湖南省永州市冷水滩区人民法院民 事 判 决 书（2016）湘1103民初1778号原告唐世雄。原告曹玲。共同委托代理人聂绍武，湖南君义律师事务所律师，代理权限为一般代理。被告永州市冷水滩区宏达房地产开发建设有限责任公司，地址：永州市冷水滩凤凰园新府路锦苑小区三楼。法定代表人卢毅，系该公司总经理。委托代理人廖勇，湖南君义律师事务所律师，代理权限为一般代理。被告段顺平。委托代理人邹卫忠，湖南正赢律师事务所律师，代理权限为一般代理。
原告唐世雄,原告曹玲诉被告永州市冷水滩区宏达房地产开发建设有限责任公司（以下简称宏达公司）、被告段顺平商品房销售合同纠纷一案,于2016年6月7日向本院提起诉讼，本院受理后，依法组成由
审判员邓海云担任
审判长，
人民陪审员蒋正洁、
人民陪审员熊六翠组成的合议庭，代理
书记员冯伶佼担任记录，于2016年7月11日在本院第三审判庭公开开庭进行了审理，原告唐世雄，原告曹玲及委托代理人聂绍武，被告宏达公司的委托代理人廖勇；被告段顺平及委托代理人邹卫忠到庭参与诉讼，本案现已审理完毕。
原告唐世雄,原告曹玲诉称：2013年12月，原告购买新府路第31号门面房，被告永州市冷水滩宏达房地产开发建设有限责任公司（以下简称宏达公司）是房屋开发商，当时被告段顺平是其销售人员。原告与段顺平签订了《售房合同》，约定房屋总价款为1160000元（包括办证费用）。协议签订后原告将购房款1000000元支付给段顺平，2013年12月25日被告宏达公司也与原告签订了《房屋买卖合同》，开具了销售不动产统一发票。房屋交付后，原告找被告段顺平索要房屋产权证，被告段顺平答应正在办理。在原告多次催问下，2014年6月19日，被告段顺平与原告签订协议，确认原告已经支付购房款1000000元，契税已经交清，房屋产权证被告还在办理中，被告段顺平自愿支付违约金每月4000元，直到产权证办出为止。到2015年2月16日被告段顺平最后支付了一次违约金后，就不再付款。原告找被告宏达公司，宏达公司称段顺平没有将购房款全部交至公司，拒绝为原告办理房产证。原告认为，被告段顺平是宏达公司的销售人员，原告通过段顺平已经同被告宏达公司签订房屋买卖合同，原告支付了购房款，宏达公司也开具了售房发票，段顺平未将购房款全部交付给宏达公司，不应由原告承担责任，宏达公司应当按约定为原告办理房屋产权证。为维护自身合法权益，原告特具状起诉，请求依法判决：
一、责令被告履行合同义务立即办理房屋产权证并交付给原告；
二、责令二被告连带支付违约金72000元，并按金融机构计算逾期贷款利息的标准按已付房款计算违约金至产权证交付之日止；
三、由被告承担本案全部诉讼费用。
被告宏达公司辩称：
一、被告段顺平非被告宏达公司的工作人员，宏达公司从未授权段顺平去签订房屋销售合同及收取购房款项，段顺平私自的行为对宏达公司没有约束力；
二、未办理房屋产权证的责任在于原告而非宏达公司，由于原告未按约支付购房款，宏达公司依法行使不安抗辩权不为其办理房产证是合法的，因为原告应先行支付购房款而未支付，所以宏达公司才拒绝为其办理房屋产权证；
三、（1）根据原告与被告宏达公司签订的房屋销售合同应承担违约责任的是原告而非被告宏达公司，未办理房屋产权证责任在于原告而非被告宏达公司，被告宏达公司无需承担逾期办理产权证的违约责任；（2）、在合同履行过程中是原告未按约支付购房款项，应该按照合同约定承担违约责任；（3）、段顺平与原告签订的协议涉及到的逾期办理房屋产权证的相关违约责任，对被告宏达公司没有法律约束力。
被告段顺平辩称:
一、本案中被告段顺平与宏达公司的内部关系应另案诉讼，基于本案的事实，宏达公司不能否认被告段顺平在本案买卖合同中的职务行为和授权行为（1）、原告与段顺平签订房屋买卖合同后，被告宏达公司基于原告与宏达公司签订的合同重新拟定了合同；（2）、根据被告段顺平的指示将房屋交付给原告，从签订合同到交付可以显示出宏达公司认可了段顺平的售房行为；
