河南省驻马店市驿城区人民法院民 事 判 决 书（2016）豫1702民初3372号原告（反诉被告）河南众联益合房地产营销策划有限公司。住所地：郑州市金水区经三路***号*号楼*层**号。组织机构代码：08420567-8。法定代表人李震，总经理。委托代理人杨相国，河南中亨律师事务所律师。被告（反诉原告）驻马店爱克尔实业有限公司。住所地：驻马店市乐山路**号。统一社会信用代码：91411700779406943Y。法定代表人徐月美，董事长。委托代理人李筱军，河南文苑律师事务所律师。
原告河南众联益合房地产营销策划有限公司（以下简称众联益合公司）与被告驻马店爱克尔实业有限公司（以下简称爱克尔公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告众联益合公司的委托代理人杨相国，被告爱克尔公司的委托代理人李筱军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告众联益合公司诉称，2014年4月18日，原告与被告签订《爱克尔国际购物广场项目独家全程营销策划代理合同》，合同约定“原告为项目住宅物业、商业物业、车位的独家销售代理，被告按照合同向原告支付服务费、销售代理佣金、溢价奖励金；在合作期间任何一方终止或者解除本合同，须按照人民币伍拾万元向对方支付违约金。合同履行过程中，被告于2015年12月1日向原告送达《撤场通知书》，解除了双方签订的《爱克尔国际购物广场项目独家全程营销策划代理合同》，被告的行为违反合同约定构成违约，应向原告支付违约金50万元。合同解除后，被告仍有120140元的溢价奖励金未向原告支付。故请求依法判令：1、被告向原告支付溢价奖励金120140元。2、被告支付违约金500000元。
被告爱克尔公司答辩并反诉称，1、原告与被告于2014年4月18日签订《爱克尔国际购物广场项目独家全程营销策划代理合同》后，原告没有按合同约定完成销售任务，所以原告应向被告承担500000元违约金；2、原告请求的溢价奖励金120140元不属实。综上，应驳回原告的本诉请求，请求原告向被告支付违约金500000元。针对被告爱克尔公司的反诉，原告众联益合公司答辩称：1、原告起诉被告是因为被告没有按照合同的约定支付溢价奖励金及被告单方解除合同应承担的违约金。而被告反诉的理由是“原告没有按照约定完成销售任务应当承担违约责任，该两者不是同一种法律关系，法院不应受理被告的反诉请求。2、合同第三条约定的内容是关于合同期限的条款；原告没有完成百分之九十五的总物业销售任务是因为被告在符合销售条件后一个月左右便单方违约解除合同所致，原告并没有违约，同时合同对该项也没有约定违约金责任。3、被告反诉称原告没有完成4亿元的目标任务是错误的。根据合同约定，因被告没有按时取得《商品房预售许可证》，本合同第七条第一款第五项第一小项、第二小项规定的时间按实际取得《商品房预售许可证》的时间向后顺延。即4亿元的目标应当在2015年10月10日后顺延。但是在任务期限还没有结束被告就通知原告解除了合同。同时合同没有约定原告未完成4亿元任务时应承担500000元的违约责任。综上，请求法院驳回被告的反诉请求。
经审理查明，2014年4月18日，原告众联益合公司（乙方）与被告爱克尔公司（甲方）签订《爱克尔国际购物广场项目独家全程营销策划代理合同》一份，合同约定：1、项目名称为爱克尔国际购物广场，位于驻马店市乐山路交通路口（原市内衣厂家属院）。2、委托内容为本项目住宅物业、商业物业、车位的独家销售代理。3、本合同期限为自本合同生效之日起至本合同售出物业面积达到：①商业委托物业面积一层、二层、三层销售各95％（均不含家乐福超市所占用的面积），四层销售30％，五层销售不做约定；②公寓委托物业面积销售95％。4、甲方保证本项目定于2014年10月1日前取得《商品房销售许可证》并开盘销售。具体开盘时间由甲乙双方协商确定，以保证本项目销售取得理想业绩；如甲方不能按此日期取得《商品房销售许可证》，则本合同第七条第一款第五项第一小项、第二小项规定之所有时间均按实际取得《商品房销售许可证》时间向后顺延。第七条第一款第五项第一小项载明“销售溢价奖励金提取方法如下：在甲方工程时间节点、开盘时间、商场开业时间等按计划时间进行完成的基础上，乙方保证截止2014年12月31日完成项目销售任务合同额人民币肆亿元整（400000000元），若乙方完成或超额完成此约定销售任务，甲方一次性将乙方自销售之日起至2014年12月31日止期间的销售溢价奖励金支付给乙方；若乙方实际完成销售任务未达到此约定销售目标但≥此约定销售任务的80%，则甲方一次性将乙方自销售之日起至2014年12月31日止期间的销售溢价奖励金的50%支付给乙方；若乙方实际完成销售任务未达到此约定销售目标但﹤此约定销售任务的80%，则此部分奖励金甲方将暂时不予支付，在乙方完成下阶段任务时根据下阶段约定支付比例支付给乙方”。