抚顺市顺城区人民法院民 事 判 决 书（2016）辽0411民初1945号原告陈素贤，女，住抚顺市东洲区。委托代理人吴艳红，辽宁三君律师事务所律师。被告抚顺兴隆宝通置业有限公司，住所地抚顺市顺城区。法定代表人佟恩祥，该公司总经理。委托代理人李弘熙，该公司职员。
原告陈素贤诉被告抚顺兴隆宝通置业有限公司（下称抚顺兴隆公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由
审判员金铃适用简易程序，公开开庭进行审理。原告陈素贤委托代理人吴艳红，被告兴隆公司委托代理人李弘熙到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，我于2014年1月2日与被告签订了兴隆摩尔世界商品房认购协议书，欲购买被告的兴隆摩尔世界D7街商铺，并交纳了预交金263425元。2015年9月，被告通知我签订商品房买卖合同，同时办理贷款事宜。在我即将与被告签订商品房买卖合同时，被告告知因我年龄的原因银行不予贷款，要求我变更买方主体或交纳全款，我表示不同意，自己付款买房，不可能变成他人的名字，且无力交纳全款，并明确向被告方表示，既然银行不同意贷款，本人即决定不再购买该商铺，请求被告退还预收金。经我多次催要，被告拒不退还。现诉至法院，请求法院依法判令：
一、解除原、被告双方签订的商品房认购协议书；
二、被告返还购房款263425元；
三、被告支付自2014年1月2日起至返还购房款之日止的迟延违约金（按照人民银行同期贷款利率的四倍支付）。
被告辩称，原、被告双方签订了认购协议，但没有签署正式的买卖合同。后期我公司要求原告签署正式的商品房买卖合同时，告知其房屋要延期交付，原告因此拒绝签署正式的合同。办理贷款没有年龄限制，是原告不想买房才没有签订正式的合同。双方的认购协议书也具备了商品房买卖合同的相关条款，且不履行合同的原因是原告的单方原因，我公司不存在过错。原告的诉求无事实和法律依据，请求法院驳回。
经审理查明，原告陈素贤于2014年1月2日与被告抚顺兴隆公司签订商品房认购协议书。双方在认购协议书中约定：原告认购被告抚顺兴隆摩尔世界D7街商铺一处，位于抚顺市顺城区抚顺城路东段11-1号楼4-5门市；该房建筑面积27.51平方米，销售单价为每平方米16663.21元；原告需交纳购房定金263425元，签订商品房买卖合同之后折抵购房款；原告应在被告指定日期前与被告签订商品房买卖合同；原告退房及未按协议约定时间签订商品房买卖合同及缴纳房款、或因未交齐贷款资料、隐瞒征信不良信用记录等情形导致无法办理贷款，视为原告违约，所交定金不予返还。该协议书签订后，原告于2014年1月2日向被告交纳购房定金263425元，后被告通知原告签订商品房买卖合同，原告因年龄原因无法办理贷款，故双方未能签订商品房买卖合同。本案争议房屋现处于停工状态。
原告要求被告返还已交款项，经与被告协商未果，故来院诉讼。经本案原告申请诉前财产保全并提供担保，本院依法预查封被告名下位于抚顺市顺城区新城路（东段）某号房屋手续。保全费1820元由原告交纳。本院确认的上述事实有原告提供的商品房认购协议书复印件、收款收据复印件及双方当事人开庭笔录在案为凭，这些证明材料已经开庭对质和本院审查，可以采信。
本院认为，商品房认购协议是房屋买卖双方在订立正式商品房买卖合同之前，为将来签订正式的商品房买卖合同及对所交易房屋的相关事宜进行初步确认而签订的协议，对房屋买卖双方具有约束效力。双方应当在房屋买卖的缔约过程中秉持诚实守信、相互信赖原则积极履行商品房认购协议条款，以达到最终签订商品房买卖合同从而完成交易的目的。本案，原、被告签订商品房认购协议书，系双方当事人真实意思表示，且未违反法律法规强制性规定，故该商品房认购协议书合法有效。
原告基于对被告认可其符合办理银行贷款条件的信任，与被告签订了商品房认购协议书，并交纳定金，被告作为商品房开发单位，对国家关于贷款人年龄的相关规定应当明知，却未履行如实告知义务，以致原告在不能贷款的情况下最终无法与被告签订商品房买卖合同。原告并不存在协议书约定的违约情形，是被告的行为导致了双方未能签订商品房买卖合同，故原告有权要求解除认购协议书，并要求被告返还已交款项。关于被告辩称原告得知案涉房屋延期交付而拒绝签订商品房买卖合同一节，其辩称理由说明是被告自身原因导致双方未能签订商品房买卖合同，被告以此主张自身无过错，原告单方不想购买房屋的辩称理由不能成立，对此本院不予采信。关于被告辩称原告现仍可贷款，是原告不想购买房屋才没有签订商品房买卖合同一节，因其主张与国家现行关于贷款人年龄的规定不符，故本院不予采信。关于原告主张违约金一节，按照相关法律、司法解释的规定，
本院认为被告应自原告交纳款项之日的次日至本判决确定的给付之日止，以原告交纳的款项为基数，按人民银行同期同类贷款基准利率标准向原告支付利息损失。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，
判决如下：
一、解除原告陈素贤与被告抚顺兴隆宝通置业有限公司之间的商品房认购协议书；
二、被告抚顺兴隆宝通置业有限公司于本判决生效后十日内一次性返还原告陈素贤购房款项263425元；
三、被告抚顺兴隆宝通置业有限公司于本判决生效后十日内一次性支付原告陈素贤以263425元为基数、自2014年1月3日起至本判决确定的给付之日止，按人民银行同期同类贷款基准利率计算的利息损失。
四、诉讼费2626元（原告缓交），保全费1820元，由被告抚顺兴隆宝通置业有限公司负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于抚顺市中级人民法院。
审判员 金 铃
二〇一六年七月十一日
书记员 徐幼庭 更多数据：