二、宏达公司为原告办理了销售不动产的发票，即宏达公司对原告支付款项无异议，宏达公司是否收到购房款是宏达公司与段顺平内部的关系，不能对抗外部第三人，被告段顺平始终对公司承诺，将收到的款项无偿全额支付给公司；
三、本案段顺平履行的是宏达公司的授权行为，不是本案的适格主体，本案被告段顺平也不能履行办证义务，因为办证主体是宏达公司，被告段顺平在原告胁迫下出具的承诺是无效的承诺，被告段顺平代宏达公司做出的任何承诺是无效的或是效力待定的，该承诺是违法的，原告向被告收取的违约金为不当得利，我方将另案追回；
四、原告与三被告之间就办证义务的规定有两个规定；一是由段顺平代办；二是由宏达公司代办；与宏达公司约定办证税费由原告承担，宏达公司的协议在后，原告应先行垫付办证费用，被告宏达公司才能继续履行，宏达公司作为政府公司，已经基本无人上班，导致原告的办证拖延。综上，被告段顺平不是本案诉讼主体，原告要求承担违约金的事实没有法律依据，请求依法驳回原告对被告段顺平的诉讼请求。原告唐世雄、曹玲为证明自己的主张，向本院提交了如下证据：证据一、房屋买卖合同，证实原告与宏达公司签订房屋买卖合同；证据二、售房合同，证实原、被告之间存在房屋买卖合同关系，签订方是被告段顺平是代理宏达公司签订的；证据三、收款收据，证实被告宏达公司收到原告购房款1000000元的事实，收款人段爱平系被告段顺平的弟弟；证据四、销售不动产统一发票，该发票为扫描件，原件在被告段顺平处，证实被告收到原告的购房款的事实，原告已经付清所有购房款，宏达公司与原告方存在房屋买卖合同关系，因为收款方写的是宏达公司；证据五、税收完税证明，证实原告已交清所有税费和购房款项；证据六、协议，1、证实在被告不能按期为原告办理产权证的情况下被告段顺平自愿承诺支付违约金的事实2、证实双方存在房屋买卖合同的事实，3、证实二被告没有及时为原告办理房屋权证的事实；4、二被告与原告约定了违约金的计算方法；证据七、转账凭据，证实被告段顺平向原告支付部分违约金的事实，是段顺平安排他人转至原告账户中。被告宏达公司对原告唐世雄，曹玲所举证据的质证意见为：对证据一的真实性无异议；对证据二售房合同，该合同系原告唐世雄与被告段爱平签订，只能证明原告唐世雄与段爱平之间存在房屋买卖合同关系，合同签订的时间在原告与宏达公司签订合同之前；对证据三收款收据的质证意见为1、对真实性无异议；2、原告支付的购房款是向段爱平支付；对证据四销售不动产发票真实性无异议，该证据不能证实宏达公司收取了原告的购房款，反而证实原告未能支付购房款，发票原件一直仍未将发票移交给原告；对证据五的真实性无异议；对证据六协议的真实性有异议，该协议是原告唐世雄与被告段顺平签订的，对被告宏达公司无法律约束力；证据七与宏达公司没有关联性。被告段顺平对原告唐世雄，所举证据的质证意见为：对证据一的真实性无异议；对证据二的真实性无异议，先有的购房合同才有的房屋买卖合同，是宏达公司对段顺平行为的认可；对证据三、四、五真实性无异议，证据四中收款收据的人为段爱平，但是宏达公司对该行为进行认可，宏达公司之所以没有收到购房款是两被告之间的内部关系；对证据六的真实性无异议，但是该证据是被告段顺平在被胁迫的情况下做出的，该协议为无效协议，该房屋买卖的主体的宏达公司，协议在没有加盖宏达公司的公章情况下，该协议无效；证据七应为不当得利，我们将另案主张权利。被告宏达公司为证明自己的答辩意见，向本院提交了如下证据：证据一、原告与宏达公司签订的房屋买卖合同，证实1、合同签订时间为2013年12月25日；2、合同双方对宏达公司约定银行账户收取购房款；证据二、销售不动产发票，证实1、该发票原件仍由被告宏达公司持有，原告至今未向宏达公司全额支付购房款；2、被告宏达公司为原告办理房屋产权证做了积极的准备，发票的开取是为了办理产权证，而不是原告缴纳了全额购房款，由于原告未能支付全额购房款，导致被告宏达公司未能将发票给付原告。