吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）长民一初字第36号
原告（反诉被告）：吉林省红日车业集团有限公司，住所：长春经济技术开发区东环城路10022号。
法定代表人：陈玲玲，总经理。
委托代理人：苏荆晗，吉林君浩律师事务所律师。
被告（反诉原告）：吉林省松苑汽车销售有限公司，住所：长春市宽城区人民大街55号。
法定代表人：张瑞雪，总经理。
委托代理人：刘承栋，吉林谆泽律师事务所律师。
原告（反诉被告）吉林省红日车业集团有限公司（以下简称红日公司）与被告（反诉原告）吉林省松苑汽车销售有限公司（以下简称松苑公司）房屋买卖合同纠纷一案，红日公司于2014年7月21日向本院提起诉讼，本院依法组成合议庭，分别于2015年7月27日和2016年7月11日公开开庭审理了本案。红日公司的委托代理人苏荆晗，松苑公司的委托代理人刘承栋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。红日公司诉称：2010年3月9日，原、被告双方签订《房屋转让协议书》，被告松苑公司将其名下位于长春经济技术开发区东环城路10022号房屋的4S店及相应设施和土地使用权以2398万元的价格转让给原告。协议签订后，原告按约定实际支付价款2250万元，履行了合同义务，但在原告要求被告到登记机关办理分割过户手续时，被告拒不履行协议约定的义务。原告在该房屋已实际经营多年，被告的行为严重侵害了原告合法权益，故诉至法院，请求判令：1.被告依法履行房屋转让协议，协助原告办理房屋及土地变更登记手续；2.案件受理费由被告承担。松苑公司辩称：红日公司逾期支付购房款违约，致使松苑公司的合同目的无法实现，双方之间的房屋买卖合同应当解除。同时，因案涉房屋已经出卖给长春佳通汽车销售服务有限公司（以下简称佳通公司），并已完成更名过户，应当受法律保护。红日公司的诉讼请求应当予以驳回。松苑公司反诉称：2010年3月9日，反诉原、被告签订《房屋转让协议书》，约定反诉原告将位于长春经济技术开发区10022号房屋4S店及相应设施和土地使用权转让给反诉被告红日公司，约定的转让价款为2398万元，付款方式为分期付款，如反诉被告在三个月内未能按协议约定时间支付转让价款，反诉原告有权解除合同，并且不退还已支付的转让款。协议签订后，反诉原告依约向反诉被告交付了转让标的房屋，但反诉被告却未按协议约定方式付款，多次出现付款违约情况，给反诉原告造成巨大经济损失。根据双方签订的协议约定，合同解除条件已经成就，反诉原告有权解除该合同。故提起反诉，请求判令：1.解除反诉原、被告于2010年3月9日签订的《房屋转让协议书》；2.反诉费由反诉被告承担。红日公司辩称：协议签订后红日公司即按照约定支付了300万元转让价款，是松苑公司违约未按协议约定支付房贷，红日公司才暂停付款的，后经双方协商，红日公司在2012年3月履行完毕付款义务，松苑公司认可并接受。2012年5月31日和6月11日，红日公司再次支付了50万元，将协议约定的办证款提前支付了一部分，但松苑公司违背诚信原则，在收取红日公司支付的2250万元购房款后，与其关联公司佳通公司恶意串通，虚假诉讼，骗取法院调解书，将房屋更名过户到佳通公司名下。因此双方之间的房屋买卖合同不应当解除，松苑公司的诉讼请求应予驳回。本院
经审理查明：2010年3月9日，红日公司与松苑公司签订一份《房屋转让协议书》，约定松苑公司将位于长春经济技术开发区东环城路10022号房屋（4S专卖店）及相应设施和土地使用权转让给红日公司。合同第二条约定：转让价格为人民币2398万元，甲方（松苑公司）同意转让价款采用分期支付的方式进行，在甲方（松苑公司）向乙方（红日公司）交付（房屋）的同时，乙方应支付400万元作为首期履行金，2010年3月15日前付清；剩余转让价款1998万元由乙方分两年付清，每月月末付款100万元，从2010年4月起至2011年11月末止；2011年10月、11月最后两个月的转让款198万元在甲方将房屋产权证更名到乙方名下后，由乙方向甲方支付剩余的转让款。第四条约定：甲方应当在乙方交付第22个月房款后，两个月内为乙方办理产权过户手续，过户费用全部由乙方承担。