安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）皖01民终2032号
上诉人（原审原告）：合肥汉嘉物业管理有限公司。
法定代表人：高亦农，该公司董事长。
委托代理人：黄乔英，安徽皖衡律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：合肥万事利房地产开发有限公司。
法定代表人：尉俊，该公司总经理。
委托代理人：董明智，男，汉族。
委托代理人：王涛，上海天衍禾律师事务所律师。上诉人合肥汉嘉物业管理有限公司（以下简称汉嘉公司）与上诉人合肥万事利房地产开发有限公司（以下简称万事利公司）物业服务合同纠纷一案，不服安徽省合肥市蜀山区人民法院（2015）蜀民二初字第00887号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭于2016年5月24日公开开庭审理了本案，汉嘉公司委托代理人黄乔英，万事利公司委托代理人董明智、王涛到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原审法院查明：2010年1月9日，甲方万事利公司与乙方汉嘉公司签订《【汉嘉·都市森林】前期物业服务合同》一份，约定：甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲乙选聘乙方对汉嘉都市森林小区提供前期物业管理服务事宜，订立合同，物业名称汉嘉都市森林小区；物业类型多层、高层住宅、商业；面积占比（万平方米）多层19、高层7.5、商业2.44；所落位置合肥市潜山路399号；建筑面积约29万平方米；服务费用为物业管理区域物业服务收费选择包干制的方式进行管理，物业综合服务费具体标准为多层住宅0.73元／月·平方米，小高层住宅1.10元／月·平方米，高层住宅1.30元／月·平方米；合同还对泊位停车使用费、电子防盗门维护费、可视对讲维护费、公共能耗费用进了约定；合同第七条约定，本物业服务费及相关费用应于实际交付日起收取；纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售、或者因甲方原因未能按时交给物业买受人物业，其物业服务费用由甲方按收取标准的60%交纳；第二十四条约定，本合同仅进行框架性约定，在签订后一个月内，双方必须签订补充合同，约定下列费的具体金额：前期开办费、甲方办公楼及销售中心物业服务费用、其它费用；违约责任约定有甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的应按欠交物业费的日万分之三标准向乙方支付违约金等；合同还对甲乙双方的其它权利义务进行了约定。2010年4月22日，甲方万事利公司与乙方汉嘉公司签订《前期物业服务合同补充协议》一份，约定，根据2010年1月5日签订的《汉嘉都市森林前期物业服务合同》第七章第十四条“协议费用”的有关内容，甲乙双方经友好协商，达成了甲方办公楼及销售中心物业服务费用、前期开办费用补贴等协议。2011年11月1日，甲方万事利公司与乙方汉嘉公司签订《【汉嘉都市森林】前期物业服务合同》一份，约定：甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲乙选聘乙方对汉嘉都市森林小区提供前期物业管理服务事宜，订立合同，物业名称汉嘉都市森林小区N组团；物业类型高层住宅、商铺；所落位置合肥市潜山路399号；建筑面积约13万平方米；服务费用为物业管理区域物业服务收费选择包干制的方式进行管理；物业综合服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积按半年或一年交纳，具体标准为高层住宅1.20元／月·平方米、商业用房1.80元／月·平方米；合同还对车位停放服务费、公共能耗费用进了约定；合同第七条第一款约定，本物业服务费及相关费用应于实际交付日起收取；纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售、或者因甲方原因未能按时交给物业买受人物业，其物业服务费用由甲方全额交纳；第二十四条约定，本合同仅进行框架性约定，在适当时候，双方应签订补充合同，约定下列费的具体金额：前期开办费、其它费用；违约责任约定有甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的应按欠交物业费的日万分之三标准向乙方支付违约金等；合同还对甲乙双方的其它权利义务进行了约定。2011年11月1日，甲方万事利公司与乙方汉嘉公司又签订《汉嘉都市森林N组团﹤前期物业服务合同﹥补充协议》一份，约定，根据2011年签订的《汉嘉都市森林前期物业服务合同（N组团）》第七章第二十四条“协议费用”的有关内容，甲、乙双方经友好协商，就以下事项和费用达成协议：物业管理范围约定为甲方管理范围系汉嘉都市森林小区N组团内“家乐福”商场，商场门前广场及楼下的地下停车场；NJ3-4楼商业用房。管理所产生的相关费用也由甲方自行承担。“家乐福”商场楼下停车场的各个出口由甲方管理，中央监控室，消防监控室由乙方统一管理，自家乐福开张起甲方每年承担一名管理人员费用。每年按季度支付，支付时间为每季度的结算日。其监控责任由乙方承担；空置管理费用约定有甲方首次交付的N2、N6楼栋的空置房管理费用按照100%支付给乙方，并承担相应的公共能耗费用。