广西壮族自治区柳州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）桂02民终175号上诉人（一审被告）广西深能房地产开发有限公司。法定代表人周郁棠，董事长。委托代理人黄学斌，广西红盾律师事务所律师。委托代理人刘鹏，广西红盾律师事务所律师。被上诉人马慧妮。委托代理人覃策强，职业：自由职业。
上诉人广西深能房地产开发有限公司因与被上诉人马慧妮商品房销售合同纠纷，不服广西壮族自治区柳州市城中区人民法院（2015）民一初字第578号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人的委托代理人刘鹏，被上诉人马慧妮及其委托代理人覃策强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院审理查明：2013年1月18日，马慧妮、广西深能房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：马慧妮购买广西深能房地产开发有限公司开发的柳州市高新二路9号嘉鹏学府17-9号房，购房款50万元整，交房日期为2014年3月31日。合同签订后马慧妮即按照约定，于2013年1月18日向广西深能房地产开发有限公司一次性交付了全部购房款50万元整，并于2013年1月22日向柳州市高新地税局缴纳了该商品房的契税15000元。直至马慧妮起诉之日即2015年3月19日，广西深能房地产开发有限公司仍未能取得竣工验收备案表导致涉案房屋不能交付给原告。马慧妮亦多次口头向销售房屋的工作人员沟通要求交房或者解除合同，均被拒绝，故酿成诉讼。一审法院认为，双方于2013年1月18日所签订的《商品房买卖合同》，系双方的真实意思表示，各方当事人应按合同约定履行相应义务。合同签订后，马慧妮已按约定期限向广西深能房地产开发有限公司支付了全额购房款，履行了付款义务，但广西深能房地产开发有限公司未能按合同约定即2014年3月31日交付房屋给原告，广西深能房地产开发有限公司的行为已构成违约，应向马慧妮承担违约责任。并且在广西深能房地产开发有限公司逾期交房后马慧妮亦多次找到该公司的销售人员要求交房或解除合同，考虑到双方的地位，马慧妮也只能找到该公司的销售人员进行催告，故该院对广西深能房地产开发有限公司辩称马慧妮要求解除合同的意思表示未通知到达广西深能房地产开发有限公司不予采信。根据双方签订的《商品房买卖合同》第九条第1.（2）条的约定，出卖人逾期交房超过60日后，买受人有权解除合同；买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。该院认为，双方已于合同中约定了解除合同的条件，当条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，广西深能房地产开发有限公司逾期交房的行为已经构成解除合同的条件，马慧妮有权依约要求解除合同；故对马慧妮的诉请第一项、第二项要求解除双方签订的《商品房买卖合同》及要求广西深能房地产开发有限公司退还马慧妮已支付的购房款50万元予以支持。另外，关于马慧妮要求广西深能房地产开发有限公司赔偿其实际损失64932元的诉请：该院认为，本案中，合同不能继续履行的责任主要在广西深能房地产开发有限公司未能按时依约履行交房义务，从合同签订之日（即2013年1月18日）马慧妮已向广西深能房地产开发有限公司支付了全额购房款，但至马慧妮起诉之日（即2015年3月19日）广西深能房地产开发有限公司仍未能交房，期间给马慧妮造成了一定的经济损失；虽然合同约定了违约金按照马慧妮支付款项的2%计算，但是根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；该院认为，马慧妮诉请要求按照已支付购房款的银行同期贷款利息计算为64932元，并未超过30%，属于合理范围，综合广西深能房地产开发有限公司的违约责任及马慧妮的逾期利益考虑，根据公平和诚实信用原则衡量，该院对于马慧妮要求广西深能房地产开发有限公司赔偿其实际损失64932元的诉请予以支持。关于马慧妮已缴纳的契税15000元；该院认为，本案中是由于广西深能房地产开发有限公司的违约造成合同不能继续履行，马慧妮并不存在过错，马慧妮所缴纳的15000元契税虽然不是向广西深能房地产开发有限公司直接缴纳的，但是由于合同的解除，导致房屋不能过户，该笔款项亦属于马慧妮的经济损失，因此广西深能房地产开发有限公司亦应向马慧妮进行赔偿。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款，第一百一十四百条第二款、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十八条的规定，判决，一、解除马慧妮与被告广西深能房地产开发有限公司于2013年1月18日签订的《商品房买卖合同》；