原告唐世雄、曹玲对被告宏达公司所交证据的质证意见为：对证据一的真实性无异议，对证明目的有异议，双方虽然约定了收款的银行账户，但是我们已经按照销售人员的指定将款项打入账户中也是履行了合同义务；对证据二的真实性、合法性无异议，对证明目的有异议，不能证实原告方未支付购房款项。被告段顺平对被告宏达公司所交证据的质证意见为：对两份证据的真实性无异议，但是对证明目的有异议，一、房屋买卖合同虽然约定了指定银行，但是在履行过程中对收款方式进行了变更；证据二进一步证实原告方的付款行为得到了宏达公司的认可，宏达公司还为其开具了销售不动产发票，宏达公司积极为原告办证做准备，也是认可了原告方的付款行为，宏达公司已经名存实亡，才导致了本案的纠纷。被告段顺平为证明自己的答辩意见，向本院提交了如下证据：证据一、门面买卖承销意向协议，证实被告段顺平一直在履行宏达公司的授权性行为。原告唐世雄、曹玲对被告段顺平所交证据的质证意见为：对该证据的真实性、合法性、关联性均无异议，相反该证据正好证实销售人员与原告签订房屋买卖合同后，再与公司签订的合同，原告与宏达公司签订的房屋买卖合同是合法有效的，基于被告段顺平是宏达公司的销售人员，我们才按照段顺平指定的账户支付了购房款。被告宏达公司对被告段顺平所交证据的质证意见为：
一、该证据无原件，对证据的真实性、关联性均有异议；
二、该协议为意向性协议；
三、该项协议体现的是段顺平向宏达公司并购门面的事实，而非宏达公司授权段顺平对外销售的事实。根据原、被告双方质证论证的意见和当庭陈述，本院认证如下：原告唐世雄、曹玲提交的证据二售房合同是被告段顺平授意段爱平与原告唐世雄、曹玲签订，该合同是双方协商一致的结果，证据三收款收据，证据七转账凭证，相互证实原告唐世雄、曹玲按与被告段顺平所签订的售房合同交纳购房款，是在按证据二履行义务，证据二对原告唐世雄、曹玲和被告段顺平具有约束力。证据五税收完税证明，证明原告唐世雄、曹玲按协议约定的价款履行了纳税义务，但不能证明，购房款已经交清。证据六协议是原告唐世雄、曹玲与被告段顺平对售房合同的补充。对原告唐世雄、曹玲与被告段顺平具有约束力。证据一房屋买卖合同虽然签订在售房合同之后，原告唐世雄、曹玲的签名，也是段顺平的工作人员填写，由于被告宏达公司对其真实性无异议，在收到段顺平交纳的100000元购房款，在证据四销售不动产统一发票开具了二原告的名字，说明宏达公司对证据一的认可，因此，在证据一的框架之内对双方具有约束力，证据四销售不动产统一发票虽然开具的是二原告的名字，但原件并未交给二原告，说明二原告还没有按房屋买卖合同履行完义务。宏达公司提交的证据一房屋买卖合同，证据二、销售不动产发票的证据效力与原告唐世雄、曹玲提交的证据一，证据四的效力一致。被告段顺平提交的证据一门面买卖承销意向协议，证明了被告段顺平与宏达公司的买卖关系，为有效证据。依据采信的证据，认定如下事实：2013年9月22日宏达公司（甲方）与段顺平（乙方）签订了一份《门面买卖（承销）意向协议》，约定：
一、乙方自愿将甲方暂未销售的门面一次性全部订购（自购和承销），共计8间（9、14-15、16、34、38、40-41、48-49），面积、价格详见附表。
二、双方签订意向协议后，乙方先预付甲方购买门面款500000元。以后签订正式门面销售合同时，支付相应款项后，办理产权证。门面销售合同以甲方提供的《房屋买卖合同》为准（见附件）。
三、乙方应在4个月内与甲方签订所订购门面的《房屋买卖合同》，并付清购房款。2013年12月24日段顺平的堂弟段爱平（甲方）根据段顺平的授意与唐世雄（乙方）签订了一份《售房合同》，约定：
一、甲方房屋坐落于锦苑小区新府路31号门面，房屋面积为260平方米。
二、房屋售价总金额为人民币1160000元整。
三、付款方式：乙方于本合同签订之日向甲方支付600000元作为购房定金及首付款，余款在房屋过户手续办理完毕之日一次性付清。
四、房屋交付期限：甲方应于本合同签订之日起30日内，将该房屋交付乙方。
