福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）闽01民终665号上诉人（原审原告）福州福房网房产代理有限公司，住所地福州市台江区鳌峰街道鳌江路8号（江滨中大道北侧、曙光路东侧）福州金融街万达广场二期B1#甲级写字楼19层03室。法定代表人柳立林，总经理。委托代理人钱亮，福建远东大成律师事务所律师。被上诉人（原审被告）陈化明，男，1974年7月20日出生，汉族，住福州市晋安区。
上诉人福州福房网房产代理有限公司因与被上诉人陈化明居间合同纠纷一案，不服福州市晋安区人民法院（2015）晋民初字第4872号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明：被告系案外人胡瑞娣之长子，胡瑞娣系位于福州市晋安区新店镇满洋路128号家天下A（二期）B（一期）33#楼403单元的产权人。2013年8月24日，被告以胡瑞娣代理人的身份在原告的居间下与案外人李晓庆就上述房屋买卖事宜签订了《居间合同》、《房产买卖合同》、《交易服务合同》及《补充协议》，约定胡瑞娣将该房产以112万元的价格转让给李晓庆；居间佣金为33600元（后原告减免至15000元），由买方李晓庆承担；交易服务费：1、原告协助办理房产权属证书、房产附属配套设施及房屋交接等交易过户手续，卖方胡瑞娣和买方李晓庆应各向原告支付交易服务费400元。2、为保证房产依约交易，《交易服务合同》成立后原告按约定监管买卖双方的交易相关材料，为双方推荐交易流程，提供专业处理方案，为双方办理产权交易的前期准备工作等，卖方胡瑞娣和买方李晓庆应各向原告支付安全交易衍生服务费1000元。买方李晓庆向原告支付商业按揭手续代办费及衍生服务费1500元；同日，被告陈化明还出具《产权人未到场声明》，内容为上述《房产买卖经纪合同》由陈化明代产权人胡瑞娣真实意愿签订，同时陈化明保证除上述人员外无其他共有权人，若因上述房产权产权人否认本人的代理行为，从而导致合同交易无法完成，则陈化明将向买方提供相当于违约金11万元的赔偿金。买方李晓庆和原告均表示“了解上述声明及责任，接受并同意，同意不进行任何撤销合同的行为，否则撤销行为无效。”。同日，被告将胡瑞娣的产权证原件交给原告保管；买方李晓庆实际向原告支付履约保证金5万元。之后，各方因合同履行发生争议，且被告陈化明始终未提供产权人委托其签订前述合同的授权确认函，而胡瑞娣作为产权人亦未对被告的代理行为予以追认，致使合同未能继续履行。2013年12月23日，胡瑞娣以福州福房网房产代理有限公司和陈化明为被告、李晓庆为第三人诉至原审法院，要求确认合同无效。同年12月26日，李晓庆以胡瑞娣、陈化明、福州福房网房产代理有限公司为被告诉至原审法院，案由为房屋买卖合同纠纷。上述两案因属同一法律关系，合并审理。2015年2月25日，原审法院作出（2014）××民初字第××号判决书，认为造成讼争合同无效，买卖双方及居间方均负有缔约过失之责任。为此，
判决如下：
一、确认被告陈化明、被告福州福房网房产代理有限公司以及第三人李晓庆于2013年8月14日签订的位于福州市晋安区新店镇满洋路128号家天下A（二期）B（一期）33#楼403单元房屋的《居间合同》、《交易服务合同》、《房产买卖合同》及《补充协议》无效；
二、被告福州福房网房产代理有限公司应于本判决生效之日返还原告胡瑞娣位于福州市晋安区新店镇满洋路128号家天下A（二期）B（一期）33#楼403单元房屋的榕房权证R字第××号《房屋所有权证》；
三、被告福州福房网房产代理有限公司应于本判决生效之日返还第三人李晓庆履约保证金5万元；
四、被告陈化明应于本判决生效之日支付第三人李晓庆赔偿金1万元；
五、驳回第三人李晓庆的其他诉讼请求。案件受理费14800元，由被告陈化明负担7400元、被告福州福房网房产代理有限公司负担5180元、第三人李晓庆负担2220元。第三人诉请案件受理费减半收取7440元，由被告陈化明负担3700元，被告福州福房网房产代理有限公司负担2300元、第三人李晓庆负担1440元。一审宣判后，被告陈化明不服判决，上诉至福州市中级人民法院。2015年9月23日，福州市中级人民法院作出（2015）××民终字第××号民事判决书，认为上诉人陈化明对讼争房屋买卖合同被确认为无效负有主要的过错责任，因此驳回上诉，维持原判。原审法院认为：根据法律规定，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。但该合同应当是合法有效的合同。本案中，原、被告通过签订《居间合同》、《交易服务合同》，建立居间合同关系，原告作为居间方，理应对出售房屋的产权情况进行严格审查，但原告在讼争房屋的产权人未到场的情况下，主持被告与买方签订了《房屋买卖合同》及《补充协议》，后因产权人事后不予追认被告代其所签订的一系列合同而导致房屋买卖被法院判决确认为无效合同，原告存在过错行为。现原告要求被告支付居间费用15000元、律师代理费损失5000元的诉讼请求，于法无据，原审法院不予支持。但考虑到原告确实提供了相应的媒介服务（代为保管被告所提供的胡瑞娣的产权证原件等），付出了一定的劳务，因此，原审法院兼顾公平和诚实信用原则，酌定由被告支付原告800元。关于原告主张的其在（2014）××民初字第××号民事案件中的诉讼费损失7480元，因在上述案件中原告所承担的诉讼费用已经是按照各方所承担的责任比例予以计算的，故原告要求被告承担其在上述案件中的诉讼费损失7480元于法无据，原审法院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第五条、第六条、第四百二十七条之规定，判决：
