杭州市上城区人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0102民初1840号
原告：陈某甲。
原告：王某。
原告：陈某乙。三原告共同
委托代理人：徐明伟，浙江苏堤律师事务所律师。
被告：朱某。
委托代理人：楼泽丰，浙江尹天律师事务所律师。
委托代理人：沈飞鹏，浙江尹天律师事务所实习律师。
被告：陈某丙。
被告：陈某丁。
被告：陈某戊。
原告陈某甲、王某、陈某乙诉被告朱某、陈某丙、陈某丁、陈某戊分家析产纠纷一案，本院于2016年5月5日立案受理后，依法由
审判员苏仲文适用简易程序独任审判。在本案审理过程中，三原告申请变更案由为确认合同无效纠纷，本案于2016年6月16日公开开庭进行了审理。原告陈某甲、王某、陈某乙及其共同委托代理人徐明伟，被告朱某及其委托代理人楼泽丰、沈飞鹏，被告陈某丙、陈某丁、陈某戊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。三原告起诉称：原告陈某甲、王某系夫妻，原告陈某乙系原告陈某甲、王某的独生女儿。原告陈某甲、被告陈某丙、陈某丁、陈某戊系被告朱某与陈芝贤共同生育的子女。陈芝贤原系上海铁路局杭州分局的员工，经该局分配，一家人居住在里太祖湾平房中，后铁路杭州枢纽工程建设需要，该局安置三原告居住于杭州市上城区宋城路XX6号房屋。由于家里人数众多，尚有被告朱某，无法全部得到妥善安置，经杭州铁路运输法院调解，将杭州市上城区宋城路XX6号房屋安置供三原告使用。后原告陈某甲以被告朱某的名义房改购买宋城路XX6、XX7号房屋。被告朱某立下字据，说明房屋权属情况，明确已与四个子女协商，将自己的份额均分给四个子女，由原告陈某甲向被告陈某丙、陈某丁、陈某戊购买该份额，今后拆迁分房与被告陈某丙、陈某丁、陈某戊无关，三证下发后将所有权人改为原告陈某甲。被告陈某丙、陈某丁、陈某戊为此立下声明予以说明。原告陈某甲也依照约定支付了房屋补贴费。房屋产权证办理后，三原告碍于亲情，一直未要求被告朱某办理过户。2015年4月，原告陈某甲收到法院的起诉状副本等材料，发现被告朱某已经将宋城路XX7号房子卖给被告陈某丙。故三原告诉至法院，诉讼请求为：1、判令被告朱某、陈某丙买卖坐落于杭州市上城区宋城路XX7号房屋并过户的行为无效（买卖合同无效）；2、判令四被告配合三原告办理坐落于杭州市上城区宋城路XX6、XX7号房屋的所有权、国有土地使用权等产权过户手续；3、判令本案诉讼费用由四被告承担。在本案审理过程中，三原告变更案由为确认合同无效纠纷，申请撤回第二项诉讼请求，但拒绝撤回对被告陈某丁、陈某戊的起诉。四被告答辩称：三原告主体资格不适格，被告陈某丁、陈某戊主体不适格。买卖合同是否有效与被告陈某丁、陈某戊无关，陈某丁、陈某戊不宜作为本案被告。被告朱某安排三原告在宋城路XX6号居住，宋城路XX6号、XX7号房屋的居住权属于被告朱某。被告朱某不识字，故委托原告陈某甲购买上述房屋，被告朱某从未认可上述房屋是原告陈某甲以被告朱某名义购买。遗嘱系被告朱某不在场的情况下由他人书写，利用被告朱某不识字让其签字捺印。该遗嘱并非被告朱某口述，没有见证人，不符合代书遗嘱法定要件。三原告为证明自己的主张事实，向本院提交如下证据材料：1、民事起诉状、调查笔录、前期住房拆迁情况调查表、民事调解书、情况说明、分割清单，证明宋城路XX6、XX7号房屋一直由原告等人与被告朱某共同承租；2、欠条、收据、收条、公有住房买卖合同、专用票据、完税凭证、遗嘱、声明，证明宋城路XX6、XX7号房屋经分家析产，原告陈某甲已支付被告陈某丙、陈某丁、陈某戊房屋补贴费，该房屋应归三原告所有；3、房屋登记信息查询记录、契证，证明被告朱某与陈某丙恶意串通买卖宋城路XX7号房屋，该买卖并过户的行为无效；4、杭州市房屋转让合同、发票，证明宋城路XX7号房屋被违法处分，且没有支付对价；5、房屋登记信息查询记录，证明各被告在杭州持有的房产情况，说明当时的分家析产符合各兄弟姐妹之间的财产平衡；6、租赁证，证明宋城路XX6号房屋当时租赁面积为19.65平方米，和X号房屋的租赁面积一致，证明被告朱某遗嘱的内容与事实一致；7、证人证言，证明被告朱某遗嘱的形成过程及真实性。
