重庆市第五中级人民法院执 行 裁 定 书（2016）渝05执异451号案外人：杨正军，男，1974年2月11日出生，土家族。案外人：孙继敏，女，1974年4月7日出生，汉族。
申请执行人：杨峰，男，1966年8月3日出生，汉族。
委托代理人：刘霓虹，重庆立源律师事务所律师。
被执行人：重庆市秀山新动力房地产开发有限责任公司，住所地：重庆市秀山土家族苗族自治县中和镇建设54号。组织机构代码70940816-9。
法定代表人：李秀莲，总经理。本院在执行杨峰与重庆市秀山新动力房地产开发有限责任公司（以下简称新动力房地产公司）民间借贷纠纷一案中，案外人杨正军、孙继敏对执行标的提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行了听证审查，现已审查终结。案外人杨正军、孙继敏称，2011年10月28日，我们与新动力房地产公司签订《商品房买卖合同》，购买了新动力房地产公司开发的位于重庆市秀山县某商品房F栋15-2号房屋，且已支付了190,000元。现法院查封上述房屋的行为损害了我们的合法权益，请求法院中止对上述房屋的执行。
本院查明，杨峰与新动力房地产公司民间借贷纠纷一案，本院根据双方当事人自愿达成的调解协议，于2015年7月6日作出（2015）渝五中法民初字第00640号民事调解书：
一、原告杨峰与被告新动力房地产公司双方确认欠借款本金为300万元，该借款300万元由被告新动力房地产公司在2015年7月20日之前支付给原告杨峰；
二、被告新动力房地产公司在2015年7月20日之前向原告杨峰支付利息（从2012年1月18日起至付清为止，以未偿还本金为基数，按中国人民银行同期同档贷款利率4倍计算利息，利随本清）；
三、原告杨峰对被告新动力房地产公司位于重庆市秀山县某商品房F栋15层房号1（107.37平方米）、房号2（87.59平方米）、房号3（108.49平方米）；16层房号1（107.37平方米）、房号2（87.59平方米）、房号3（108.49平方米）；17层房号1（107.37平方米）、房号2（87.59平方米）、房号3（108.49平方米）；18层房号2（87.59平方米）、房号3（108.49平方米）；19层房号1（107.37平方米）、房号2（87.59平方米）、房号3（108.49平方米）；20层房号2（87.59平方米）、房号3（108.49平方米）；21层房号1（107.37平方米）、房号2（87.59平方米）、房号3（108.49平方米）；22层房号1（107.37平方米）、房号2（87.59平方米）、房号3（108.49平方米）；23层房号1（107.37平方米）、房号2（87.59平方米）、房号3（108.49平方米）；24层房号1（107.37平方米）、房号2（87.59平方米）、房号3（108.49平方米）；25层房号1（107.37平方米）、房号3（108.49平方米），共30套，建筑面积为3,035.62平方米的房屋享有优先受偿；
四、本案案件受理费49,320元，减半收取为24,660元，保全费5,000元，共29,660元，由被告新动力房地产公司负担。因新动力房地产公司未履行上述生效调解书所确定的义务，杨峰向本院申请强制执行。另查明，2011年10月28日，杨正军、孙继敏与新动力房地产公司签订《商品房买卖合同》，购买了新动力房地产公司开发的位于重庆市秀山县某商品房F幢15层2号房屋，用途为住宅，建筑面积87.59平方米，房屋总价款192,698元。该合同约定：付款方式为分期付款，2011年10月28日付款190,000元，交房时付2,698元。上述购房合同至今未办理网签及备案登记手续。2011年10月28日，新动力房地产公司出具收据一张，载明：交款单位为杨正军，金额190,000元，收款事由为购买F幢15楼2号房。2016年2月1日，新动力房地产公司又向杨正军出具两张收据，编号0301211的收据载明：F栋15-2房款已结清，金额2,698元，编号0405148的收据载明：F栋15-2自来水上户代收款，金额1,783元。再查明，重庆市秀山县某商品房F幢15层2号房屋与重庆市秀山县某商品房F栋15层2号房屋系同一标的物。因上述房屋尚未竣工验收，故新动力房地产公司未向杨正军、孙继敏交付占有。还查明，2012年1月16日，杨峰与新动力房地产公司签订《重庆市房地产抵押合同》，约定：新动力房地产公司用自有位于重庆市秀山县某商品房F栋包括15层2号在内的30套房屋作为向杨峰借款的抵押。同日，上述房屋办理了抵押登记。本院在诉讼过程中，于2015年5月7日以（2015）渝五中法民初字第00640-2号民事裁定书及协助执行通知书，查封了被执行人新动力房地产公司名下的位于重庆市秀山县某商品房F栋包括15层2号在内的30套房屋。在本次异议审查过程中，案外人杨正军、孙继敏向本院提交了《商品房买卖合同》一份及付款收据两份，拟证明其与新动力房地产公司签订购房合同，购买了本案争议房屋，并以银行转账方式付清全部购房款。申请执行人杨峰对上述证据均不予认可，理由是购房合同不真实，系近期书写而成，付款收据有涂改且未提交付款凭证。
本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《异议复议规定》）第二十七条的规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。本案中，虽然申请执行人杨峰对被执行人新动力房地产公司名下的位于重庆市秀山县某商品房F栋15层2号房屋享有抵押权，但其签订抵押合同和办理抵押登记均晚于案外人杨正军、孙继敏签订购房合同，故该抵押权不能对抗杨正军、孙继敏对上述房屋所提出的异议。另根据《异议复议规定》第二十九条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，案外人杨正军、孙继敏在本院查封之前已与新动力房地产公司签订购房合同，购买了上述房屋。虽然上述房屋在用途上系住宅，但杨正军、孙继敏未提交证据证明其名下无其他用于居住的房屋。同时，杨正军、孙继敏称其以银行转账方式付清全部购房款，但其在听证时仅提交了付款收据，并无相应的转账凭证加以佐证，故不足以证明其已支付超过合同总价款50%的购房款。综上，案外人杨正军、孙继敏请求本院中止执行上述房屋的异议理由不能成立，本院对其异议不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第（一）项的规定，
裁定如下：驳回案外人杨正军、孙继敏的异议。
如不服本裁定，案外人可在本裁定送达之日起十五日内向本院提起案外人执行异议之诉。本裁定送达后立即生效。
审 判 长 胡 蓉
代理
审判员 蒋晓亮
代理
审判员 苏永红
二〇一六年七月十一日
书 记 员 谭 锋 关注公众号“”