四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）川01民终4581号上诉人（原审被告）李兴文，男，1974年4月27日出生，汉族，住重庆市奉节县。委托代理人李爱萍，女，1969年7月9日出生，汉族，住四川省成都市青羊区。委托代理人朱晗，四川发现律师事务所律师。上诉人（原审被告）张占梅，女，1980年10月19日出生，汉族，住重庆市奉节县。委托代理人李爱萍，女，1969年7月9日出生，汉族，住四川省成都市青羊区。委托代理人朱晗，四川发现律师事务所律师。被上诉人（原审被告）刘博，男，1986年3月6日出生，汉族，住四川省双流县。委托代理人郭开友，四川运逵律师事务所律师。
上诉人李兴文、张占梅因与被上诉人刘博房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市金牛区人法院（2015）金牛民初字第7387号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月24日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。原审法院查明：李兴文、张占梅系夫妻关系，本案诉争房屋即位于成都市金牛区××路××号×栋×单元××层××××号房屋（建筑面积91.18平方米）原系李兴文、张占梅共同共有。2014年7月18日李兴文、张占梅出具委托书，载明：现位于成都市金牛区××路××号×栋×单元××层××××号的房屋为李兴文、张占梅夫妻共同财产，档案保管号为权1××××67。因二人在外地居住，特委托徐林为其二人的代理人，办理以下事宜：
一、……；
二、代为出售上述房屋，协商交易价格，委托评估、签订房屋买卖合同（包括待签网签合同或撤销网签）、缴纳税金、收取售房款；
三、代为协同买家到房地产管理部门办理上述房屋的所有权及土地使用权的买卖转移过户登记等相关事宜，并协助买方领取新的房屋所有权证、国有土地使用证等相关权属证书；……。同日，李兴文，张占梅在四川省成都市成都公证处对上述委托事项办理了公证手续。2015年1月22日刘博与李兴文、张占梅的代理人徐林签订了《成都市存量房买卖合同》，约定李兴文、张占梅将本案诉争房屋出售给刘博，成交价格50万元。2015年1月27日，李兴文、张占梅的代理人徐林将诉争房屋过户登记在刘博名下，自此，诉争房屋为刘博单独所有。李兴文、张占梅一直实际占用使用诉争房屋。原审法院另查明，根据58同城上的房屋租赁信息显示成都市金牛区王贾路水韵天府的房屋租金约为1300元/月。刘博在原审中的诉讼请求是：1、判令李兴文、张占梅搬离并交付成都市金牛区××路××号×栋×单元××层××××号房屋；2、判令李兴文、张占梅向刘博支付房屋占用费11700元（1300元/月×9月，暂计算至2015年10月，最终金额计算至实际交付房屋之日止）；3、诉讼费由李兴文、张占梅承担。原审法院认定上述事实，有委托书、（2014）成证内民字第8590号公证书、《成都市存量房买卖合同》、税收发票、房屋信息摘要、房产权证、结婚证复印件、58同城房屋租赁信息、庭审笔录等证据在案佐证。原审法院认为，徐林在接受李兴文、张占梅的委托后，作为二人的代理人与刘博签订了《成都市存量房买卖合同》，应视为李兴文、张占梅的真实意思表示，该合同未违反法律的强制性规定，应为合法有效。后二人也将诉争房屋过户至刘博名下，诉争房屋为刘博所有。根据《中华人民共和国物权法》第三十九条的规定“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”，第三十四条规定“物权占有不动产或者动产的，权利人可以要求返还原物”。房屋所有权人刘博依法对诉争房屋享有占用的权利，李兴文、张占梅为无权占有，刘博请求李兴文、张占梅腾退办理诉争房屋并交付房屋的请求，有事实和法律依据，原审法院予以支持。关于房屋占用费。房屋占用费一般受房屋所处地段、面积大小、装修状况等因素影响，因考虑到装修状况无法核实，原审法院认为，结合诉争房屋同一地段同一面积大小的其他房屋市场租金行情，刘博主张的房屋占用费每月为1300元（日约43元）合法合理，对此原审法院予以支持。房屋占用费应自刘博取得诉争房屋所有权之日即2015年1月27日，计算至实际交付房屋之日止。关于李兴文、张占梅抗辩因刘博未成功帮忙办理贷款，则不同意腾退房屋的理由无法律依据，原审法院不予采信。据此，原审法院依据《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十九条之规定，判决：
一、李兴文、张占梅于判决生效之日起30日内将位于金牛区××路××号×栋×单元××层××××号房屋腾退并交付给刘博；