被告朱某为证明其辩称的事实，向本院提交如下证据材料：8、通话录音光盘、文字材料，证明两位证人对见证遗嘱的时间、地点，是否将遗嘱内容释明陈述等都不一致，该遗嘱系原告陈某甲利用朱某不识字，诱骗下其在遗嘱上捺印，证人实际并未见证，该遗嘱应为无效。当事人对上述证据在庭审中进行了质证，质证意见如下：四被告对证据1的真实性、合法性无异议，对证明对象有异议，认为拆迁情况调查表记载宋城路XX6、XX7号房屋系被告朱某安排三原告居住，三原告的居住权利源于父母；对证据2认为买卖合同证明购房主体系被告朱某，本案纠纷并非遗嘱记载8平方米，遗嘱是被告朱某委托原告陈某甲代办购买手续，声明不是被告朱某真实意思表示；证据3、6的真实性、合法性无异议，对证明对象有异议，认为宋城路XX6、XX7号房屋所有权与原告无关，被告朱某有权处分自己的财产；对证据4认为是否支付对价与本案无关联性；对证据5认为由于案由变更，与本案不存在关联性；对证据7认为证人的陈述有相互矛盾之处。原告对证据8的真实性无法确认，认为文字整理材料记载有误。被告陈某丙对证据8不知晓，对8平方米的事实不认可。被告陈某丁、陈某戊对证据8的三性无异议。经庭审质证，结合当事人的质证意见，本院对证据认证如下：四被告对证据1、6的真实性无异议，本院对其真实性予以认定；证据3与证据4相互印证，能证明XX7号房屋已买卖、过户的情况，予以认定；证据5与本案缺乏直接关联性，不予认定；证据2、7、8将综合全案予以认定。综上，根据双方当事人的陈述及本院确认的有效证据，认定案件事实如下：被告朱某与陈芝贤（于1991年去世）系夫妻关系，共同生育原告陈某甲、被告陈某丙、陈某丁、陈某戊。原告陈某甲与王某系夫妻关系，共同生育原告陈某乙。1997年，《铁路南星桥客技整备所工程前期住房拆迁情况调查表》显示，宋城路XX7号房屋的户主为陈某甲，常住人员为王某、陈某乙。1998年，上海铁路局杭州铁路分局为与朱某铁路工程侵权纠纷一案诉至杭州铁路运输法院，案号为（1998）杭铁经初字第39号。该案经调解，达成如下协议：“一、朱某于1998年7月18日前腾退向杭铁分局借用的位于铁路南星桥站内里太祖湾的临时房；
二、杭铁分局安置朱某住房一间（地址：杭州市宋城路XX6号原郭庆奎住房，由朱某安排其长子陈某甲、陈某甲配偶王某、陈某甲之女陈某乙居住）；
三、杭铁分局补偿朱某房屋整修费4000元；
四、因朱某整修房屋，向杭铁分局借用临时过渡用房一间（原铁路南星桥列检所生产用房），借用期自1998年7月18日始至1998年10月17日止。
五、杭铁分局自愿放弃其他诉讼请求。”2004年10月1日，杭州铁路分局与朱某签订《公有住房买卖合同》，约定将坐落于宋城路XX6号房屋（建筑面积31.83平方米）、宋城路XX7号房屋（建筑面积31.83平方米）出售给朱某。2004年12月2日，朱某、陈某丙、陈某丁、陈某戊形成《声明》一份，载明：“经过家庭子女协商决定放弃两间房子的继承权。母亲决定：杭州市宋城路XX6、XX7号两间住房归陈某甲所有，同意原户主的名字朱某（陈某甲之母）改为陈某甲。朱某有永久居住权（在陈某甲反悔的情况下有权收回房屋），并且朱某的生老问题由我们子女共养和承担。董国军（陈某丙之子）的子女来杭州读书时，保证其有房间居住，但无房产权。如有反悔，陈某甲承担法律责任。”该《声明》有陈某丙、陈某丁、陈某戊的签字，有朱某的盖章。同日，陈某丁出具《收据》，载明收到陈某甲宋城路XX6、XX7号房屋的补贴费15000元。2006年10月31日，朱某作为立嘱人，刘平兰、张士诚作为证明人形成《遗嘱》一份，载明：“我和大儿子（陈某甲）一家三口共四人居住在杭州市上城区宋城路XX6-XX7两间住房，面积共39.4平方。房改时经过我本人同意：让大儿子陈某甲以我的名义买进两间房改房（XX6-XX7两间39.4平方）。因此住房产权三证尚未发下来，就无法把这住房更名过户。