河南省周口市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）豫16民终2020号上诉人(原审原告)石蓓蕾，女，汉族，1978年10月12日出生，住郑州市金水区，系执行异议人。上诉人（原审原告）马兰，女，汉族，1974年5月14日出生，住周口市川汇区，系执行异议人。二上诉人的委托代理人李兰君，河南凯博律师事务所律师。被上诉人（原审被告）王卫星，男，汉族，1969年1月10日出生，住郸城县，系申请执行人。委托代理人胡艳立，河南奉献律师事务所律师。原审第三人任凯锋(峰)，男，汉族，1964年2月3日出生，住郸城县，系被执行人。原审第三人韩铁梅，女，汉族，1966年8月5日出生，住郸城县，系被执行人。原审第三人夏令民，男，汉族，1963年8月26日出生，住郸城县，系被执行人。
上诉人石蓓蕾、马兰因与被上诉人王卫星及原审第三人任凯锋、韩铁梅、夏令民执行异议之诉纠纷一案,不服郸城县人民法院（2016）豫1625民初497号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人石蓓蕾、马兰的共同委托代理人李兰君、被上诉人王卫星及其委托代理人胡艳立均到庭参加了诉讼。原审第三人任凯锋、韩铁梅、夏令民经传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明，第三人任凯锋与第三人韩铁梅系夫妻关系。2010年10月15日、2010年11月15日，周口市滨河置业有限公司分别向第三人韩铁梅出具了加盖有字样为“周口市滨河置业有限公司易天国际广场项目部财务专用章”的收款收据。“易天国际广场交款单”记载“业主姓名任凯锋”、“单价3500元/㎡”、“付款方式一次性”、“房屋位置A座24层01-11、21-23、A座12层12、14、14层13、14、18层14、22层14、15、A座10层房号13、14、15、16、17”，“销售部签字麦哲”……。2012年8月30日，石蓓蕾、马兰与周口市滨河置业有限公司签订了合同编号为易20120830-603的商品房买卖合同一份，约定石蓓蕾、马兰以200万元（单价2630.2元/㎡）价款购买周口市滨河置业有限公司开发的易天国际广场A座的14套商品房（2401、2402、2403、2404、2405、2406、2409、2410、2411、2421、2422、2423、2221号、2222号房）。合同签订后，该公司为石蓓蕾、马兰出具了200万元的收款收据，并于当天在房屋管理部门办理了合同备案手续。2013年1月14日，原审在审理王卫星诉任凯锋、韩铁梅、夏令民借款合同纠纷一案（案号为：（2013）郸民初字第109号）中，依据王卫星的财产保全申请，原审作出（2013）郸民初字第109号民事裁定书，裁定“查封任凯锋、韩铁梅在周口市滨河置业有限公司的房产26套（房产情况详见查封清单）”。查封了位于周口市川汇区中州路与滨河路交汇处易天国际广场A座房屋18套，查封清单载明18套房屋分别为：A座1413、1414、1814、1815、1212、1214、2214、1013、1014、1015、1016、1017、2409、2410、2411、2421、2422、2423。2014年1月6日，原审作出（2013）郸民初字第109号民事判决书。判决：“一、任凯锋、夏令民、韩铁梅于判决生效后三日内偿还王卫星借款50万元及相应利息（利息以本金50万元，自2009年1月1日至还清之日以中国人民银行公布的同期同类银行贷款利率的4倍计算）；
二、任凯锋、韩铁梅于判决生效后三日内偿还王卫星欠款180万元；
三、驳回王卫星其他诉讼请求。案件受理费29200元、财产保全费5000元，由任凯锋、夏令民、韩铁梅负担。”任凯锋、韩铁梅不服判决，提出上诉。河南省周口市中级人民法院于2014年7月21日作出（2014）周民终字第673号民事判决书。判决：“驳回上诉，维持原判。二审诉讼费29200元，由上诉人任凯锋、韩铁梅负担。”判决生效后，王卫星向原审法院申请强制执行，2014年9月12日，本院作出（2014）郸执字第420-01号执行裁定书。裁定“将被执行人任凯锋、韩铁梅所有的位于周口市川汇区中州路与滨河路交汇处易天国际广场A座1413、1414、1814、1815、1214、1212、2214、1013、1014、1015、1016、1017、2409、2410、2411、2421、2422、2423号，共计18套房产予以查封”。2014年9月25日，原审作出（2014）郸执字第420-02号执行裁定书。裁定“将被执行人任凯锋、韩铁梅所有的位于周口市川汇区中州路与滨河路交汇处易天国际广场A座2401、2402、2403、2404、2405、2406号，共计6套房产予以查封”。