湖南省郴州市北湖区人民法院民 事 判 决 书(2015)郴北民二初字第1353号原告唐建湘，男，1952年6月26日出生，汉族，湖南省衡阳市人，住湖南省衡阳市石鼓区。委托代理人尹中，男，1974年9月23日出生，汉族，湖南省常宁市人，衡阳市石鼓区北方法律服务所法律工作者，住湖南省衡阳市蒸湘区。被告郴州市盛丰房地产开发有限责任公司，住所地湖南省郴州市北湖区。法定代表人蒋从军，系该公司董事长。委托代理人周振宇，湖南乾越律师事务所律师。被告王柏茂，男，1958年9月25日出生，汉族，湖南省郴州市北湖区人，住湖南省郴州市北湖区。
原告唐建湘与被告郴州市盛丰房地产开发有限责任公司（下称盛丰公司）、王柏茂房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告唐建湘及被告王柏茂、盛丰公司的委托代理人周振宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告唐建湘诉称，2012年3月15日，原告与被告盛丰公司、王柏茂签订了一份《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告盛丰公司所属郴州市北湖区农业局住宅楼1栋3单元306室现房一套，总计价款334100元，被告盛丰公司在2012年3月20日之前交付房屋等具体内容。合同签订后，被告王柏茂作为被告盛丰公司北湖区农业局住宅楼项目承包人，对原告承诺同意按照被告盛丰公司与郴州市北湖区农业局团购小组签订的《北湖区农业局团购房协议书》的条款兑现，在交房后一年内即2013年3月20日前办好房屋、车库、杂房产权证，如逾期未办理好房屋产权证，按每天500元罚款付给原告。2012年3月15日，原告根据被告盛丰公司北湖区农业局住宅楼项目承包人即被告王柏茂的要求汇款334100元至其个人账户上，被告盛丰公司向原告出具了收款收据。随后，被告盛丰公司按约定向原告交付了房屋，原告也对该房进行了装修入住。因被告在约定的期限内未办理好房屋产权证，原告为此曾多次找到二被告但均未果。直至2015年7月，原告才得知北湖区农业局住宅楼项目因二被告违规超建致使房屋产权证不能办理，以致原告购房目的无法实现。现原告要求解除合同，返还购房款、赔偿损失，同时按照《北湖区农业局团购房协议书》，按同期银行贷款利率上浮40%支付利息。被告王柏茂系北湖区农业局住宅楼项目承包人及该项目的实际的经营管理人，购房款全部系被告王柏茂收取，故被告王柏茂应当对原告承担连带清偿责任。原告为维护合法权益，故诉至法院，请求判令：1、解除原告与被告盛丰公司、王柏茂于2012年3月15日签订的《商品房买卖合同》；2、被告盛丰公司返还原告购房款334100元，被告王柏茂对此承担连带清偿责任；3、被告盛丰公司支付原告资金利息105203元（按同期银行贷款年利率6.5%上浮40%，从2012年3月16日起计算至2015年8月30日），并支付自2015年8月31日起至购房款返还完毕时的利息给原告，被告王柏茂承担连带清偿责任；4、被告盛丰公司赔偿原告房屋装修款100000元，被告王柏茂对此承担连带清偿责任。5、本案诉讼费用由被告承担。原告唐建湘为支持其诉讼主张，向本院提供如下证据：1、《商品房买卖合同》。拟证明2012年3月15日，被告王柏茂以被告盛丰公司的委托代理人名义与原告签订了《商品房买卖合同》，由原告购买被告盛丰公司开发的位于郴州市北湖区五里堆路的农业局住宅楼项目第一幢3单元306房，房款共计334100元，交房时间为2012年3月20日前。2、收据二张、银行转账凭条一张。拟证明原告按照约定将购房款334100元转账至被告王柏茂的银行账户上，被告盛丰公司在收到后向原告出具了收据。3、《北湖区农业局团购房协议书》、委托书。拟证明北湖区农业局住宅楼项目的开发单位是被告盛丰公司，但实际由被告王柏茂全额出资开发，项目购房款均付至被告王柏茂的私人账户。而且被告王柏茂向原告书面承诺按《北湖区农业局团购房协议书》交房后一年内办好房屋、车库、杂房产权证及分户土地使用证，如逾期未办理好房屋产权证，按每天500元罚款计算给原告，并加盖被告盛丰公司的印章。4、《郴州市规划局2013年第25次业务例会纪要》。拟证明被告盛丰公司、王柏茂开发的农业局住宅楼系违法建设项目，致使原告房屋所有权证无法办理，房屋买卖合同目地无法实现。
被告盛丰公司辩称，原、被告双方买卖的建筑物是违法建筑。根据法律规定，违章建筑不能买卖，故原、被告签订的商品房买卖合同系无效合同，本案应按无效合同来处理，原告的诉请没有法律依据。被告盛丰公司没有向本院提供证据。
被告王柏茂辩称，第一，答辩人在原告购房时已经告知项目存在超规划面积建设的情况（报建时三个单元分别建4、5、6层，现在都建为7层）。第二，王柏茂在项目中系被告盛丰公司的代理人。该住宅项目系2003年由被告盛丰公司与北湖区农业局联合开发。2006年6月15日，王柏茂与盛丰公司签订了该项目第三期2#栋的《建筑工程施工合同》，约定王柏茂负责垫付报建、施工建设的一切费用，待工程完工后从售房款中予以抵扣，合同签订时支付了150000元押金给被告盛丰公司。2009年7月12日，王柏茂再次与被告盛丰公司签订了报建及前期费用投入的协议，明确该栋住宅楼的售房款由代理人全权管理，代为处理一切报建及办证相关事宜，且支付了600000元的办公楼拆除押金以及约120000元的拆迁过渡安置费。