安徽省合肥市包河区人民法院民 事 判 决 书（2016）皖民初3939号
原告：鑫苑物业服务有限公司安徽分公司,住包河区望江东路275号,组织机构代码79810792-2。
负责人：张勇，总经理。
委托代理人：朱言波，系鑫苑物业服务有限公司安徽分公司员工。
委托代理人：高翔，系鑫苑物业服务有限公司安徽分公司员工。
被告：李传想，男，1972年12月7日出生，汉族，职业不详，住合肥市。
原告鑫苑物业服务有限公司安徽分公司诉被告李传想物业服务合同纠纷一案，本院于2016年4月12日立案受理后，依法由
审判员张鹭菊适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告鑫苑物业服务有限公司安徽分公司的委托代理人朱言波到庭参加诉讼。被告李传想经本院传票传唤，无正当理由，拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告鑫苑物业服务有限公司安徽分公司诉称：被告系原告服务的望江花园小区物业16栋703室业主。被告违反双方物业服务合同约定，未及时足额缴纳物业服务费用。原告多次催收并下发催费通知单，被告一直拒绝缴纳。现请求判令1、被告支付2011年1月至2015年12月所欠物业费7351元；2、被告支付违约金3000元；3、本案诉讼费由被告承担。被告李传想未作答辩也未提交证据。
经审理查明：2008年1月1日，原告鑫苑物业服务有限公司安徽分公司（原名河南鑫苑物业管理有限公司安徽分公司）作为甲方和被告李传想作为乙方签订了《前期物业管理服务协议》，由原告为被告所住鑫苑.望江花园小区提供物业服务，协议对原、被告双方各自的权利、义务，物业服务内容，收费标准以及逾期交纳物业管理费用的违约金等进行了约定。其中合同第一条第一款第6项约定，甲方依据本合同向乙方收取物业管理费用。对物业管理服务费用及缴费办法，双方合同第四条第二款约定：“乙方交纳费用时间，每年元月份前五日内预交本年度上半年物业管理费，每年七月份前五日内预交本年度下半年物业管理费；”该条第三款对各住宅及商业用房缴费标准主要约定：“高层住宅按建筑面积每月每平方米1.20元，电梯、二次加压泵运行电费及其他共用水电公摊费用按实际用量分摊收取；”协议第十一条第四款违约责任约定：“乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起每天按应交费用全额的0.3%交纳违约金并在管理区域进行公告，直至诉诸于法律。”合同签订后，原告鑫苑物业服务有限公司安徽分公司在该小区从事物业服务工作至今。另查明：鑫苑物业服务有限公司原名河南鑫苑物业管理有限公司，于2009年12月29日进行工商变更登记，原告系鑫苑物业服务有限公司所属安徽分公司，非法人企业，成立于2007年1月12日，经营范围为物业管理、停车服务等，现为一级资质。合肥市物价局合价房（2008）370号文件核准其按上述协议标准收取经营性服务费。2013年1月1日起实行物业费“一费制”后，2013年1月5日，合肥市包河区物价局核准原告物业综合服务费按每月1.39元/月.平方米。被告系鑫苑.望江花园16栋703室业主，该房屋建筑面积88.05平方米，房屋类型为高层住宅，被告自2011年1月1日至2015年12月31日期间未向原告交纳物业服务费用。计欠物业费（24×1.2×88.05+36×1.39×88.05=6940.8），原告催要无果。原告主张一费制前的公摊费（两年）计410元，但对此未提供公摊费具体计算依据。庭审中，原告自愿变更违约金自2016年1月1日起算，按同期银行贷款利率的四倍主张。以上事实，有原告提供的《前期物业管理服务协议》、营业执照、经营性服务收费许可证、物价局文件，催告照片以及原告的陈述等证据材料在卷佐证，本院对此予以确认。
本院认为：本案中，原告与被告签订的《前期物业管理服务协议》，系原、被告自愿达成，内容不违反法律法规强制性规定，为有效合同，对合同双方均有约束力。合同中对物业管理服务内容与质量、服务费用等事项作了约定，原、被告双方均应当按照合同的约定全面履行自己的义务。合同履行期间，原告依约为包括被告在内的小区业主提供了物业服务，因此根据双方合同约定和法律的规定，原告有权向被告方收取物业服务等费用，且物业费正是用于保障物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护、清洁卫生、绿化养护、公共秩序维护、物业服务人员工资等项目的开支。被告作为业主，在接受和享有了原告提供的物业服务内容后，应当负有按照上述合同的约定及时履行交纳物业服务等费用的义务。同时《物业管理条例》第七条第一款第（五）也规定“按时交纳物业服务费用”是业主在物业管理活动中，履行的一项义务，故被告对拖欠的物业服务费用，应按照合同约定的收费标准和物价部门准予备案的标准，向原告交纳物业服务费6941元。对原告该项请求本院予以支持。本案中，被告已经连续不缴纳物业费用时间较长，违反了双方合同的相关约定，构成违约。因违约金约定标准过高，现原告自愿按银行贷款利率的四倍主张违约金，其违约金请求有事实和法律依据，本院予以支持。对公摊费的主张，
本院认为，虽有合同依据，但因原告未能提供公摊费具体发生和计算的证据，故对公摊费诉讼请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条第一款、第一百四十四条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条第一款、第六十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，
判决如下：
一、被告李传想于本判决生效之日起十日内支付原告鑫苑物业服务有限公司安徽分公司物业服务费计6941元及违约金（违约金以6941元为基数，按同期中国人民银行贷款利率的四倍计算，自2016年1月1日至欠款实际付清之日止）；
二、驳回原告鑫苑物业服务公司安徽分公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费59元，减半收取30元，由被告李传想负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。
审判员 张鹭菊
二〇一六年七月十一日
书记员 姜宇婷附：本案适用法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 来自：