甲方N2、N6地下车库空置位管理费按照100%支付给乙方，并承担地下室的公共能耗费用。甲方后续的空置房管理费按照6折收取；有关回迁户物业综合服务费缴纳的约定有汉嘉都市森林N组团业主中，有55户为当地回迁户业主。根据甲方与回迁户业主的协议，甲方代为回迁户缴纳按协议规定的免交部分的物业综合服务费；前期开办费用及管理费用补贴约定有双方商定该项费用为实际交房屋面积两个月的物业服务费。按甲方每次交房的实际面积计算，于每次交房前一周支付。首次交房至N组团全部交付期间，甲方给予乙方60000元的补贴，用于支持乙方的正常管理开支。补充协议还其它事项进行了约定等。原审法院另查明：汉嘉公司未提供证据证明其已安排一名以上的管理人员在中央监控室管理。原审法院再查明：截止2014年12月31日，万事利公司应向汉嘉公司交纳各项物业管理费用合计人民币1597442.64元。原审法院认为：汉嘉公司与万事利公司之间签订前期物业服务合同与补充协议系双方的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，均合法有效，因此双方均应当按照协议约定履行各自义务。因此，汉嘉公司诉求万事利公司支付所欠的自2011年第四季度至2014年第四季度的物业服务费总计人民币1597442.64元，有事实和法律依据，予以支持，超出部分，不予支持。汉嘉公司诉请应支付违约金350201元，因双方长期存在用水、用电费的争议，且万事利公司已垫付争议的用水、用电费用，从公平角度考量，原审法院对此诉请不予以支持。万事利公司辩称，不应支付中央监控室一名管理人员的服务费用79200元，于法有据，予以采信；万事利公司辩称，汉嘉公司诉请已过诉讼时效，因双方存在长期的服务关系，且双方之间也存在相互利益关系，故对此辩解，不予采信。据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业管理纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决：
一、被告合肥万事利房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告合肥汉嘉物业管理有限公司物业服务费人民币1597442.64元；
二、驳回原告合肥汉嘉物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23610元，由原告合肥汉嘉物业管理有限公司负担5660元；被告合肥万事利房地产开发有限公司负担17950元。汉嘉公司上诉称：原审以上诉人“未提供证据证明其已安排一名以上的管理人员在中央监控室管理”为由，支持被上诉人“不应支付中央监控室一名管理人员的服务费用79200元”的抗辩，是错误的。上诉人与被上诉人2011年11月1日签订的《汉嘉都市森林N组团﹤前期物业服务合同﹥补充协议》第一条约定了双方管理的范围：被上诉人管理范围：1、汉嘉都市森林小区N组团内“家乐福”商场，商场门前广场及楼下的地下停车场；2、NJ3-4楼商业用房。管理产生的相关费用也由被上诉人自行承担。除上述范围外，N组团其他部位属上诉人的物业管理区域。同时约定，“家乐福”商场楼下停车场的各个出口由被上诉人管理，中央监控室、消防监控室由上诉人统一管理，自家乐福开张起被上诉人每年承担一名管理人员费用。每年按季度支付，支付时间为每季度的结算日。其监控责任由上诉人承担。该约定明确了N组团的中央监控室、消防监控室由上诉人统一管理，上诉人已经按照约定履行了管理责任，被上诉人仅仅是承担一名管理人员的费用，实际上监控室的管理人员不止一人。上诉人补充证据：监控室的值班记录等足能证明上诉人尽到了监控室的管理义务。同时，被上诉人对各期应付监控室一名人员费用均签字确认了。如果有被上诉人所述的没有安排人员值班监控室的话，那么被上诉人也不会每期都确认应支付的监控室人员费用。综上，上诉人认为，原审以上诉人“未提供证据证明其已安排一名以上的管理人员在中央监控室管理”为由，扣减了被上诉人应支付的一名监控室管理人员服务费用79200元不妥。请求二审法院在查明事实的基础上依法改判：l、合肥市蜀山区人民法院（2015）蜀民二初字第00887号民事判决第一项为：被告合肥万事利房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告合肥汉嘉物业管理有限公司物业服务费人民币1676642.64元（与原判相比增加请求79200元）；2、本案一审、二审案件受理费全部由被上诉人负担。万事利公司辩称：对一审判决中央监控室管理人员的费用，汉嘉公司没有证据证明尽到相应的管理义务，也没有尽到相应的举证责任，一审认定我方不应承担79200元的管理人员费是正确的，请求依法驳回。万事利公司上诉称：
