湖北省黄石市西塞山区人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂0203民初284号原告冯伟。原告谌亚琼。以上两原告的委托代理人邓亚山，黄石市金秋法律服务所法律工作者，委托权限：特别授权。被告湖北美尔雅房地产开发有限公司（以下简称美尔雅公司），住所地湖北省黄石市桂林南路201-1号。法定代表人杨闻孙，公司董事长。委托代理人夏金、苏治山，湖北首义律师事务所律师，委托权限：特别授权。
原告冯伟、谌亚琼诉被告美尔雅公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第二百二十一条的规定与另外九件同类型案件合并审理，并由
审判员万劲独任审判，于2016年3月15日公开开庭进行了审理。原告委托代理人邓亚山，被告美尔雅公司委托代理人夏金、苏治山均到庭参加诉讼。鉴于本案案情复杂、涉及的当事人较多。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第二百五十八条的规定由简易程序转换为普通程序。由
审判员万劲担任
审判长，与
人民陪审员肖春平、程良军组成合议庭，于2016年6月8日再次公开开庭进行了审理。原告的委托代理人邓亚山，被告美尔雅房公司的委托代理人夏金、苏治山均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2013年10月1日，原、被告签订了一份《商品房买卖合同》约定原告购买被告开发的位于西塞山区枣子山36号，宗地编号为2030010150135地块的商品房一套，房屋面积130.04平方米，房屋价款576695元。交房时间为2015年8月28日，逾期交房按日向原告支付已交房款的万分之五的违约金。本合同在履行过程中发生争议，协商不成的，向人民法院起诉。合同签订后，原告按合同约定的时间向被告支付房款576695元。但被告不按照合同约定交付房屋给原告，至今未交付房屋。故原告诉至法院要求：1、判令原、被告继续履行《商品房买卖合同》；2、被告按日向原告已支付房款的万分之五的违约金（从2015年8月28日至本案判决生效之日止）。3、被告承担诉讼费用。原告为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据：证据一、原告的身份证复印件，拟证明原告的诉讼主体资格；证据二、被告的企业信息，拟证明被告的诉讼主体资格；证据三、商品房买卖合同一份，拟证明原、被告签订的商品房买卖合同合法有效；被告应承担违约责任；证据四、销售不动产统一网络发票，拟证明原告支付被告房款576695元。
被告美尔雅公司辩称：1、我公司预计在2016年6月底之前交付给原告的房屋；2、原告诉请的违约金数额支付比例过高，要求法院予以调低；3、诉讼费用我公司愿意承担；4、要求法院调解处理。被告美尔雅公司未向本院提交证据。以上证据经庭审质证，原告冯伟、谌亚琼提交的证据一至四，被告美尔雅公司质证后均无异议。对原告冯伟、谌亚琼提交的证据，本院予以采信。
经审理查明，2013年10月1日，原告冯伟、谌亚琼与被告美尔雅公司签订了一份《黄石市商品房买卖合同》（合同编号：hs13007344），合同约定：1、冯伟、谌亚琼购买美尔雅公司开发的位于黄石市西塞山区枣子山36号美尔雅金枣轩小区1号楼1单元404室住宅房一套，建筑面积130.04平方米，单价为4434.75元，房款为576695元。付款方式为2013年10月1日一次性付款376695元，同时申请贷款支付20万元。2、冯伟、谌亚琼逾期付款的违约责任：（1）逾期在15日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，冯伟、谌亚琼按日向美尔雅公司支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过15日后，美尔雅公司有权解除合同，美尔雅公司解除合同的，冯伟、谌亚琼按累计应付款的1%向美尔雅公司支付违约金，美尔雅公司应向冯伟、谌亚琼退还累计已付款；冯伟、谌亚琼愿意继续履行合同的，经美尔雅公司同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，冯伟、谌亚琼按日向美尔雅公司支付逾期应付款万分之五的违约金。3、美尔雅公司的交付期限和条件：美尔雅公司应当在2015年8月28日前，将符合下列条件的商品房交付冯伟、谌亚琼使用：（1）完成规划、单体工程质量、消防、环保、人防等专项验收；（2）公共配套设施、市政公用设施及园林绿化工程按设计要求建成，并满足使用功能要求；（3）供电、给水、排水、燃气等设施按设计要求建成，并经有关行业单位认可达到正常使用条件；（4）完成商品房项目竣工交付使用相关手续。4、美尔雅公司逾期交房的违约责任：（1）逾期不超过30日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，美尔雅公司按日向冯伟、谌亚琼付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，冯伟、谌亚琼有权解除合同。