江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0583民初1022号原告樊马操，男，1982年4月6日出生，汉族，住安徽省颍上县。委托代理人刘学飞，江苏震宇震律师事务所律师。被告昆山沪成置业有限公司，住所地江苏省昆山市张浦镇新吴街51号。法定代表人林珠琴，该公司执行董事。委托代理人邓新建，该公司员工。
原告樊马操与被告昆山沪成置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年1月13日立案受理后，依法由
代理
审判员李志辉适用简易程序独任审判，于2016年2月24日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，依法组成合议庭，适用普通程序于2016年5月24日公开开庭进行了审理。原告樊马操的委托代理人刘学飞，被告委托代理人邓新建到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告樊马操诉称：原、被告于2014年11月7日签订了《商品房购销合同》一份，约定被告将其开发的张浦镇银河路西侧的顺城名湾小区XX幢XX单元XX室房屋出售给原告。原告依照约定支付了全部房款458340元。合同约定被告应当在2015年6月30日前，将昆山市建设局核发的交付备案证书的商品房交付给原告。合同约定的交付期间届满后，被告未能依约交付房屋，且未向原告作出任何说明。原告认为，被告未依约交付房屋的行为违反了合同约定，依法应承担相应责任，故原告诉至法院，要求被告支付原告违约金（以458340元为基数，自2015年7月1日至实际交付之日，按照每日万分之八的标准计算）；诉讼费用由被告承担。
被告昆山沪成置业有限公司辩称：对违约事实无异议，但是该涉案房屋已于2015年11月27日取得交付使用备案证书，具备了交付条件，且被告已通知了原告进行了交房，违约金的计算标准应按照合同约定，计算时间算到交付备案证书取得的时间。同时合同约定了免责期不计算违约金。
经审理查明：2014年11月7日，原、被告签订一份《昆山市商品房购销合同》，约定原告向被告购买其开发的位于昆山市张浦镇银河路西侧的顺城名湾XX幢XX单元XX号房，房屋总价458340元，付款方式为2014年11月7日付款138340元，余款由买受人（即原告）在签约当日办理好银行按揭贷款手续。合同第八条约定：出卖人（即被告）应于2015年6月30日前将取得昆山市建设局核发的交付备案证书并符合合同约定的商品房交付买受人使用。合同第九条约定：如出卖人未按合同规定的期限交付房屋，逾期不超过90天，买受人不追究出卖人的违约责任；逾期超过90天的，自合同规定的最后交付期限的第91天开始至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，自本合同第八条规定的最后交付期限的第91天开始到实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行。合同第十一条约定，买受人必须在接到交房邮政挂号信函通知后按交房通知上的规定日期和指定地点办理交房手续。合同中还对其他具体事项进行了约定。合同签订后，原告依约支付了房款，被告也开具了发票，但被告未能依照合同约定的时间交房。2015年11月涉讼房屋取得交付使用备案证书，同年12月初被告书面通知原告即日起办理交房手续，原告于12月4日签收了通知邮件。双方于2016年6月2日办理交房手续，被告在与原告结算费用时未计算违约金。此后双方因为违约金赔偿事宜产生纠纷，原告遂诉至本院。以上事实由《昆山市商品房购销合同》、发票、收房结算清单、房屋交付使用备案证书、邮寄凭证及回执及本院庭审笔录证明。
本院认为：原告樊马操与被告签订的商品房购销合同及补充协议系双方真实意思表示，双方构成房屋买卖合同关系，均应按照合同约定履行各自义务。合同中约定在2015年6月30日之前作为出卖人的被告应将取得交付备案证书且符合合同约定的商品房交付给买受人、即本案原告，但被告实际未能在约定时间将符合约定条件的房屋交付原告，其行为违反合同约定，显属违约。双方争议的焦点集中在违约金计算起止时间的问题。商品房购销合同第九条约定：如出卖人未按合同规定的期限交付房屋，“逾期不超过90天，买受人不追究出卖人的违约责任；逾期超过90天的，自合同规定的最后交付期限的第91天开始至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行”。原告主张合同中对于买房人违约与卖房人违约约定了不同违约金计算比例，且给了被告方较长的免责期，是显失公平的条款，因此要求予以调整。
本院认为，《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第72条规定，一方当事人利用优势或者利用对方没有经验，致使双方的权利义务明显违反公平、等价有偿原则的，可以认定为显失公平。本案所涉商品房购销合同中虽然对双方的违约责任计算比例约定不同，且对出卖人作出免责期的约定，但上述约定并非影响原告购房与否的决定性因素，也未明显违反公平、等价有偿的原则，原告在明知该条款约定可能对自己不利的情况下仍然同被告订立合同，实际是在权衡利弊后作出的让步，是合同双方的意思自治，并未达到显失公平的程度。综上，
本院认为违约金应从合同约定的最后交付期限的第91天，即2015年9月29日起计算。合同第十一条约定买受人应在接到交房邮政挂号信函通知后按交房通知上的规定日期和指定地点办理交房手续。根据被告提供的邮寄凭证及回执，原告于2015年12月4日收到被告邮寄的交房通知，此后其随时可到被告处办理交房手续，因此违约金应计算到其收到交房通知之日。据此，本院确认违约金为6142元（458340元*0.0002*67天）。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，
判决如下：被告昆山沪成置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告樊马操违约金6142元。如采用转账方式支付，请汇入当事人指定账号或汇入昆山市人民法院财务结算中心，开户行：昆山建行营业部，账号：32×××60。案件受理费1486元，由原告承担1436元，由被告承担50元。被告承担部分已由原告预交，本院不再退还，被告在本判决生效后十日内直接支付原告。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。
审 判 长 李志辉
人民陪审员 徐明芳
人民陪审员 盛永林
二〇一六年七月十一日
书 记 员 汤 诚条文附录：1、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。2、《中华人民共和国合同法》第一百零一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。3、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面的、客观地审查核实证据。 百度搜索“”