㎡；出卖人应当在2010年1月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。由于买受人原因，未能按期交付的，除买受人未按合同约定支付房款外，出卖人应以《商品房交付使用通知书》的形式按合同约定的地址通知买受人办理交付使用手续，买受人不按要求办理交付手续的，以该通知书规定日期为交付使用的时间。商品房毁损、灭失的风险自此由买受人承担。相关的物业管理费用同时亦于该日期起，由买受人向商品房所在小区的物业管理公司交付。原告提交《物业管理委托合同》复印件一份，主张2009年5月8日东莞市松湖居置业有限公司与原告签订了该合同，并约定东莞市松湖居置业有限公司委托原告对万科松山湖1号花园（二期）提供物业管理服务，管理期限自2009年5月8日至本物业业主大会与物业服务公司签订新的物业服务合同生效时止。2014年6月27日，万科松山湖1号花园首届业主委员会与原告签订《物业服务合同》及《物业服务合同（附件九）》，约定万科松山湖1号花园首届业主委员会委托原告对万科松山湖1号花园（二期）提供物业管理服务，物业管理服务费由原告根据物业的不同类型，按建筑面积向业主或物业使用人收取，收费标准为高层（虹湾1-8栋、枫林湖1-7栋、樱花湖1-16栋、溪湾1-6栋）2.96元/㎡·月……，业主或物业使用人应于每月15日前按月向原告交纳当月物业管理服务费，在下月首日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的万分之五向原告支付违约金。原告提交的《商品房交付使用通知书（客户联）》，载明已于2010年1月13日告知被告案涉房屋已竣工验收合格，要求被告于2010年1月26日至松山湖1号花园二期会所办理商品房交付手续，该通知书下方“已收到入伙通知书业主签字”处有相关人员签名，原告主张该签名系被告签署。原告主张被告拖欠自2014年1月1日至2015年10月31日的物业管理费6350.52元（2.96元/平方米·月×97.52平方米×22月）及违约金（2014年1月1日至2014年6月26日的按照每日千分之一的标准，2014年6月27日起按照每日万分之之五的标准，计至2015年10月31日为1158.10元），因被告一直拖欠未还，故诉至法院。以上事实，有《商品房买卖合同》、《物业服务合同》、《物业服务合同（附件九）》、《商品房交付使用通知书（客户联）》、物业管理费违约金计算表等证据及本院庭审笔录附卷为证。
本院认为，被告经本院合法传唤未到庭，亦未提交答辩意见，视为自愿放弃质证和抗辩的权利。根据《商品房买卖合同》的约定，东莞市松湖居置业有限公司按照约定向被告送达了《商品房交付使用通知书》并经被告签收确认，已完成交付义务。根据《物业管理条例》第二十一条的规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。据此，案涉物业在尚未成立业主大会之前，东莞市松湖居置业有限公司作为建设单位有权选聘物业服务企业，故原告有权向被告收取物业管理费。按照合同约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。由于买受人原因，未能按期交付的，除买受人未按合同约定支付房款外，出卖人应以《商品房交付使用通知书》的形式按合同约定的地址通知买受人办理交付使用手续，买受人不按要求办理交付手续的，以该通知书规定日期为交付使用的时间”，故应以《商品房交付使用通知书》规定日期即2010年1月26日为交付使用的时间。但因前期物业服务合同即《物业管理委托合同》系复印件，且无其他证据佐证，而原告与业主委员会签订的《物业服务合同》系2014年6月27日签订，故原告诉请被告依据《物业管理委托合同》约定的标准支付2014年1月1日至2014年6月26日的物业管理费及违约金，于法无据，本院不予支持。根据《物业服务合同》的约定，被告应支付原告2014年6月27日起至2016年4月7日一审法庭辩论终结时已发生的物业管理费，后续物业管理费可待实际发生后另行主张。即被告应向原告支付管理费：2.96元/㎡·月×97.52㎡×21个月+2.96元/㎡·月÷30天×11天×97.52㎡=6167.68元及违约金（违约金以从2014年6月27日起每月未付的物业管理费为基数，按照每日万分之五的标准，计至2016年4月7日）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，
判决如下：
一、限被告王仁端于本判决发生效力之日起三日内支付原告东莞市万科物业服务有限公司2014年6月27日至2016年4月7日的物业管理费6167.68元及违约金（违约金以从2014年6月27日起每月未付的物业管理费为基数，按照每日万分之五的标准，计至2016年4月7日）；
二、驳回原告东莞市万科物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费50元（原告已预交），由被告王仁端负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审 判 长 杨玲冰
代理
审判员 邱桂珍
代理
审判员 陈丽莎
二〇一六年七月十一日
书 记 员 梁嘉豪附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《物业管理条例》第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 关注公众号“”