其中我只有8个平方米（注：铁路法院判定每人8平方面积）。经过我本人同意及四个子女（大女儿陈某丙、大儿子陈某甲、二儿子陈某丁、二女儿陈某戊）协商，我本人8平方面积平均分给四个子女，每人均有2个平方面积。由陈某甲分别向他们买进。陈某丁：15000元（壹万伍仟元）陈某丙：10000元（壹万元）陈某戊：6000元（陆仟元）。同时共计人民币叁万壹仟元已支付给他们。今后拆迁分房都与他们无关。三证发下后把我的产权名字改为陈某甲。同时我的生活养老问题由四个子女供养（他们已有协议书）。我本人则与陈某甲一家住在一起直到百年。”该《遗嘱》上立嘱人处有朱某的印章及捺印。2007年3月26日，陈某戊出具《收条》，载明收到陈某甲宋城路XX6、XX7号房屋的补贴费6000元。2008年2月8日，陈某丙确认收到陈某甲宋城路XX6、XX7号房屋的补贴费10000元。2012年3月28日，宋城路XX7号房屋（建筑面积31.83平方米）所有权人由杭州铁路分局变更为朱某。2013年7月24日，宋城路XX6号房屋（建筑面积31.83平方米，租赁证使用面积19.65平方米）所有权人由杭州铁路分局变更为朱某。2015年8月12日，朱某与陈某丙签订《杭州市房屋转让合同》，约定将宋城路267号房屋作价100000元出售给陈某丙。同日，宋城路XX7号房屋所有权人由朱某变更为陈某丙。
本院认为，本案争议焦点在于：
一、《声明》、《遗嘱》的真实性能否认定，二、案涉房屋所有权的归属，三、案涉房屋买卖合同的效力。关于争点一，
本院认为，陈某丙、陈某丁、陈某戊均认可《声明》上签字系其本人所签，朱某抗辩《声明》不是其真实意思的表示，其印章系陈某甲持有并加盖，对此并未举证予以证明，故本院对其抗辩不予采信，对《声明》的真实性予以认定。《遗嘱》中的证明人在本案中出庭作证，均陈述《遗嘱》订立时朱某在场，其对《遗嘱》的内容知晓，朱某抗辩《遗嘱》系其不在场的情况下由他人书写，利用其不识字让其捺印，对此并未举证予以证明，且该抗辩亦不符合常理，故本院不予采信，对《遗嘱》的真实性予以认定。关于争点二，
本院认为，《遗嘱》中载明：“……房改时经过我本人同意：让大儿子陈某甲以我的名义买进两间房改房（XX6-XX7两间39.4平方）。因此住房产权三证尚未发下来，就无法把这住房更名过户。……今后拆迁分房都与他们无关。三证发下后把我的产权名字改为陈某甲。……”从《遗嘱》的内容看，朱某已明确宋城路XX6、XX7号房屋系房改时由陈某甲以朱某名义买入，待三证下发后将所有权变更登记至陈某甲名下。陈某丙、陈某丁、陈某戊也在《声明》中明确宋城路XX6、XX7号房屋归陈某甲所有，并领取了《遗嘱》约定的相应的款项。《遗嘱》虽名为遗嘱，但实际为朱某对陈某甲借名买房事实的还原与自认，系朱某真实意思的表示，本院予以确认。事实上，三原告持有案涉房屋的住房出售票据、租赁证，本院据此认定案涉房屋由陈某甲出资购买，所有权系陈某甲所有。关于争点三，
本院认为，陈某丙认可《声明》上的签名系其本人所签，且收到陈某甲支付的房屋补贴费10000元，朱某在订立《遗嘱》时在场，知晓《遗嘱》的内容，双方仍签订《杭州市房屋转让合同》，约定将宋城路XX7号房屋作价100000元，该价格明显低于市场正常价格，且并未实际支付。上述行为显然存在恶意，损害了原告的利益，三原告诉请确认该买卖合同无效，于法有据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，
判决如下：被告朱某、陈某丙于2015年8月12日就坐落于杭州市上城区宋城路XX7号房屋（建筑面积31.83平方米）签订的《杭州市房屋转让合同》无效。预收案件受理费7316元，因减少诉讼请求，故实际收取40元，由被告朱某、陈某丙、陈某丁、陈某戊共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交案件受理费，案件受理费按照不服本院判决部分的上诉请求由本院另行书面通知。
审判员 苏仲文
二〇一六年七月十一日
书记员 余 璐（以下为空白页）