5、销售实现时，通过乙方努力，令销售项目的实际成交价格高于该项单元之约定底价时，为对乙方的努力进行激励，甲方同意：①将乙方所销售商业部分实际成交价中超出双方约定底价部分的成交金额的10%作为奖励金给予乙方；②将乙方所销售公寓部分实际成交价中超出双方约定底价部分的成交金额的20%作为奖励金给予乙方。在解除代理合同签定当日，乙方已销售房源且已经全款到帐的客户，按照双方约定条款，甲方一次性将乙方应得销售奖励金支付给乙方。6、违约责任。①本合同签署生效后，甲、乙双方应严格遵守本合同。合作期间，任何一方如出现单方无告知情况下终止或者解除本合同、严重违约致使本合同无法继续履行、乙方未完成本合同第三条所约定的销售任务或者最终销售均价低于本合同第六条第一款约定底价等违约事项，须按人民币伍拾万元向对方支付违约金。②甲方超过15日仍未向乙方支付相关服务费用的，每延迟一天，需向乙方支付应付费用的万分之三作为违约金。若甲方连续两个月未支付相关服务费用，则视为甲方严重违约，乙方有权解除合同等条款。合同签订后，原告众联益合公司依约为被告爱克尔开发的国际购物广场项目提供营销策划作业。庭审中，原告向本院提交销售明细确认单及应结算销售佣金结款申请表各一份，原告用以证明：1、被告应当支付的溢价奖励金为120140元。2、原告销售了共计3129.89平方米的面积，没有达到合同第三条约定的履行完毕条件，任何一方不得解除该合同。被告质证称上述明细确认单及申请表中有公司盖章的认可，没有公司盖章的被告不认可。2015年12月1日，被告爱克尔公司向原告发出《撤场通知函》一份，载明“自2014年4月与贵司签署《爱克尔国际购物广场项目独家全程营销策划代理合同》至本撤场通知书送达之日止，贵司负责人和销售人员在售楼案场内兢兢业业，任劳任怨，对客户及现场销售工作认真负责，得到了我司一致的好评，我司向贵司负责人和销售人员表示充足的谢意。由于贵司未按双方签署的《爱克尔国际购物广场项目独家全程营销策划代理合同》约定回款时间、目标等内容完成回款任务，造成我司部分工作严重滞后，经我司董事会决定，自本撤场通知书送达之日起贵司撤离售楼处，贵司所属销售人员可由我司接手重新入职，贵司自2014年4月至本撤场通知书送达之日止所完成的销售业绩我司将根据双方签署的《爱克尔国际购物广场项目独家全程营销策划代理合同》内容规定进行结算”。原告众联益合公司在该函的签收人处加盖其公司印章，并注明“同意撤场，撤场相关事宜按双方签署的《代理合同》相关条款执行”，签收日期为2015年12月1日。庭审中，原告称“被告取得《商品房预售许可证》是在2015年10月10日，按照合同约定，原告完成4个亿的销售任务应当顺延，即从2015年10月10日起至2016年1月10日止。而被告通知解除合同的时间是2015年12月1日，没有到达考核时间即通知解除合同。所以被告以原告没有完成目标任务而通知原告解除合同违反合同约定”。被告则称“原告未完成本合同第三条约定的销售任务，造成严重违约致使本合同无法履行，所以被告才解除合同；该楼盘于2015年5月1日就进行了公开出售，而在2015年8月份原告还远远没有达到4个亿的销售额，原告应承担违约责任”。后原告以诉称理由来院起诉，酿成纠纷。上述事实，有原、被告双方提交的《爱克尔国际购物广场项目独家全程营销策划代理合同》、《撤场通知函》、销售明细确认单等及原、被告双方的陈述在卷，经庭审质证，据以认定。
本院认为，原告众联益合公司与被告爱克尔公司签订《爱克尔国际购物广场项目独家全程营销策划代理合同》一份，约定由原告众联益合公司为被告爱克尔公司开发的爱克尔国际购物广场进行独家代理销售，双方形成商品房委托代理销售合同关系，该合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。合同签订后，原告众联益合公司依约为被告销售其开发的商品房。合同履行过程中，被告爱克尔公司于2015年12月1日向原告发出《撤场通知函》一份，要求原告撤离售楼处并由被告接手销售事宜。同日，原告在该函中注明“同意撤场，撤场相关事宜按双方签署的《代理合同》相关条款执行”。根据有关法律规定：当事人协商一致，可以解除合同。本案中，被告以出具通知函的形式要求原告撤场，原告同意撤场。原、被告双方的上述行为应视为双方均同意解除双方签订的《爱克尔国际购物广场项目独家全程营销策划代理合同》。依据上述法律规定，原、被告之间签订的该份代理合同已于2015年12月1日实际解除。关于原告请求被告支付溢价奖励金120140元。