第六条约定：如乙方在合同约定内，三个月未能按约定时间支付转让款，甲方有权解除合同，并不退还已支付的转让款；如甲方未能在规定时间内为乙方办理过户手续或甲方未能如期给付所欠交通银行股份有限公司吉林分公司（以下简称交通银行）的贷款及利息，乙方有权解除合同，甲方需全部退还乙方所支付的转让款，并支付相应利息，同时给付总转让款5%的违约赔偿金。同日，松苑公司向红日公司出具《委托书》，委托赵伟东代收红日公司支付松苑公司的购房款，款项存入赵伟东的银行卡内。上述合同签订后，松苑公司将案涉房屋交付红日公司使用，红日公司于2010年3月15日前向赵伟东的银行卡内转款400万元，但其后红日公司未按合同约定每月给付松苑公司100万元，截止2011年9月末，红日公司仅给付松苑公司1853万元，欠松苑公司347万元没有支付（合同约定此时红日公司应支付至2200万元。对此红日公司解释是因为松苑公司未按合同约定向交通银行及时归还贷款，因此红日公司未依约足额向松苑公司付款）。2011年10月至2012年6月期间，红日公司又陆续向松苑公司支付了397万元。至此红日公司已给付松苑公司购房款2250万元。2013年12月10日，松苑公司与其关联公司佳通公司（股东存在人格混同）签订一份《房屋买卖协议》，约定：佳通公司购买松苑公司名下位于长春经济技术开发区东环城路10022号，长房权字第40902138号和长房权字第409021**号的房产（包含红日公司所购买的房屋在内），2009年至2013年佳通公司替松苑公司偿还交通银行贷款、垫付工程款合计19331534元，松苑公司欠佳通公司的款项视为佳通公司对购买房产的出资，松苑公司尚欠交通银行贷款1272万元，并用该房产抵押，佳通公司分期向松苑公司支付购房款用于偿还银行贷款，还清该笔贷款视为佳通公司已向松苑公司全额支付了购房款；佳通公司应于2014年1月1日前向松苑公司支付购房款700万元，同年8月1日支付500万元，同年7月1日支付72万元，佳通公司还清松苑公司银行贷款后，松苑公司应在3个工作日内配合佳通公司更名过户。2014年4月16日，松苑公司起诉至长春市宽城区人民法院，要求判令佳通公司按约定履行支付700万元购房款的义务。2014年4月23日，宽城区法院作出（2014）宽民初字第659号民事调解书，所确认调解协议的内容为：佳通公司于2014年5月6日给付松苑公司购房款1272万元，用于松苑公司偿还银行贷款后解除抵押权，2014年5月8日前松苑公司协助佳通公司将坐落于长春经济技术开发区东环城路10022号，长房权字第409021**号（丘地号5-77/39-2，建筑面积7468.07平方米）和长房权字第409021**号（丘地号5-77/39-3，建筑面积3601.45平方米）的房产办理更名到佳通公司名下。2014年5月23日，宽城区法院依据佳通公司的执行申请作出（2014）宽执字第392号执行裁定书和协助执行通知书，通知长春市房地产交易与权属登记大经路服务中心将松苑公司名下坐落于长春经济技术开发区东环城路的长房权字第409021**号（丘地号5-77/39-2，建筑面积7468.07平方米）和长房权字第409021**号（丘地号5-77/39-3，建筑面积3601.45平方米）的两处房产更名过户到佳通公司名下。2014年5月26日佳通公司取得了长房权字第41200027**号房屋所有权证。2014年6月13日佳通公司取得了长国用（2014）第071000144号国有土地使用权证。2014年7月18日红日公司向检察机关提出控告，以宽城区法院（2014）宽民初字第659号民事调解书程序违法，侵害红日公司合法权益为由，要求撤销该民事调解书。2014年7月21日红日公司起诉至本院，以松苑公司拒绝为其办理所购买房产登记过户手续为由，要求判令松苑公司履行《房屋转让协议》，协助红日公司办理房屋及土地变更登记手续，并承担诉讼费用。2014年8月8日宽城区法院作出（2014）宽民监字第3号民事裁定书，裁定对（2014）宽民初字第659号案件再审，并中止（2014）宽民初字第659号民事调解书的执行。2014年12月10日红日公司向本院提交书面申请，要求中止本案诉讼。