二、李兴文、张占梅于判决生效之日起30日内支付房屋占用费（按照每日43元的标准，从2015年1月27日计算至房屋实际交付之日止）。案件受理费46.5元，由李兴文、张占梅负担。宣判后，李兴文、张占梅不服，向本院提起上诉。其主要上诉理由为：1、原审认定刘博为案涉房屋的所有权人系认定事实错误。李兴文、张占梅因需资金，故向周倩娟、徐林、刘博所在公司借款，案涉房屋作为借款抵押担保使用，双方是借贷关系而非买卖关系。李兴文、张占梅向周倩娟、徐林、刘博所在公司借款，公司同意出借，但要求李兴文、张占梅提供房屋作为担保，李兴文、张占梅同意。李兴文、张占梅与该司签订了《委托书》并进行了公证。虽然委托书内容为徐林有权对房屋进行出售，但其承诺上述约定的目的是为了银行贷款用，不能私自买卖。上述手续办理后，公司安排李兴文、张占梅与周倩娟签订《借款合同》，约定借款金额44万元。同时约定李兴文、张占梅以案涉房屋作为抵押担保，李爱萍作为保证担保。因李兴文、张占梅未按时还款，徐林在未告知李兴文、张占梅的情况下与刘博签订买卖合同，将房产转移至刘博并办理变更登记。2、刘博取得案涉房屋不符合善意取得的规定，其知晓徐林是无权处分，且交易时房屋价格低于市场价。。李兴文、张占梅另提出，周倩娟、徐林、刘博是同一公司员工，刘博在一审提交的情况说明和债权转让协议不仅表明三人关系密切，经济往来频繁，也明确记载了李兴文、张占梅借款用于房屋做抵押担保的事实，刘博确切知晓诉争房屋不能买卖，徐林系无权处分，故购买合同无效。刘博以50万元取得案涉房屋，对价明显偏低，不符合交易习惯。故不应当适用善意取得制度。据此请求：撤销原判、发回重审。
被上诉人刘博答辩称，一、案涉房屋于2015年1月22日已经登记过户，所有权已经转移归刘博所有；
二、李兴文、张占梅共计欠刘博本金44万元，加上合同的价款和利息，一共为54万元。此外刘博还向李兴文、张占梅支付了5万元，已经超过了应付房款。故李兴文、张占梅应当向刘博交付房屋并支付占用期间的租金；
三、李兴文、张占梅的陈述与事实不符，刘博、周倩娟、徐林关系是否密切、有无经济往来均与本案无关。案涉房屋在转移登记前并无抵押，也没有影响其他权益的行为。案涉房屋的价格在搜房网上显示均是50万元左右，现在网上出售价格也是52万元。该房屋经过公证委托，徐林有权进行出售，徐林作为受托人，其行为产生的后果应该由李兴文、张占梅承担。
四、周倩娟、徐林与本案的房屋买卖、交房、支付租金没有法律关系；同时，按照民事诉讼法的规定，二审要追加被告，法院只能进行调解，不能调解的，李兴文、张占梅只能另行起诉。故请求：驳回上诉，维持原判。二审中，李兴文、张占梅向本院提交说明书一份，落款处签字为“徐林”，载明内容为：现李兴文、张占梅将位于成都市金牛区×××路××号×栋×单元××层××××号的房屋产权证书、中华人民共和国房屋所有权证抵押在徐林处。此房屋产权只用作徐林为李兴文、张占梅做银行贷款用，不能买卖。约定时间为两个月（2014.7.22~2014.9.22），双方协商解决。特此说明。李兴文、张占梅拟以此证明徐林对该房屋的处分为无权处分，双方签订的房屋买卖合同无效。刘博发表质证意见称：该证据不属于一审开庭时不能取得的证据，故并非二审新证据；该说明书与之前的授权委托书和出具给刘博、房管局的授权委托书不一致，该情况说明并未出示。在刘博不知道的情况下，刘博作为善意第三人可以取得所有权；即便说明书有效，也附有期限，即便徐林的约定是真实的，也已经过了时效，本案房屋出售时间是在2015年1月，故对该说明书不予认可。
本院经审查认为：李兴文、张占梅在二审中提交的证据的内容为徐林作出的说明，但李兴文、张占梅未申请徐林出庭作证对上述说明书的内容进行陈述，故本院对该说明书不予采信。经二审审理查明的事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，李兴文、张占梅向徐林出具了授权委托书且进行了公证，故徐林作为李兴文、张占梅的代理人，有权与刘博签订房屋买卖合同并办理产权转移登记。刘博依据其与李兴文、张占梅的代理人徐林签订的房屋买卖合同取得案涉房屋的所有权，故其在取得房屋所有权后，有权要求李兴文、张占梅交付案涉房屋。故李兴文、张占梅上诉提出徐林系无权代理进而主张合同无效的理由不能成立，本院对其该项上诉主张不予支持。李兴文、张占梅提出，其系为了向徐林、周倩娟、刘博所在公司借款，故将案涉房屋进行抵押。
本院认为，李兴文、张占梅应当举证证明其与徐林等人所在公司进行借款，或徐林等人系受其所在公司指派与李兴文、张占梅签订借款合同。但是，在本案诉讼中，李兴文、张占梅并未提供证据证明其该项主张，故本院对其该项主张不予支持。李兴文、张占梅另提出案涉房屋的处置属于流押行为，
本院认为，李兴文、张占梅的代理人徐林代其出售房屋、并未约定李兴文、张占梅在不能归还欠款的情况下直接将房屋用于抵偿债务，故本院对其该项主张不予支持。李兴文、张占梅还提出，刘博支付案涉房屋的价款较低。
本院认为，李兴文、张占梅并未提出案涉房屋市场价格的证据，且徐林作为其代理人与刘博签订的买卖合同合法有效，李兴文、张占梅也未针对案涉房屋买卖合同提出撤销、变更之诉，故本院对其该项主张也不予支持。综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费的负担，按原审判决确定的方式执行；二审案件受理费93元，由上诉人李兴文、张占梅负担。本判决为终审判决。
审 判 长 赵 锋
代理
审判员 何广智
代理
审判员 龚 耘
二〇一六年七月九日
书 记 员 崔玉翠 来自：