诉讼中，原告向本院提交销售明细确认单及结款申请表各一份，其中销售明细确认单中载明被告应当支付的溢价奖励金为114811元；结款申请表中载明被告应当支付的溢价奖励金为5329元，以上共计120140元。因该销售明细单系被告爱克尔公司向原告所出具，结款申请表中也有被告工作人员卢克飞、黄秋月、张峰的签字确认，故本院对原告提交的销售明细确认单及结款申请表予以采纳。根据有关法律规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合同约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原告众联益合公司按合同约定为被告提供代理销售服务后，被告应按合同约定向原告支付溢价奖励金，被告未支付该款项，已构成违约，现原告请求被告向其支付下欠溢价奖励金120140元，有事实和法律依据，本院予以支持。关于被告是否存在违约行为。本案中，原告以被告单方无告知情况下解除双方签订的代理销售合同构成违约为由，要求被告支付违约金500000元。根据合同约定“合作期间，任何一方如出现单方无告知情况下终止或者解除本合同等违约事项，须按人民币伍拾万元向对方支付违约金”，虽然本案中被告以单方的名义于2015年12月1日向原告出具了撤场通知函，但原告于同日便表示同意接受被告的撤场通知，上述事实足以说明该份合同的解除是经双方充分协商一致所达成的合意，不属于上述合同约定的违约事项的情形，故原告主张被告单方无告知情况下解除合同构成违约，本院不予采纳。原告据此请求被告支付违约金500000元，无事实依据，本院不予支持。关于原告是否存在违约行为。本案中，被告主张原告存在违约行为主要表现在：1、原告未完成本合同第三条约定的销售任务；2、原告未按约定完成4个亿的销售任务；3、撤场通知函证明原告认可其没有按合同约定完成回款任务。首先，合同第三条约定“本合同期限为自本合同生效之日起至本合同售出物业面积达到：①商业委托物业面积一层、二层、三层销售各95％（均不含家乐福超市所占用的面积），四层销售30％，五层销售不做约定；②公寓委托物业面积销售95％”，该条款约定的是合同的起止期限，即当原告完成该条款约定的销售面积时该合同终止，而非原告必须完成的销售任务；同时该合同已于2015年12月1日实际解除。故被告以此为由主张原告存在违约行为，本院不予采纳。其次，合同约定“甲方保证本项目定于2014年10月1日前取得《商品房销售许可证》并开盘销售；乙方保证截止2014年12月31日完成项目销售任务合同额人民币肆亿元整；如甲方不能按此日期取得《商品房销售许可证》，则上述规定的时间均按实际取得《商品房销售许可证》时间向后顺延”，本案中，被告取得《商品房预售许可证》的时间为2015年10月10日，按照上述合同约定，原告完成4个亿的销售任务应当从2015年10月10日起开始计算至2016年1月10日止，而该合同已于2015年12月1日经双方协商解除，原告完成该项销售任务已成为不可能，故被告以原告未完成4个亿的销售任务为由主张原告存在违约行为，本院不予采纳。最后，原、被告双方提交的《撤场通知函》载明“由于贵司未按双方签署的《爱克尔国际购物广场项目独家全程营销策划代理合同》约定回款时间、目标等内容完成回款任务，造成我司部分工作严重滞后”，虽然原告在该通知函中注明同意退场，但同时又注明“撤场相关事宜按双方签署的《代理合同》相关条款执行”，原告的上述注明内容仅表明原告对被告提出撤场请求予以认可，并非对被告主张其未按约定回款时间、目标等内容完成回款任务而构成违约的认可，且合同中约定承担500000元违约金的范围并不包括该项内容，故被告以原告未完成回款任务构成违约为由，请求原告支付违约金500000元，无事实和法律依据，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，
判决如下：
一、限被告驻马店爱克尔实业有限公司于本判决生效后十日内向原告河南众联益合房地产营销策划有限公司支付下欠溢价奖励金120140元。
二、驳回原告河南众联益合房地产营销策划有限公司的其他诉讼请求。
三、驳回被告驻马店爱克尔实业有限公司的反诉请求。如被告未在判决指定期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费10000元，由原告负担9765元，由被告负担235元。反诉费4400元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。
审 判 长 肖 静
审 判 员 刘 林
人民陪审员 黄 静
二〇一六年七月十日
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