五、乙方应协助甲方到房屋产权登记机关、土地登记机关办理权属过户登记手续。因办理上述手续所发生的税、费均由乙方承担。《售房合同》签订后唐世雄、曹玲于2013年12月19日、12月30日分三次给段顺平付款1000000元。段顺平将其中的100000元，付给了宏达公司。宏达公司于2013年12月26日为唐世雄、曹玲开具了销售不动产发票。2014年元月唐世雄、曹玲在段顺平在带领下从租赁户手中拿到了钥匙接收了房屋。由于段顺平不能按约定给唐世雄、曹玲办理产权过户手续，经二原告多次催办，2014年6月19日原告唐世雄与被告段顺平于就冷水滩区锦苑小区31号门面房买卖一事，自愿达成以下《协议》：
一、（甲方）段顺平将其所有的位于锦苑小区31号门面出售给（乙方）唐世雄，房屋价款共计1160000元；
二、因锦苑小区土地使用证仍在办理中，短期内无法为乙方唐世雄办理房屋产权过户手续，故在合同生效后至甲方将土地使用证办出之前，甲方段顺平自愿支付乙方唐世雄违约金，2014年3月1日至2014年7月1日共计8000元，2014年7月1日以后每月4000元，每月底支付给乙方唐世雄；
三、其他同时销售的门面土地使用证办出之日起，十日内甲方段顺平为乙方唐世雄办理房屋产权证和土地使用证，否则视为甲方段顺平再次违约，乙方唐世雄有权选择退房，十日内甲方段顺平退还乙方唐世雄所交全部款项，并支付乙方唐世雄违约金，违约金为乙方唐世雄所交全部款项的二倍。上述协议签订后，段顺平向二原告支付了26000元的违约金。虽然段顺平向二原告支付了26000元的违约金，由于锦苑小区还欠部分土地出让金，相关证书还是办不来。在距签订第一份《售房合同》的一年多以后，段顺平将由自己聘请的工作人员填写上二原告姓名有以下内容的《房屋买卖合同》交给了唐世雄、曹玲。宏达公司（甲方），唐世雄、曹玲（乙方）约定：
一、乙方自愿购买甲方建设开发的临新府路第31号商用门面房，建筑面积约260.16平方米。
二、乙方购买的商用房价格总价款为910560元。
三、甲、乙双方权利责任中，1、甲方在乙方交清房款后，将竣工验收合格的房屋交付乙方。延期交房，按乙方已交款数额承担逾期时间贷款利息。2、甲方代办水、电开户，协助办理房屋产权证，土地使用证（税费由乙方承担）。3、乙方如不按合同付款，按欠款数额每日1‰向甲方支付滞纳金。甲方开户行为中行凤凰园分理处，账号：10×××01。签订日期2013年12月25日，因二原告至今未拿到相关产权证，而酿成纠纷。
本院认为：被告段顺平通过与宏达公司签订《门面买卖（承销）意向协议》，在预付购买门面款后，授权其堂弟，以其堂弟段爱平的名义向二原销售预购的门面，此时，虽然被告段顺平没有取得门面的所有权，但已经取得了门面的销售权，其行为符合《中华人民共和国合同法》第一百三十二条第一款：“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分”的规定，该合同为有效合同双方应按约定行使权利，履行义务。段顺平在收取二原告的购房款，交付房屋后，在不能按约定为二原告办理相关权属证的情况下的一年多时间以后，被告段顺平才将由被告段顺平聘请的工作人员代二原告签名的加盖了宏达公司公章的《房屋买卖合同》交给二原告。这份《房屋买卖合同》唐世雄、曹玲自己虽然没有签名，宏达公司没有经办人签字，但唐世雄、曹玲、宏达公司对该合同均无异议，本院予以确认。按《房屋买卖合同》的约定：原告唐世雄、曹玲应向宏达公司交款为910560元，交款方式为原告唐世雄、曹玲应向宏达公司账号10×××01存款或转账，否则按欠款数额每日1‰向宏达公司（甲方）支付滞纳金，甲方协助办理房屋产权证，土地使用证（税费由乙方承担）。从上述约定中，一、原告唐世雄、曹玲有向宏达公司支付910560元购房款的义务，否则承担违约责任；
