浙江省湖州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）浙05民终174号
上诉人（原审原告）：浙江长兴锦成房地产开发有限公司，住所地浙江省长兴县雉城长海路419号三楼。
法定代表人：冯纪元，该公司执行董事。
委托代理人：汤小民，浙江百易律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：长兴县永兴建设开发有限公司，住所地浙江省长兴县雉城街道县前街402号。
法定代表人：雷智锋，该公司总经理。
委托代理人：孙晓明，浙江兴博泰律师事务所律师。上诉人浙江长兴锦成房地产开发有限公司（以下简称锦成公司）因与上诉人长兴县永兴建设开发有限公司（以下简称永兴公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省安吉县人民法院(2015)湖安商民初字第432号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年2月17日受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。原审查明，2009年5月，锦成公司通过公开竞拍获得长兴县国土资源局出让的长兴县龙山新区实验初中北侧A地块（宗地编号为2009-18）的建设用地使用权。根据出让竞买时的要求（《长兴县国有建设用地使用权公开出让竞买须知》），该地块为带方案（长兴龙山新湖花园工程初步设计方案）出让，并且除商业用房、半地下车库、自行车库面积外，住宅、小区服务用房、物业管理用房、物业管理经营用房等面积全部由政府回购，回购价格2800元/平方米，土地竞得者不得自行销售，商业用房由土地竞得者自行处理，半地下车库由土地竞得者以30000元/车位出售，自行车库由土地竞得者以300元/平方米出售给每幢对应住户，各类建筑面积以长兴县房管处实测为准。锦成公司竞得土地后，遂与永兴公司签订《龙山新区农民拆迁安置房-新湖花园房屋回购合同》（以下简称《回购合同》）一份，约定合同双方按《长兴县国有建设用地使用权公开出让（长土告字〔2009〕9号）公告》、《长兴县国有建设用地使用权公开出让竞买须知》（2009年5月5日，龙山新区实验初中北侧A地块）、长兴县国土资源局（出让人）与锦成公司签订的《国有建设用地使用权出让合同》[合同编号：长国让（合）自（2009）第59号；宗地编号：2009-18]、2009年4月由长兴县建设局规划管理科提供的《长兴县龙山新区实验初中北侧A地块规划设计要求》（长兴县龙山新区实验初中北侧A-1地块规划设计要求，长兴县龙山新区实验初中北侧A-2地块规划设计要求）和永兴公司5月4日提供的《龙山新区农民拆迁安置房-新湖花园地块开发建设要求》（附件：1.平面位置图；2.施工图清单；3.推荐厂家主要材料及品牌）五个文件要求，由永兴公司回购锦成公司开发建设的该新湖花园工程房屋，并支付回购款，回购价每平方米为2800元，回购面积以长兴县房管处实测为准。后锦成公司按以上五个文件中的约定进行开发建设，并于2011年12月30日将房屋交付永兴公司。2012年1月、9月，经长兴县房管处委托长兴银河测绘有限公司测算，涉案工程房屋小区房屋面积70329.13平方米，公建面积1563.41平方米，地下车库面积8637.88平方米，自行车库面积13457.83平方米（其中套内面积8696.25平方米，分摊面积4761.58平方米），五楼楼梯间面积991.78平方米。小区房屋面积和公建面积合计71892.54平方米，按2800元/平方米计算价格为201299112元。期间，永兴公司已向锦成公司支付购房款231693115.91元。锦成公司原审诉请判令：1.永兴公司支付锦成公司购房款64712665元；2.本案诉讼费由永兴公司承担。原审认为，双方的争议焦点在于地下车库、自行车库、五楼楼梯间及阁楼等部分的回购面积及价格的计算标准、计算方式。为确定计价标准，首先必须厘清双方签订的《回购合同》中关于单价2800元/平方米的由来及适用范围。该单价的确定主要是按照上述五个文件的内容要求，其中《长兴县国有建设用地使用权公开出让竞买须知》、《龙山新区农民拆迁安置房-新湖花园地块开发建设要求》中均已明确，除商业用房、半地下车库、自行车库面积外，住宅、小区服务用房、物业管理用房、物业管理经营用房等面积全部由政府回购，回购价格为2800元/平方米。据此理解，该单价应只适用于住宅、小区服务用房、物业管理用房、物业管理经营用房的回购价格计算，而把商业用房、半地下车库、自行车库排除在外。因此，地下车库、自行车库的回购价格并不必然应按单价2800元/平方米计算。同时，根据上述文件内容，政府回购的建筑类别也仅限于住宅、小区服务用房、物业管理用房、物业管理经营用房，半地下车库由土地竞得者即锦成公司以30000元/车位自行出售，架空层自行车库以300元/平方米出售给本幢对应住户。因此，半地下车库和架空层自行车库原则上不属于政府回购范围。现锦成公司意欲将半地下车库和自行车库以回购价2800元/平方米出售给永兴公司，属于锦成公司希望订立新的买卖合同而向永兴公司发出的要约。