一、原审判决认定事实错误。原审判决所认定的物业服务费1597442.64元与事实不符，根据合同履行的相关情况，上诉人认为有以下费用还应扣减：1、N2、N6地下车库长期处于无人值守状态，车辆随意入库，胡乱停放，造成上诉人无法销售，被上诉人未履行合同，应当扣减1年物业费96000元（160个×50元／月×12个月＝96000元）；2、El、E2商铺111、112，根据测绘报告，实际为架空层公共面积，供业主停车，不应计物业费，应扣减12668.29元（180.46㎡×1.8元×39个月＝12668.29元）；3、N5号楼空置费应从2013年9月20日交房之日起计算，扣减140691.44元。保洁开办费上诉人已经支出，属重复计算应扣减52922.57元，两项合计应扣减193614.01元；4、根据合同规定除N2、N6号楼，其余楼房空置费均按60%计，应扣减34618.06元（5301.84＋2806.85＋2806.85＋19588.94＋4113.58＝34618.06元）；5、动力厂回迁户目前仅住两年，应先支付2年已发生的物业费，尚未发生的物业服务费109499元应予扣减；6、汉嘉50栋-1102室，2012年2月室内电线全部被盗，应扣减物业费7534.47元：7、全部水电费均由上诉人支付，被上诉人主张的水电费75999.08元应从中扣减；8、根据汉嘉都市森林N组团前期物业管理服务合同补充协议第一条物业管理范围约定，55号楼401室（会所）由上诉人管理，应扣减物业费20684.3元。（450.05㎡×1.8元／㎡月×（25个月＋13天）＝20684.3元；9、E1＼2栋104、204室商铺，该店铺于2007年5月28日已出售，物业费应由该业主承担，应扣减物业费2127.64元（84.43×2×1.8元㎡／月×7个月＝2127.64元）：以上合计为552744.85元应从原审判决的金额中予以扣除。
二、原审判决适用法律不当。上诉人与被上诉人之间长期以来存在以被上诉人欠付上诉人的水电费与上诉人所欠被上诉人的物业服务费相互冲抵进行结算的惯例，因此本案物业费应与水电费一并结算，原审判决第一项应予以撤销。综上所述，原审判决认定事实错误，适用法律不当，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。上诉请求：
一、依法撤销合肥市蜀山区人民法院（2015）蜀民二初字第00887号民事判决第一项，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；
二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。汉嘉公司辩称：针对万事利公司上述所列的几项内容作一一答辩，1、N2、N6车库无人看守是与事实不符的，对方也无证据证明，2、商铺没有相应的测绘报告，从我方的明细表中也没有体现，每个季度的核算，对方的销售经理已经签字确认了；3、N5号楼的费用我方是从2013年4月1日就开始管理了，保洁开荒费是委托我方安排天顺物业进行保洁的，费用已经支付，但是费用已经支付给天顺物业的，费用不是支付给我方；4、我方也是按照60%空置费来进行计算；5、动力车厂有50多户，只有一部分是减免4年的，但是有一部分是减免2年，对方减少的数额与我方不符，应减少74642元，并且一审中已经扣除；6、没有事实依据，与本案关联性并且没有相应的证据证明；7、我方只主张电费，没有主张水费，电费问题双方已经进行了确认，水费问题另案解决，电费是我方缴纳的；8、会所是由被上诉人方管理没错，但是针对于会所的公共区域也是由我方进行管理的，对方拒缴费用没有事实及法律依据；9、商铺出售的时间我方不清楚，如果出售我方是应对业主进行主张，但是对方没有提供证据证明商铺已经出售，对方出售也没对方进行告知；10、一审适用法律正确，综上驳回其上诉请求。二审期间，汉嘉公司提交了中控运行记录表及工资表，证明监控室有值班的记录，有人员管理。上诉人万事利公司质证认为该组证据是汉嘉公司单方制作，记录不完整，不足以证明汉嘉公司履行了合同义务。
本院经审查认为：汉嘉公司提交的证据系单方制作，在一审中没有出示，而该证据没有其他证据相印证，故对汉嘉公司该证据不予采信。二审中双方未再提供其他新证据，二审查明的事实与原审一致。
本院认为：汉嘉公司与万事利公司双方签订的《【汉嘉·都市森林】前期物业服务合同》、《前期物业服务合同补充协议》、《汉嘉都市森林N组团﹤前期物业服务合同﹥补充协议》合法有效，双方应当严格按合同履行。汉嘉公司上诉主张按合同要求万事利公司支付中央监控室一名管理人员的服务费用，由于其在一审中没有提供相应证据，而二审中提供其制作的证据并无其他证据相印证，虽合同有约定万事利公司支付中央监控室一名管理人员的服务费用，但汉嘉公司未提供万事利公司对中央监控室一名管理人员的服务费用应每月支付多少进行过核对或确认的证据，故汉嘉公司此节主张依据不足，本院对汉嘉公司该上诉主张不予支持。万事利公司认为汉嘉公司没有履行义务，部分车库无法销售及部分室内的电线被盗对其造成损失非本案同一法律关系，可另行主张。万事利公司认为汉嘉公司主张相应物业费计算依据不足，但万事利公司并未提供出售房屋已通知汉嘉公司向其他业主收取物业服务费的证据，汉嘉公司按物业所占面积并依据合同约定以及相应未售出空置房屋的证据收费并无不当。因此，万事利公司上诉请求要求扣减物业费，未提供证据，本院对其上诉主张亦不予支持。综上，原审法院处理得当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费23610元，由合肥汉嘉物业管理有限公司负担1780元，由合肥万事利房地产开发有限公司21830元。本判决为终审判决。附本判决引用法律和司法解释原文。
审判长 钱爱民
审判员 陆文波
审判员 程亚娟
二〇一六年七月十一日
书记员 张 琪附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 来源：百度搜索“”