2014年12月11日本院作出（2014）长民一初字第36-1号民事裁定，中止本案诉讼。宽城区法院对（2014）宽民初字第659号案件再审后作出（2014）宽民再字第4号民事判决书，以松苑公司出卖给佳通公司的房屋和土地中有部分已被松苑公司出卖给红日公司并交付使用，松苑公司与佳通公司的调解协议涉及红日公司的内容不当为由，判决撤销（2014）宽民初字第659号民事调解书，驳回松苑公司的诉讼请求。松苑公司不服上诉至本院。2015年6月18日本院作出（2015）长民一终字第130号民事判决书，认为红日公司与松苑公司签订买卖协议后一直占有使用该房屋经营，红日公司向松苑公司所交房款也由佳通公司的股东赵伟东代收，佳通公司与松苑公司在签订调解书时对红日公司已与松苑公司签订过该房屋买卖协议并占有使用该房屋的事实明知，但松苑公司与佳通公司向法院隐瞒该重要事实，骗取调解书，完成更名过户，严重侵害红日公司权利，松苑公司与佳通公司之间的调解书应予撤销。判决：驳回上诉，维持原判。该判决生效后佳通公司不服，向吉林省高级人民法院申请再审。2016年5月27日吉林省高级人民法院作出（2016）吉民再76号民事裁定书，撤销宽城区法院（2014）宽民初字第659号民事调解书和本院（2015）长民一终字第130号民事判决书，将该案发回宽城区法院重审。另，在本院对本案恢复审理后，佳通公司向本院提出书面申请，以其是案涉房屋所有权人为由，要求参加本案诉讼，并要求提起独立诉讼请求，确认红日公司诉请的房屋归佳通公司所有。松苑公司亦要求追加佳通公司为本案第三人参加诉讼。本院未予准许。
本院认为：1.红日公司与松苑公司之间签订的案涉房屋买卖合同是双方真实意思表示，不违反国家法律和行政法规强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律拘束力，非因约定和法定事由不得随意解除。红日公司在履行合同过程中虽然存在逾期付款问题，即未按合同约定在2011年11月末前付款至2200万元，延迟付款7个月（到2013年6月份红日公司才付款至2200万元），但松苑公司并未因此终止合同的履行，而是继续全额收取了红日公司支付的2250万元购房款，表明松苑公司已经以自己的行为放弃了合同解除权，故松苑公司在红日公司起诉要求其履行更名过户义务后再以红日公司先前逾期付款违约为由主张解除合同缺乏法律依据，本院不予支持；2.红日公司与松苑公司签订案涉房屋买卖合同后向松苑公司支付了合同约定的2250万元购房款（合同约定剩余198万元需要在更名过户后支付），松苑公司应当依约为红日公司办理房屋更名过户手续，但因案涉房屋已被松苑公司通过与佳通公司的诉讼调解及宽城区法院的执行程序更名过户至佳通公司名下，红日公司的诉讼主张无法实现。虽然通过红日公司向检察机关的控告，松苑公司与佳通公司之间就本案争议房屋的调解书已由宽城区法院提起再审并被法院生效判决撤销，但因该生效判决又被省法院再次撤销，红日公司要求松苑公司更名过户的诉讼主张仍然不能实现，故红日公司此主张本院无法予以支持。红日公司可待条件成就后另行主张；3.佳通公司虽然向本院提交申请要求参加诉讼并独立诉请确认案涉房屋归其所有，并且松苑公司亦要求追加佳通公司为本案第三人，但因佳通公司的所有权是否成立系松苑公司与佳通公司之间诉讼案件所审理的范畴，而非本案审理范围，故佳通公司和松苑公司此申请本院不予准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，
判决如下：
一、驳回原告（反诉被告）吉林省红日车业集团有限公司的诉讼请求；
二、驳回被告（反诉原告）吉林省松苑汽车销售有限公司的反诉请求。案件受理费161700.00元，由原告（反诉被告）吉林省红日车业集团有限公司负担。反诉费80850.00元，由被告（反诉原告）吉林省松苑汽车销售有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省高级人民法院。
审 判 长 郭智
代理
审判员 徐锐
人民陪审员 白勇
二〇一六年七月十一日
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