江苏省太仓市人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0585民初2636号原告苏州利剑物业管理有限公司。法定代表人张建国。委托代理人陆伟峰。被告陈海峰。委托代理人王庆秋。
原告苏州利剑物业管理有限公司与被告陈海峰物业服务合同纠纷一案，本院于2016年4月15日立案受理，依法由
代理
审判员汪丹适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告苏州利剑物业管理有限公司的委托代理人陆伟峰，被告陈海峰的委托代理人王庆秋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告苏州利剑物业管理有限公司诉称：被告系太仓新东海高尔夫乡村俱乐部5-10业主，该小区原由上海仲源物业有限公司太仓分公司（以下简称仲源物业）提供物业管理服务。2015年5月25日起，仲源物业将该小区的物业管理服务及物业费收缴等移交原告。被告当时结欠2007年至2015年物业费共计46419元，后仲源物业向被告发出移交通知书，通知书中将拖欠物业费减让至41484元。后，原告经多次催讨物业费未果，故原告诉至法院，要求判令被告支付拖欠物业管理费41484元，并按照银行贷款利率4.75%支付自2016年1月1日起至判决之日止的逾期付款利息。
被告陈海峰辩称：原、被告之间并未签订物业管理服务合同，原告不具有原告主体资格，要求驳回原告的起诉。被告并未收到邮寄的律师函，也没有看到门口张贴有通知。且至2015年，小区内房屋基本均有业主，开发商签订的物业服务合同对业主无效。
经审理查明：被告陈海峰系太仓市新东海高尔夫乡村俱乐部5-10号业主。该物业服务区域的原物业服务企业为仲源物业。被告于2008年8月14日向仲源物业缴纳2007、2008年度物业费共计7499元、于2009年4月13日向仲源物业缴纳过2009年度物业费7260元、2011年向仲源公司缴纳过2010年1月1日至2010年12月31日期间物业费10371元。2012年10月24日，被告向仲源物业发出物业联系单，要求其开通住宅原有的安保系统、维修院墙木栅栏。许锡平在该联系单物业签收人处回复：安保系统正在做方案、建议栅栏和小区相配套。2015年4月30日原告与该小区的开发商太仓东海发展有限公司签订了前期物业服务合同，约定自2015年6月1日起由原告为小区提供物业服务，物业费标准为每月每平方米2.8元。2015年5月25日，仲源物业向被告发出通知，通知其自2015年6月1日起，该公司将把小区物业费收缴工作移交原告，自2007年1月1日至2015年12月31日期间，被告应缴物业费为46419元，优惠价41484元，交付给原告。原告提供的物业明细记载，被告结欠金额的组成为：2007年度物业费4935元、2012年至2015年度物业费各10371元，合计46419元。原告称该通知张贴于被告所住的5-10号房屋门口。后2016年3月2日，原告又通过邮寄方式向被告送达了律师函，要求其缴纳物业费。庭审中，被告认可小区内有物业管理服务单位，但称并不知晓是哪家物业单位，故自2012年起未再交纳物业管理费。另，被告对小区内的物业服务质量提出异议，认为小区内存在部分业主违章搭建、景观湖被填埋、安保系统没有正常使用等问题，物业服务单位并未尽到物业服务责任。原告认为，违章搭建系仲源物业服务期间，其并不知晓，且现早已拆除；景观湖填埋是开发商的行为，物业单位无权干涉；小区内安保系统已正常使用。另，原告陈述该小区内并未成立业主委员会，被告陈述对是否成立业主委员会并不知晓。以上事实，有原告提交的通知书原件、照片、律师函及邮寄凭证原件、物业费明细表复印件、发票原件、前期物业服务合同原件，被告提供的物业联系单复印件、发票原件等证据以及原、被告的陈述等证实。
本院认为：1、关于仲源物业是否有权转让收缴物业管理费的权利：首先，被告在2011年之前，每年向仲源物业交纳物业管理费，现被告既认可小区内实际物业服务企业进行管理，又未能提供证据证明小区的物业服务企业并非仲源物业，故
本院认为至2015年6月1日前，仲源物业为被告所在物业服务区域的物业服务企业，被告应当按时向其支付相应的物业管理费。其次，根据原告提供的照片及邮寄凭证等，可以证实仲源物业已经将2015年6月1日前的物业管理费收取权利转让原告的事实向被告予以了通知，故本院确认原告有权依据转让通知向被告收取2015年6月1日前的物业管理费。2、关于2015年6月1日起的物业管理费：原告陈述该物业服务区域内并未成立业主委员会，且被告也未提供证据证明有成立业主委员会，故
本院认为，开发商与物业服务企业签订的前期物业服务管理合同对业主有效。结合转让通知及前期物业管理服务合同等证据，以及小区内有物业管理服务企业进行管理的事实，本院对原告陈述其自2015年6月1日起为该小区提供物业管理服务的事实予以采信，故原告有权按照约定的物业费标准收取相应的物业管理费。3、关于被告结欠物业费的金额：首先，因原告未能提供仲源物业与被告之间有关物业收费标准的约定，而又根据双方提供的发票及明细的内容记载，
本院认为被告已付清了2011年12月31日前的物业费；因被告未能提供支付过之后物业费的凭据，故，
本院认为被告拖欠物业费的期间应自2012年1月1日起。其次，因2010年物业费发票记载的物业费金额为10371元，依之后的物业合同约定标准计算也是该金额，故本院对原告主张被告自2010年度后每年应交纳物业费10371元的意见予以采信。再者，根据仲源物业的转让通知，其对被告拖欠的物业费有优惠的意思表示，而原告作为该债权的受让人也应受该意思表示的约束。据此，
本院认为被告结欠原告自2012年1月1日至2015年5月31日期间的物业费为31667.09元，自2015年6月1日起至2015年12月31日的物业费为6049.75元，合计37716.84元。4、关于被告提出物业服务企业未尽物业管理服务义务的意见：首先，景观湖是否填埋涉及小区内全体业主的利益，并非物业服务企业能够决定或阻止，被告就景观湖填埋所受损失，可另行向相关责任人主张；其次，被告提供的照片并不能证实有部分业主违章搭建的事实，且原告亦陈述违章搭建的也已拆除，故本院对此不予采信；再者，被告提供的2012年度的物业联系单，仅能显示物业公司陈述正在就安保系统制定方案，但未能证明物业服务企业未尽安保责任。故，本院对被告提出的该抗辩意见不予采纳。综上，本院确认被告应支付原告2012年度至2015年度共4年的物业管理费合计37716.84元。被告逾期缴纳物业管理费的，原告主张逾期付款的利息损失于法不悖，故本院确认被告还需支付原告相应的逾期付款利息：以37716.84元为基数，按照人民银行同期同档贷款利率4.35%计算自2016年1月1日起至判决生效之日止。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八十条，《物业管理条例》第四十二条第一款、第六十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，
判决如下：被告陈海峰于本判决生效之日起10日内支付原告苏州利剑物业管理有限公司物业管理费37716.84元，并支付相应的逾期付款利息（以37716.84元为基数，按照人民银行同期同档贷款利率4.35%计算自2016年1月1日起至判决生效之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费862元，减半收取431元，由原告负担39元，由被告陈海峰负担392元。该款原告已预交，本院不再退还，被告负担部分，由被告在履行本判决时一并支付给原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：农行苏州苏福路支行，账号：10×××76。
代理
审判员 汪 丹
二〇一六年七月十一日
书 记 员 吴守花 微信公众号“”