广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2016）粤1972民初3729号
原告：邓根祥，男，汉族，1984年9月28日出生，住广东省高要市。
委托代理人：张玲悦，广东广健律师事务所律师。
被告：邹艳，女，汉族，1978年10月3日出生，住湖南省澧县。
第三人：东莞市喜迎门置业有限公司。住所地：广东省东莞市东城区石井路255号左庭右院3栋商铺15号，组织机构代码为597407275。
法定代表人：张钦，该公司总经理。
委托代理人：江泽钦，该公司员工。
委托代理人：黄锦哲，该公司员工。
原告邓根祥诉被告邹艳、第三人东莞市喜迎门置业有限公司（以下简称“喜迎门公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月13日立案受理后，依法由
审判员宋华适用简易程序独任审判，于2016年6月13日公开开庭进行了审理，原告邓根祥及其委托代理人张玲悦、第三人委托代理人江泽钦、黄锦哲到庭参加诉讼，被告邹艳经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告邓根祥诉称：2016年1月24日，邓根祥与邹艳通过喜迎门公司居间买卖位于东莞市虎门镇丰泰华园山庄风华豪园2座XXE房签订了《房地产买卖合同》，合同签订后邓根祥委托人积极支付相应定金20000元，之后邹艳以种种理由声称不再出售房屋并拒绝收取余下定金，也至今不配合办理案涉房屋的银行按揭贷款手续，不交齐所需的贷款资料，也不出具相应公证委托第三方办理。邹艳以种种理由怠于履行上述义务，经邓根祥催告仍怠于履行上述义务。邓根祥认为邹艳长期拖延不履行上述义务的行为不但延误了交易时间，也使邓根祥丧失了其他缔约机会。其行为严重违反了《中华人民共和国合同法》的规定和《房地产买卖合同》第七条的相关约定。基于上述事实和理由，为维护自身合法权益，原告依法起诉至法院，请求判令：1.解除邓根祥、邹艳、喜迎门公司签署的《房地产买卖合同》；2.邹艳向邓根祥支付违约金65000元；3.邹艳向邓根祥返还预付款20000元；4.邹艳向邓根祥赔偿代理费损失15000元；5.邹艳承担本案诉讼费用。
经审理查明：邓根祥主张，邓根祥作为买方，邹艳作为卖方，喜迎门公司作为经纪方，三方签订了一份编号为NO.XXXXXX1的《房地产买卖合同》，由邓根祥向邹艳购买位于东莞市虎门镇丰泰华园山庄风华豪园2座XXE房，合同约定：“邹艳合法持有《房地产权证》，编号为第XXXXXXXXX2号，总楼价为650000元2016年1月24日，付款方式为定金20000元邓根祥须在2016年1月24日支付给邹艳，定金余款30000元须在2016年2月28日前支付给邹艳，首期楼款162500元通过按揭付款，楼价余款487500元通过按揭付款；因买方或卖方违反本合同约定，或拒不配合提供交易所需资料，或提供虚假资料，或无正当理由逾期办理交易、按揭等相关手续，以及无正当理由逾期交付房产、逾期支付房款等义务的，逾期超过十个工作日，守约方应书面通知违约方并给予合理宽限期，若违约方仍怠于履行义务的，则守约方有权解除合同并要求违约方承担支付等额于总楼价的10%的违约金，守约方同意继续履行的，守约方有权要求违约方每日按楼价余款的千分之一支付违约金；在合同履行中，任何一方不履行合同的或因一方因素而导致合同无法履行的，违约方应代守约方向经纪方支付代理费，守约方已支付的，经纪方不予退还，该代理费作为买卖一方损失由违约方直接赔偿守约方。”邓根祥主张当时邹艳在外地，故委托其小姨陆红琼签订合同，并代为收取了定金20000元，出具了《收据》。邓根祥提交了视频资料，显示签约时通过微信视频确定邹艳的身份及确认邹艳委托陆红琼签订合同、收取定金。邓根祥主张，合同约定定金余款是2016年2月28日支付，邹艳称会自己回东莞收取定金余款，过年后，邓根祥联系邹艳询问支付定金余款的事情，但邹艳不接电话还拉黑了邓根祥的号码，邓根祥于2016年2月27日用妻子的手机发信息给邹艳，邹艳直接回复“不卖”。邓根祥提交了短信记录，显示：2016年2月27日18:35，邓根祥向邹艳发短信“邹艳小姐，你好！我是邓根祥，是购买你东莞虎门丰泰华园山庄风华豪园2座XXE房的买家！按合同约定2016年2月28日前交给你定金余款3万元，请你安排时间过来收”，2016年2月27日19:03，邹艳回复“不卖”，邓根祥委托广东广健律师事务所律师张玲悦向邹艳发出律师函，并抄送喜迎门公司，函告邹艳务必在律师函发出之日起十个工作日内收取定金余款并配合办理案涉物业的银行按揭贷款手续，提交齐全所需的贷款资料。喜迎门公司述称，签订合同之后，邹艳的亲戚电话联系喜迎门公司称邹艳不卖房子了，喜迎门公司要求与邹艳联系，邹艳主动发信息说不卖了，并称因其丈夫不同意卖。2016年3月16日另查，邓根祥于2016年1月24日与喜迎门公司签订《买卖代理费支付承诺书（买方）》，约定邓根祥向喜迎门公司按照总楼价的2.3%支付代理费15000元，邓根祥已向喜迎门公司支付7500元。根据邓根祥的财产保全申请，本院依法作出（2016）粤1972民初3729号民事裁定书，并依法查封了邹艳名下的案涉房产。以上事实，有原告提交的房地产买卖合同、房地产权证、买卖代理费支付承诺书、收据、邹艳代理人身份证复印件、签约视频、短信记录、律师函及EMS邮寄单，以及当事人陈述和本院的庭审笔录等附卷为证。关于居间代理费的问题。喜迎门公司已促成邓根祥、邹艳订立了房屋买卖合同。三方签订的《房地产买卖合同》约定：“在合同履行中，任何一方不履行合同的或因一方因素而导致合同无法履行的，违约方应代守约方向经纪方支付代理费，守约方已支付的，经纪方不予退还，该代理费作为买卖一方损失由违约方直接赔偿守约方。”邓根祥已向喜迎门公司支付了代理费7500元，根据上述约定，邹艳作为违约方应代邓根祥向喜迎门公司支付代理费，而邓根祥已支付的代理费7500元，则作为损失由邹艳直接向邓根祥赔偿，因此，邓根祥要求邹艳赔偿其已支付的7500元代理费，本院予以支持。而尚未支付的代理费，应当由喜迎门公司向邹艳主张或在邓根祥已支付给喜迎门公司后再向邹艳主张，故对于邓根祥主张的尚未支付的部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第四百二十六条第一款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，
判决如下：
一、确认原告邓根祥、被告邹艳、第三人东莞市喜迎门置业有限公司于2016年1月24日签订的《房地产买卖合同》于2016年5月17日解除；
二、被告邹艳应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告邓根祥返还定金20000元；
三、被告邹艳应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告邓根祥支付违约金65000元；
四、被告邹艳应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告邓根祥赔偿代理费7500元；
五、驳回原告邓根祥的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1150元、保全费1020元，合计2170元（原告已预交），由原告邓根祥承担163元，被告邹艳承担2007元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审判员 宋 华
二〇一六年七月十日
书记员 周蔼麟 来自