二、办理房屋产权证，土地使用证的主要责任是原告唐世雄、曹玲，宏达公司只是协助。至今宏达公司只收到原告唐世雄、曹玲的购房款100000元，并且还开具了销售不动产发票，二原告相对宏达公司是存在违约行为的，对此，宏达公司并未诉求，本院按民商事纠纷，“不告不理”的原则处理。权利可以放弃，义务必须履行，宏达公司应履行协助办理房屋产权证，土地使用证的义务。段顺平与宏达公司签订是《门面买卖（承销）意向协议》，依据该协议的约定段顺平一次性全部订购宏达公司暂未销售的门面，是一种买卖行为，而非委托行为，因此，段顺平与唐世雄签订的《协议》宏达公司不知情、未参与，对宏达公司无约束力。对于段顺平提出该《协议》房屋买卖的主体的宏达公司，没有在协议加盖公章，该协议无效的主张，不予支持。段顺平与唐世雄签订的《协议》是对违约行为的惩罚，是对《售房合同》的补充，也是段顺平与唐世雄双方协商一致的结果，在《协议》签订后段顺平还履行了部分义务，支付了26000元的违约金。故对被告段顺平提出该《协议》是在被胁迫的情况下做出的，该协议为无效协议的意见，不予采信。在本案中，原告在购房的过程中对房屋所有权人宏达公司与段顺平之间的关系，疏于调查，付款不规范对房屋产权证至今未办出，也有过错，原告所购房屋依合同已经实际交付，原告方没有实际性的损失。因此，违约金的支付，本院将根据双方的过错责任，按照惩处与赔偿相结合的原则酌情考虑。按照段顺平与原告唐世雄、曹玲签订《售房合同》的约定：乙方唐世雄、曹玲应协助甲方段顺平到房屋产权登记机关、土地登记机关办理权属过户登记手续。综合《售房合同》和《房屋买卖合同》中的约定，办理房屋产权登记、土地登使用权的主要责任承担者是段顺平，原告唐世雄、曹玲，被告宏达公司应予协助。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，第一百三十二条第一款，第一百一十四条；《中华人民共和国民法通则》第一百零六条，第一百一十一条，第一百一十二条之规定，
判决如下：
一、自本判决书生效之日起六十个工作日内被告段顺平为原告唐世雄、曹玲办理不动产登记证，所发生的税、费均由原告唐世雄、曹玲承担，被告永州市冷水滩区宏达房地产开发建设有限责任公司，原告唐世雄、曹玲予以协助；
二、自本判决书生效之日起十日内被告段顺平付给原告唐世雄、曹玲违约金50000元（含已付的26000元）；
三、驳回原告唐世雄、曹玲的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1600元，由被告段顺平负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。本判决生效后，当事人必须履行，一方拒绝履行的，对方当事人应当向本院书面申请执行，申请执行的期间为二年。逾期不申请执行的，视为放弃权利。
审 判 长 邓海云
人民陪审员 蒋正洁
人民陪审员 熊六翠
二〇一六年七月十一日代理
书记员 冯伶佼相关法律《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百三十二条出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民法通则》第一百零六条公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人财产、人身的应当承担民事责任。没有过错，但法律规定应当承担民事责任的，应当承担民事责任。第一百一十一条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的，另一方有权要求履行或者采取补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十二条当事人一方违反合同的赔偿责任，应当相当于另一方因此所受到的损失。当事人可以在合同中约定，一方违反合同时，向另一方支付一定数额的违约金；也可以在合同中约定对于违反合同而产生的损失赔偿额的计算方法。 搜索“”