而永兴公司愿意以60000元/车位向锦成公司购买半地下车库、以300元/平方米和1250元/平方米按套内和分摊面积购买自行车库的承诺，因对锦成公司要约的内容作出了实质性变更，应属新要约。因锦成公司反对该新要约内容，故双方关于半地下车库和自行车库的买卖合同未成立，锦成公司就该部分建筑向永兴公司主张购房款，不予支持。关于阁楼面积是否应计算入建筑面积，阁楼价款如何计算的问题。虽经锦成公司申请，原审法院向长兴银河测绘有限公司调取涉案房屋阁楼面积测量情况时被告知，经该公司审核图纸及至现场勘查，阁楼面积不符合《浙江省房屋建筑面积测算实施细则》（试行）规定中可计算建筑面积的阁楼标准，未予计算建筑面积，但在庭审时，永兴公司认可阁楼可计算建筑面积（即层高超过2.2米部分）经测量为5380.2平方米。对此，虽然该面积非由长兴县房管处或其委托的机构实测，但现双方均予以认可，且也符合房屋建筑面积测算的相关标准，因此，予以确认。阁楼应属住宅的一部分，参照2800元/平方米计算的回购价格为15064560元。同理，五楼楼梯间也据此计算，回购价款为2776984元（991.78平方米×2800元/平方米）。综上，锦成公司与永兴公司之间在长兴县国土资源局、长兴县建设局等相关单位发布的关于涉案工程的文件精神指导下签订的《回购合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，对合同双方均有约束力。该《回购合同》具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且永兴公司已按约定支付了部分购房款，因此，应认定为商品房买卖合同。故以建设工程施工合同纠纷立案不妥，经审理后现予以调整。经计算，永兴公司总共应向锦成公司支付的回购款为219140656元（201299112元+15064560元+2776984元），现已支付231693115.91元，不存在拖欠购房款的情形。故锦成公司的诉请，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第三十条、第九十一条；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回锦成公司的诉讼请求。一审案件受理费370417元，由锦成公司负担。锦成公司上诉称：
一、商品房买卖合同纠纷应为民事案件，不是商事案件，原审法院将本案立为商事案件交由民二庭审理不妥。
二、涉案小区半地下车库、自行车库虽在《回购合同》中不属于永兴公司的回购范围，但经永兴公司口头要求回购半地下车库、自行车库，锦成公司予以同意，双方实际已将该两部分纳入回购范围，对此双方均无异议。永兴公司对半地下车库和自行车库已实际进行了处置，半地下车库处置给了新湖村，自行车库安置给拆迁户。原审判决认定双方关于半地下车库和自行车库的买卖合同未成立与事实不符。
三、半地下车位和自行车库应根据房管部门的实测面积，按照《回购合同》约定的2800元/平方米结算回购房款。永兴公司原审提交的《新湖小区一览表（实测）》可以证明实际建筑面积为80863.04平方米（不含楼梯面积、阁楼面积、自行车库面积），该面积包括了半地下车库的面积，原审庭审中永兴公司明确同意按该实测面积以2800元/平方米的单价结算。长兴银河测绘有限公司出具说明，测定自行车库总建筑面积13457.83平方米，根据《回购合同》的约定，只要有实测面积，永兴公司就应按照2800元/平方米的单价回购。综上，请求二审撤销原审判决，改判支持锦成公司的全部诉讼请求。永兴公司答辩称：
一、关于本案应由民一庭还是民二庭审理，永兴公司不作答辩。
二、双方当事人在房屋建造时经过多次协调，半地下车位和自行车库不按照《回购合同》进行回购，价格另行商定，但至今未达成一致，因此仍应按照《回购合同》进行回购。另提交新丰小区（安置房）一期工程回购补充协议一份，该协议约定的回购价格供法庭参考。锦成公司要求半地下车库和自行车库按照2800元/平方米的价格结算回购房款的主张不能成立。永兴公司上诉称：
一、设计图纸上没有五楼楼梯间，该部分面积是锦成公司自行更改添加的，不应计入回购面积。永兴公司考虑到锦成公司整个项目面临亏损，经多方面协商并报请长兴县政府，同意以2000元/平方米进行结算。
二、关于阁楼是否计算建筑面积的问题，按照《浙江省房屋建筑面积测算实施细则》（试行）的规定，阁楼面积不符合可计算建筑面积的标准，不应计入结算面积，且永兴公司从未认可该阁楼面积应计入结算面积，原审判决以2800元/平方米的单价将阁楼面积计入回购价款缺乏事实和理由。
三、原审判决认定公建面积为1563.41平方米，按长兴银河测绘有限公司测算的公建面积实为1312.16平方米。综上，请求二审依法改判。后永兴公司向本院提交代理意见，表示同意阁楼部分实测面积按2800元/平方米的价格打七折后进行回购。锦成公司答辩称：五楼楼梯间和阁楼面积都是在房屋的建设面积内，原审中双方对该两部分的实测面积和单价没有争议，故永兴公司的上诉意见不能成立。二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。本院二审查明的事实与原审查明的一致。对原审法院查明的事实，本院予以确认。至于永兴公司上诉对公建部分具体面积提出的异议，经二审当庭核对，系永兴公司漏算了配电房面积，永兴公司庭审中认可公建面积为原审判决认定的1563.41平方米。