冯伟、谌亚琼解除合同的，美尔雅公司应当自冯伟、谌亚琼解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按冯伟、谌亚琼累计已付款的1%向冯伟、谌亚琼支付违约金。冯伟、谌亚琼要求履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，美尔雅公司按日向冯伟、谌亚琼支付已交付房价款万分之五的违约金。5、商品房交接：商品房达到本合同约定的交付使用条件后，美尔雅公司应当将办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件等内容书面通知冯伟、谌亚琼。双方进行验收交接时，美尔雅公司应当出示本合同规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，美尔雅公司还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。美尔雅公司不出示证明文件或出示证明文件不齐全，冯伟、谌亚琼有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由美尔雅公司承担。合同签订后，原告冯伟、谌亚琼分别于2013年11月5日、2013年10月14日向美尔雅公司两次支付了全部购房款576695元，履行了合同约定的交付房款义务。合同约定的商品房最后交付期限届满后，被告美尔雅公司不能交付商品房，故而成讼。
本院认为：
一、依法成立的合同，对当事人均有约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，违反合同约定的当事人一方，应当按照合同和法律规定向另一方承担违约责任。
原告与被告美尔雅公司签订的《黄石市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反国家法律、行政法规的禁止性规定，是合法有效的。原告已按合同约定履行付款义务，被告美尔雅公司应按合同约定的交房条件及期限内履行交房义务，根据合同约定被告美尔雅公司应当将本案涉案房屋于2015年8月28日前交付给原告，但美尔雅公司至今未交付房屋，故被告迟延交房已构成违约，应当按合同约定承担延期交房的责任。
二、关于违约金计算的起止时间问题。被告美尔雅公司未能在双方约定的交房时间即2015年8月28日前交房，故应当从其次日起即2015年8月29日起计付逾期交房违约金。由于被告美尔雅公司至今未实际交付符合交房条件的房屋，且具体交房时间无法确定，故逾期交房的天数不能确定，故本院确定逾期交房违约金的起止时间从2015年8月29日起计算至本判决生效之日止。
三、关于合同约定的违约金标准是否过高以及是否需要调整问题。《中华人民共和国合同法》及相关法律规定已确定我国违约金制度系以赔偿非违约方的损失为主要功能，而不是旨在严厉惩罚违约方，因此违约金比例的确定应参照非违约方的实际损失。本案在审理中，原告主张被告美尔雅公司应当按照合同约定的日万分之五的标准支付违约金，但没有就其实际损失提供证据予以证明。
被告美尔雅公司则辩称合同约定的违约金标准过高，要求法院依法进行调整。因合同中约定的日万分之五违约金明显过高，应依法予以调整，依据公平原则和诚实信用原则以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，综合参考该楼盘及同地段同类房屋租金、中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准、兼顾合同的履行情况、预期利益等综合因素，本院确定本案违约金的计算标准为已付购房款的日万分之一点五。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，经本院审判委员会讨论决定，
判决如下：
一、被告湖北美尔雅房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告冯伟、谌亚琼逾期交房违约金（以购房款576695元为基数按日万分之一点五从2015年8月29日起计算至本判决生效之日止）。
二、驳回原告冯伟、谌亚琼的其他诉讼请求。如未按照本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费737元，由被告湖北美尔雅房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。（上诉人应在提交上诉状时预交上诉案件受理费人民币737元，款汇于湖北省黄石市中级人民法院。开户银行：湖北农行黄石市分行团城山支行。户名：湖北省黄石市中级人民法院。帐号：17×××18。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。）
审 判 长 万 劲
人民陪审员 肖春平
人民陪审员 程良军
二〇一六年七月十日
书 记 员 吴 双 来源：