重庆市第五中级人民法院执 行 裁 定 书（2016）渝05执异449号案外人：杨昌勤，男，1963年6月10日出生，土家族。案外人：张碧英，女，1964年2月7日出生，汉族。
申请执行人：杨峰，男，1966年8月3日出生，汉族。
委托代理人：刘霓虹，重庆立源律师事务所律师。
被执行人：重庆市秀山新动力房地产开发有限责任公司，住所地：重庆市秀山土家族苗族自治县中和镇建设54号。组织机构代码70940816-9。
法定代表人：李秀莲，总经理。本院在执行杨峰与重庆市秀山新动力房地产开发有限责任公司（以下简称新动力房地产公司）民间借贷纠纷一案中，案外人杨昌勤、张碧英对执行标的提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行了听证审查，现已审查终结。案外人杨昌勤、张碧英称，2010年1月27日，我们与新动力房地产公司签订《商品房买卖合同》，购买了新动力房地产公司开发的位于重庆市秀山县某小区F幢16楼1号房屋，且已付清全部购房款。现法院的查封行为损害了我们的合法权益，请求法院中止对上述房屋的执行。
本院查明，杨峰与新动力房地产公司民间借贷纠纷一案，本院根据双方当事人自愿达成的调解协议，于2015年7月6日作出（2015）渝五中法民初字第00640号民事调解书：
一、原告杨峰与被告新动力房地产公司双方确认欠借款本金为300万元，该借款300万元由被告新动力房地产公司在2015年7月20日之前支付给原告杨峰；
二、被告新动力房地产公司在2015年7月20日之前向原告杨峰支付利息（从2012年1月18日起至付清为止，以未偿还本金为基数，按中国人民银行同期同档贷款利率4倍计算利息，利随本清）；
三、原告杨峰对被告新动力房地产公司位于重庆市秀山县某小区F栋15层房号1（107.37平方米）、房号2（87.59平方米）、房号3（108.49平方米）；16层房号1（107.37平方米）、房号2（87.59平方米）、房号3（108.49平方米）；17层房号1（107.37平方米）、房号2（87.59平方米）、房号3（108.49平方米）；18层房号2（87.59平方米）、房号3（108.49平方米）；19层房号1（107.37平方米）、房号2（87.59平方米）、房号3（108.49平方米）；20层房号2（87.59平方米）、房号3（108.49平方米）；21层房号1（107.37平方米）、房号2（87.59平方米）、房号3（108.49平方米）；22层房号1（107.37平方米）、房号2（87.59平方米）、房号3（108.49平方米）；23层房号1（107.37平方米）、房号2（87.59平方米）、房号3（108.49平方米）；24层房号1（107.37平方米）、房号2（87.59平方米）、房号3（108.49平方米）；25层房号1（107.37平方米）、房号3（108.49平方米），共30套，建筑面积为3,035.62平方米的房屋享有优先受偿；
四、本案案件受理费49,320元，减半收取为24,660元，保全费5,000元，共29,660元，由被告新动力房地产公司负担。因新动力房地产公司未履行上述生效调解书所确定的义务，杨峰向本院申请强制执行。另查明，2010年1月27日，杨昌勤、张碧英与新动力房地产公司签订《商品房买卖合同》，购买了新动力房地产公司开发的位于重庆市秀山县某小区F幢16楼1号房屋，用途为住宅，建筑面积107.52平方米，房屋总价款154,828元。该合同约定：付款方式为分期付款，其中2006年2月9日付50,000元（多层房房款转为电梯房房款），动工后7日内付27,400元，修9楼时付38,700元，主体封顶时付36,728元，交房时付2,000元；本合同自双方签订之日起生效，双方于2006年2月9日签订的商品房买卖合同作废，双方约定的权利义务以本合同为准。杨昌勤、张碧英称，其原本购买楼梯房，且已支付订金，后因新动力房地产公司改修电梯房，故重新签订购房合同进行换房，并约定补交剩余房款。2006年2月9日，新动力房地产公司向杨昌勤出具一张收据，载明：今收到杨昌勤住房款50,000元。2011年1月16日、1月29日、6月2日、9月7日，新动力房地产公司先后向杨昌勤出具续交F16-1号房屋购房款的收据四张，金额分别是20,000元、30,000元、30,000元和20,000元。2016年1月25日，新动力房地产公司又向杨昌勤出具一张收据，载明：F栋16-1房款已结清，金额4,828元。上述六张收据金额合计154,828元。又查明，重庆市秀山县某小区F幢16楼1号房屋与重庆市秀山县某小区F栋16层1号房屋系同一标的物。2016年3月23日，新动力房地产公司出具情况说明一份，载明：上述房屋已于2010年1月27日出售给杨昌勤、张碧英，并于2016年1月25日交付给两人。再查明，2012年1月16日，杨峰与新动力房地产公司签订《重庆市房地产抵押合同》，约定：新动力房地产公司用自有位于重庆市秀山县某小区F栋包括16层1号在内的30套房屋作为向杨峰借款的抵押。同日，上述房屋办理了抵押登记。还查明，2016年3月21日，秀山县国土房管局出具房地产登记查询证明一份，载明：经查阅本县土地房屋登记档案电子台帐，目前我县无杨昌勤和妻子张碧英的住房档案登记资料。本院在诉讼过程中，于2015年4月22日以（2015）渝五中法民初字第00640-2号民事裁定书及协助执行通知书，查封了被执行人新动力房地产公司名下的位于重庆市秀山县某小区F栋包括16层1号在内的30套房屋。在本次异议审查过程中，案外人杨昌勤、张碧英向本院提交了一份《商品房买卖合同》、六张收据、新动力房地产公司出具的情况说明一份及秀山县国土房管局出具的房地产登记查询证明一份，拟证明其与新动力房地产公司签订购房合同，购买了本案争议房屋，以现金方式付清全部购房款，新动力房地产公司已向其交付房屋，且其名下无其他用于居住的房屋。申请执行人杨峰对除房地产登记查询证明以外其他证据的真实性均不予认可，理由是购房合同系无效合同，新动力房地产公司在购房合同和情况说明上的印章不一致，收据上的财务专用章与经备案的印章不一致，未提交付款凭证，房地产登记查询证明不属于证明。
本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议复议规定》）第二十七条的规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。本案中，虽然申请执行人杨峰对被执行人新动力房地产公司名下的位于重庆市秀山县某小区F栋16层1号房屋享有抵押权，但其签订抵押合同和办理抵押登记均晚于案外人杨昌勤、张碧英签订购房合同，故该抵押权不能对抗杨昌勤、张碧英对上述房屋所提出的异议。另根据《异议复议规定》第二十九条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，案外人杨昌勤、张碧英在本院查封之前已与新动力房地产公司签订购房合同，购买了上述房屋。上述房屋在用途上系住宅，且杨昌勤、张碧英名下无其他用于居住的房屋。杨昌勤、张碧英在听证时所提交的收据均为小额付款，符合现金交易习惯，足以证明其以现金方式付清了全部购房款。综上，案外人杨昌勤、张碧英请求本院中止执行上述房屋的异议理由成立，本院对其异议予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第（二）项的规定，
裁定如下：中止对位于重庆市秀山县某小区F栋16层1号房屋的执行。
如不服本裁定，申请执行人可在本裁定送达之日起十五日内向本院提起申请执行人执行异议之诉。本裁定送达后立即生效。
审 判 长 胡 蓉
代理
审判员 蒋晓亮
代理
审判员 苏永红
二〇一六年七月十一日
书 记 员 谭 锋 微信公众号“”