本院认为，本案二审的争议焦点为：涉案小区的半地下车库、自行车库、阁楼和五楼楼梯间是否应计入回购部分，若计入，则回购价格应如何计算。关于半地下车库和自行车库，锦成公司认为该两部分应计入回购部分，并按2800元/平方米的价格结算回购房款；永兴公司认可该两部分计入回购部分，原审时永兴公司同意以60000元/车位向锦成公司购买半地下车库，以300元/平方米和1250元/平方米按套内和分摊面积购买自行车库，但二审答辩时认为应按《回购合同》约定的半地下车库30000元/车位，自行车库300元/平方米的价格进行回购；原审认为，双方当事人关于半地下车库和自行车库的买卖合同未成立，故未支持锦成公司主张相应购房款的请求。
本院认为，根据双方当事人之间《回购合同》的约定，半地下车库和自行车库应由锦成公司分别按照30000元/车位和300元/平方米价格出售给涉案小区住户，但部分半地下车库和自行车库已由永兴公司进行了处置，锦成公司已无法按约出售给住户，永兴公司、锦成公司亦都认可该两部分计入回购部分，只是就回购价格存在争议，故半地下车库和自行车库应计入回购部分，原审以“双方当事人关于半地下车库和自行车库的买卖合同未成立”为由驳回锦成公司相应购房款的主张不妥，本院予以纠正。关于回购价格，根据《回购合同》的约定，小区住宅、公共用房按照固定回购价格进行回购，而半地下车库和自行车库由锦成公司出售给小区住户，其计算方法存在差别，故锦成公司关于以2800元/平方米作为半地下车库、自行车库回购价格的主张没有依据，本院不予支持。考虑到锦成公司建造半地下车库和自行车库确实增加了成本，而永兴公司在原审时同意以60000元/车位向锦成公司购买半地下车库，以300元/平方米和1250元/平方米按套内和分摊面积购买自行车库，该价格高于《回购合同》约定的半地下车库30000元/车位和自行车库300元/平方米的出售价格，未损害《回购合同》约定的锦成公司的利益，相对合理，本院予以采纳。经本院核算，半地下车库回购总价为17760000元（60000元/车位×296车位），自行车库回购总价为8560850元（300元/平方米×8696.25平方米+1250元/平方米×4761.58平方米）。关于阁楼和五楼楼梯间，涉案小区设计没有该两部分，双方签订的《回购合同》亦未就该两部分的回购价格作出约定，但该两部分已实际建造，鉴于锦成公司建造该两部分花费了成本，永兴公司将该两部分作为住宅的部分已安置给住户，故该两部分应计入回购部分。关于回购价格，该两部分与住宅建筑面积有所区别，锦成公司主张该两部分应以2800元/平方米的回购价格进行回购，而永兴公司同意阁楼部分实测面积按2800元/平方米的价格打七折后进行回购，五楼楼梯间部分按2000元/平方米进行回购，综合本案案情，本院酌定阁楼和五楼楼梯间按照2240元/平方米（2800元/平方米×80%）的价格进行回购。阁楼部分回购总价为12051648元（2240元/平方米×5380.2平方米），五楼楼梯间回购总价为2221587.2元（2240元/平方米×991.78平方米）。经本院核算，永兴公司就涉案工程应向锦成公司支付的购房款为241893197.2元（201299112元+17760000元+8560850元+12051648元+2221587.2元），现已支付231693115.91元，还须支付10200081.29元。至于锦成公司提出的“本案应为民事案件，原审法院交由民二庭审理不妥”的上诉意见，
本院认为，法院关于民事案件审理的内部分工问题，不影响本案的程序和实体审理，故对锦成公司的该项上诉意见不予支持。综上，原审在认定事实和适用法律上均有不当，本院予以纠正，上诉人锦成公司和上诉人永兴公司上诉意见中的合理部分，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，
判决如下：
一、撤销浙江省安吉县人民法院（2015）湖安商民初字第432号民事判决判项，即“驳回浙江长兴锦成房地产开发有限公司的诉讼请求”；
二、长兴县永兴建设开发有限公司支付浙江长兴锦成房地产开发有限公司购房款10200081.29元，限于本判决生效之日起十日内清偿；
三、驳回浙江长兴锦成房地产开发有限公司其他诉讼请求。如长兴县永兴建设开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费370417元，由上诉人浙江长兴锦成房地产开发有限公司负担312031元，由上诉人长兴县永兴建设开发有限公司负担58386元；二审案件受理费370417元，由上诉人浙江长兴锦成房地产开发有限公司负担279937元，由长兴县永兴建设开发有限公司负担90480元。本判决为终审判决。
审 判 长 耿延冰
审 判 员 徐 晶
代理
审判员 张美琴
二〇一六年七月十一日
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