二、广西深能房地产开发有限公司退还马慧妮支付的购房款50万元；
三、广西深能房地产开发有限公司赔偿马慧妮实际损失64932元（此损失暂计至2015年3月19日）；
四、广西深能房地产开发有限公司赔偿马慧妮缴纳的契税15000元。案件受理费9599元（马慧妮已预交），由广西深能房地产开发有限公司负担。
上诉人广西深能房地产开发有限公司不服一审判决，上诉称，一、被上诉人解除合同未通知上诉人，上诉人从未接到过被上诉人一方关于要求解除合同的通知。很据《合同法》第九十六条规定，在行使解除权时应当先通知上诉人。而本案中，被上诉人没有证据证明已经通知上诉人，一审法院判决支持上诉人关于解除合同的诉讼请求是错误的。
二、契税应当由税务机关退还被上诉人。在双方签订《商品房销售合同》后，被上诉人的契税税款是向国家缴纳，收款人是税务机关而非上诉人。按照现行契税政策规定，如果在上诉人与被上诉人解除合同的情况下，契税款依法应当是由税务机关退税给被上诉人。
三、双方在合同中约定了逾期交房的违约责任责任和违约金计算方式的情况下，被上诉人主张按照银行贷款利率计算损失违反合同约定，不应当得到支持。综上所述，上诉人认为一审法院判决错误，请求二审法院依法撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人马慧妮辩称，上诉方的诉求与一审总结的争议焦点是一致的，被上诉人认可一审判决阐述的理由，要求维持原判。二审期间上诉人与被上诉人均无新证据向法庭提交，
本院查明的案件事实与一审查明的案件事实一致。
本院认为，双方当事人签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，其内容未违反法律规定，应属有效合同。双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当依照合同约定承担相应的违约责任。按照双方当事人的合同约定，广西深能房地产开发有限公司逾期交房的行为已经构成解除合同的条件，马慧妮有权依约要求解除合同，至于解除合同的通知方式，一审判决考虑到双方的地位，对马慧妮向该公司的销售人员进行催告的陈述予以采信，是符合现实可能性的。既使不存在这一事实，由于法律并未对解除合同通知的形式作出明确规定，当事人通过向法院起诉的方式，由法院将诉状送达对方，其效力亦等同于当事人自行送达解除合同的通知。因此，对于一审法院解除双方当事人签订的《商品房买卖合同》的判项，本院予以维持。在合同解除之后，广西深能房地产开发有限公司应当返还购房款，同时广西深能房地产开发有限公司的违约行为给马慧妮造成了一定的经济损失，一审法院根据公平和诚实信用原则衡量，并综合案件的实际情况，依照合同法的相关规定适当调整了违约金，支持马慧妮要求广西深能房地产开发有限公司赔偿其实际损失64932元的诉请并无不当，本院亦予维持。但是按照我国现行契税政策规定，上诉人与被上诉人在没有办理房屋权属变更登记前解除合同，最终未能完成交易的情况下，契税款应当由税务机关退还给被上诉人。本案上诉人提出不应由其承担契税款有理有据，一审法院的该项判决不当，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款，第一百一十四百条第二款、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，
判决如下：
一、维持广西壮族自治区柳州市城中区人民法院（2015）民一初字第578号民事判决第一、二、三项；
二、撤销广西壮族自治区柳州市城中区人民法院（2015）民一初字第578号民事判决第四项；
三、驳回马慧妮的其他诉讼请求。一审案件受理费9599元（马慧妮已预交），二审案件受理费9599元（广西深能房地产开发有限公司已预交），合计19198元，由马慧妮负担497元，由广西深能房地产开发有限公司负担18701元。以上有给付内容之判决，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按时履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可于本判决规定的履行期限届满之日起二年内，向一审人民法院申请执行。本判决为终审判决。
审 判 长 陈 文
审 判 员 赵舒颖
代理
审判员 罗贵琼
二〇一六年七月十日代
书 记员 黄 媚