一、被告陈化明应于本判决生效之日起十日内支付原告福州福房网房产代理有限公司交易服务费800元；
二、驳回原告福州福房网房产代理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费594元，适用简易程序减半收取297元，由原告福州福房网房产代理有限公司负担289元，被告陈化明负担8元。一审宣判后，原审原告福州福房网房产代理有限公司不服，向本院提起上诉。
上诉人福州福房网房产代理有限公司上诉称：一审判决认为上诉人存在过错，无权要求被上诉人承担损失于法无据，依法应当予以撤销。
一、被上诉人存在最主要的过错。被上诉人未经其母胡瑞娣同意，擅自发布欲将胡瑞娣名下的房产进行出售的信息；上诉人介绍买方前往实地看房时，被上诉人亲自开门接待，并将房产证、胡瑞娣的结婚证等交由上诉人保管；在上诉人一再要求胡瑞娣到场签合同或者提供授权委托书时，被上诉人声称胡瑞娣在三明市，保证需要胡瑞娣本人亲自到场时胡瑞娣一定会到场配合；被上诉人与买方签订房屋买卖等合同后，被上诉人又出具《产权人未到场声明》。晋安法院及福州市中院经审理作出生效判决认为，被上诉人对上述合同被确认无效负有主要过错责任。
二、因被上诉人的过错，导致上诉人遭受损失。因被上诉人的无权代理行为，导致上诉人遭受以下损失：诉讼费7480元、律师代理费5000元，且被上诉人之行为导致上诉人未得到应得的佣金15000元及交易服务费4300元，以上损失，上诉人均提供了充分的证据予以证实。
三、被上诉人应当承担缔约过失责任，对上诉人的损失进行赔偿。根据《合同法》第四十二条规定，被上诉人恶意隐瞒其并未获得代理权这一事实，导致房屋买卖等合同被确认无效，给上诉人造成损失，依法应当承担损害赔偿责任。综上，请求：
一、依法撤销一审判决；
二、依法判令被上诉人向上诉人赔偿因其缔约过失给上诉人造成的损失：佣金损失15000元、交易服务费4300元、诉讼费损失7480元、律师代理费损失5000元，以上共计31780元；
三、一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人陈化明答辩称：
一、上诉人所述完全不合理合法。1、按合同约定被上诉人不应赔偿上诉人本案诉求的全部损失，合同当事人买方应按合同约定支付上述费用。《补充协议》约定：补充协议如与主合同相冲突，以本协议为准。补充协议第一条约定由本案第三人买方承担交易过程中的双方过户中产生的所有税费、中介佣金及后期交易服务费等费用。《产权人未到场声明》也约定：被上诉人人即代理人在交易无法完成情况下，只承担第三人买方的损失赔偿金。2.上诉人应支付被上诉人缔约过失赔偿金10120元。上诉人所述的被上诉人带人多次看房、主动要求发布媒体信息、将胡瑞娣的结婚证交由上诉人保管、上诉人要求胡瑞娣到现场或出具授权委托书等都不是事实，由于上诉人的缔约过错导致被上诉人的实际缔约损失21100元。上诉人诉求的损失中，中介佣金和交易服务费损失都是预期损失，且其实际损失金额远比诉求的小。上诉人没提供合同等证据证明本案的律师代理费是多少钱，因此被上诉人认为只有约3500元才是上诉人本案诉求的合理律师代理费损失。法律规定缔约过失的赔偿应以实际已经发生的损失为限。另外，只有当居间人促成合同成立时，居间人才能要求委托人支付报酬。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求委托人支付报酬并应承担对委托人的损害赔偿责任。通过被上诉人和上诉人的各自实际缔约损失相减得出：上诉人应支付被上诉人缔约过失赔偿金10120元。综上，上诉人的上诉理由不能成立，请求二审依法驳回上诉人的上诉请求。当事人在本案第一审程序中向法院提交的证据均已随一审案卷移送至本院。二审诉讼过程中被上诉人陈化明向本院提交以下证据：《受理案件通知书》，证明上诉人违背诚信原则。上诉人福州福房网房产代理有限公司对被上诉人提交证据的真实性无异议，但认为与本案无关。对被上诉人陈化明提供的上述证据，
本院认为：上述证据与本案无关，且不属于二审程序中的新证据，本院不予采信。根据本案现有证据，本院对原审查明的事实予以确认。
本院认为，上诉人诉请的佣金本质为居间费用，作为房产中介方，上诉人进行居间服务的目的在于促成买卖双方签署合法有效的合同，上诉人作为居间人其是否有权获得居间费用，取决于居间行为是否合法有效的完成任务。虽然在上诉人的居间服务下，被上诉人以胡瑞娣代理人名义与案外人李晓庆签订了《房产买卖合同》，但因被上诉人系无权代理且上诉人未尽严格审查义务，最终导致合同无效，上诉人未促成合同成立，无权主张居间费用，其将居间费用列为损失缺乏依据，本院不予采信。因上诉人本身具有过错，且涉案合同无效，故其主张被上诉人支付律师代理费缺乏合同及事实依据，本院不予支持。至于诉讼费，系各方在另案中各自应承担的责任，上诉人将其列为损失于法无据，本院不予采信。本案中，上诉人作为居间人仅可请求在促使合同成立的活动中所支出的必要费用，一审酌定被上诉人作为享受过交易服务的一方应向上诉人支付800元已臻合理，本院予以维持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。本案一审案件受理费按照一审判决确定的负担，本案二审案件受理费594元，由上诉人福州福房网房产代理有限公司负担。本判决为终审判决。
审 判 长 徐敏洲
代理
审判员 陈 嘉
代理
审判员 刘启鸣
二〇一六年七月十日
书 记 员 章信淡 来源：百度“”