2015年5月27日，本院作出（2014）郸执字第420-04号执行裁定书。裁定“将任凯锋、韩铁梅所有的位于周口市××区××路与××路交叉口易天国际饭店1413、1414、1814、1815、1214、1212、2214、2401、2402、2403、2404、2405、2406、2409、2410、2411、2421、2422、2423号房屋予以拍卖。”2015年5月4日，河南康鑫源房地产估价咨询有限公司作出豫郑康鑫源评字[2015]第054294A号房地产清算价值估价报告,房地产总价为￥416.34万元。2015年7月13日，石蓓蕾、马兰向原审提出执行异议，原审经审查后作出（2015）郸执异字第3号执行裁定书，裁定驳回异议人石蓓蕾、马兰的执行异议请求。原审法院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第二十条规定“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”物权法对不动产买卖设立了预告登记，一经登记就具有了准物权效力。备案登记所依据的是城市房地产管理法，申请的主体是开发商;而物权法没有规定备案登记。根据物权法定的原则，备案登记不具有准物权的效力，合同备案只是行政流程，属行政管理的范围。另根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条的规定，当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。由此可见，商品房买卖备案只是行政手续，与合同效力无关，与产权是否变动也无关。本案第三人任凯锋、韩铁梅交纳房款的时间是2010年10月15日，而石蓓蕾、马兰交纳房款的时间是2012年8月30日，虽进行了商品房买卖合同备案，但至今仍对原审于2013年1月14日依法查封的涉案房屋不享有所有权，石蓓蕾、马兰就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益。石蓓蕾、马兰所诉不能成立，不予支持。故根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十条、第三百一十二条第一款第㈡项、《中华人民共和国物权法》第九条的规定，判决：驳回石蓓蕾、马兰的诉讼请求。案件受理费100元，由石蓓蕾、马兰承担。
上诉人石蓓蕾、马兰上诉称，原审认定事实错误。原审认定上诉人“虽进行了商品房买卖合同备案，但仍对执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益”，是错误的。再者，商品房买卖合同形成的债权，是物权转化的前提，是物权的前身，相比其他债权有优先性。上诉人已经缴纳了全部房产，办理了商品房买卖合同备案手续，虽没办理过户手续，但相比任凯锋、韩铁梅上诉人对查封执行的房屋物权手续更完整，与房屋更有利害关系。执行机关不应认定被查封的房屋属于任凯锋、韩铁梅，请求二审法院依法改判。
被上诉人王卫星答辩称，原判认定事实清楚，判决正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。原审第三人任凯锋、韩铁梅、夏令民未答辩。经二审庭审查明的事实与原审法院查明的事实相一致。
本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”本案第三人任凯锋、韩铁梅对被查封的房屋交纳房款的时间是2010年10月15日，而上诉人石蓓蕾、马兰对该房屋交纳房款的时间是2012年8月30日，晚于任凯锋的交款时间，虽上诉人石蓓蕾、马兰对该房屋进行了商品房买卖合同备案，因商品房预售合同登记备案制度仅仅是一种行政管理的手段，并非物权登记，购房者享有的权利仍然是一种合同债权，不能据此享有物权；只有通过预告登记，买卖人才能享有对涉案房屋的请求权，预售的房屋才能被赋予准物权的性质从而受到保护，产生对抗第三人的效力。因此，根据《物权法》所规定的物权法定原则，上诉人石蓓蕾、马兰对涉案房屋不享有物权，只有享有债权。故原审于2013年1月14日对涉案的房屋依法查封，上诉人石蓓蕾、马兰对涉案房屋不享有所有权，石蓓蕾、马兰就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益。故应当认定第三人任凯锋、韩铁梅对该房屋拥有所有权，上诉人石蓓蕾、马兰上诉的此项理由不能成立，不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人石蓓蕾、马兰负担。本判决为终审判决。
审判长 张群阳
审判员 张 杰
审判员 杜文杰
二〇一六年七月十一日
书记员 申亮亮