第三，因为北湖区农业局干部职工要求建42套，但规划批复只有30套，故建房时市拆迁办多次要求停工，经多方协调后建了36套，少的6套每套补了40000元，对此原告也是知情的。因此，答辩人请求法院认定《商品房买卖合同》无效，驳回原告诉请的房款利息及装修款。被告王柏茂为支持其抗辩理由，向本院提供如下证据：1、北湖区农业局联合开发住宅楼报建及前期费用投入的协议。拟证明被告王柏茂只是施工承包方。庭审质证中，被告盛丰公司对原告唐建湘提供的证据1的真实性无异议；对证据2无异议；对证据3的真实性无异议，对证明方向有异议；对证据4的真实性无异议，对证明方向有异议，认为是违法建筑，所以签订的合同为无效合同。被告王柏茂对原告唐建湘提供的证据1真实性无异议；对证据2无异议；对证据3的真实性无异议，但是《北湖区农业局团购房协议书》，虽然写的承诺是按每天500元罚款计算给原告，但按团购合同实际上是每月500元；对证据4的真实性无异议，对证明方向有异议。原告唐建湘对被告王柏茂提供的证据1的真实性无异议，但对协议里面加的内容有异议，认为是后面加上去的，王柏茂不是合同的当事人，不能证明该份证据的证明目的，且前期和后期没有关联。
本院认为，原告唐建湘提供的证据1-4及被告王柏茂提供的证据1，具有真实性、合法性，与本案具有关联性，具备证据的证明力，可以作为本案的定案依据。根据原、被告的举证、质证，结合本院的认证等情况，本院对本案事实确认如下：2012年3月15日，原告唐建湘与被告盛丰公司、王柏茂签订了一份《商品房买卖合同》，约定：1、原告以3438元/㎡购买被告盛丰公司的北湖区农业局住宅楼1幢3单元306室，房款共计334100元；2、原告一次性支付购房款，被告盛丰公司2012年3月20日之前交付房屋；3、被告盛丰公司保证房屋没有产权纠纷和债权纠纷，因其原因造成房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由被告盛丰公司承担全部责任等具体内容。同时，被告盛丰公司、王柏茂向原告书面承诺按被告盛丰公司与郴州市北湖区农业局团购小组签订的《北湖区农业局团购房协议书》的条款兑现，其中包括在交房后一年内办好房屋、车库、杂房产权证及因被告盛丰公司的原因造成原告退房的，被告盛丰公司按所交房款全额退还给原告并按银行同期贷款利率上浮40%计算利息等。合同签订当天，原告从银行转账334100元至被告王柏茂个人账户，被告王柏茂向原告出具了收据，并加盖了被告盛丰公司的印章。2012年3月19日，被告盛丰公司依约将该套房屋交付给原告，原告随后进行了装修入住。但因超规划面积建设，原告所购的住宅楼被郴州市规划局确认违法建设项目，被告盛丰公司因此无法办理房屋产权证。为此，原告诉至本院请求判令：1、解除原告与被告盛丰公司、王柏茂于2012年3月15日签订的《商品房买卖合同》；2、被告盛丰公司返还原告购房款334100元，被告王柏茂对此承担连带清偿责任；3、被告盛丰公司支付原告资金利息105203元（按同期银行贷款年利率6.5%上浮40%，从2012年3月16日起计算至2015年8月30日），并支付自2015年8月31日起至购房款返还完毕时的利息给原告，被告王柏茂承担连带清偿责任；4、被告盛丰公司赔偿原告房屋装修款100000元，被告王柏茂对此承担连带清偿责任。5、本案诉讼费用由被告承担。另查明，原告所购房屋系被告王柏茂垫资施工开发，被告盛丰公司委托被告王柏茂负责房屋的销售等工作。庭审后，原、被告三方自愿对该套房屋的装修款作价40000元。
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。本案争议的主要焦点：1、原告唐建湘与被告盛丰公司、王柏茂于2012年3月15日签订的《商品房买卖合同》是否有效；2、原告唐建湘与被告盛丰公司、王柏茂于2012年3月15日签订的《商品房买卖合同》应否解除；3、原告唐建湘要求被告盛丰公司返还购房款、资金利息及装修款应否支持；4、被告王柏茂是否需要承担连带责任。对此，本院作如下评判：
一、原告唐建湘与被告盛丰公司、王柏茂于2012年3月15日签订的《商品房买卖合同》是否有效。
本院认为，本案《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，原告所购房屋并不属于违建楼层，因此并未违反法律的禁止性规定，故该合同合法有效。而且，根据《中华人民共和国物权法》第十五条之规定：“当事人之间有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”故被告盛丰公司、王柏茂无法办理房屋产权登记只是导致所有权不能设立，并不影响买卖合同的效力。
二、原告唐建湘与被告盛丰公司、王柏茂于2012年3月15日签订的《商品房买卖合同》应否解除。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条之规定：“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”。
本院认为，双方约定交房后一年内办理好房屋产权证，但直至庭审时，原告所购房屋产权证因住宅楼项目违建仍无法办理，故对原告唐建湘要求解除与被告盛丰公司、王柏茂签订的《商品房买卖合同》的请求，本院予以支持。
三、原告唐建湘要求被告盛丰公司返还购房款、资金利息及装修款应否支持。关于购房款，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。故原告要求被告盛丰公司返还334100元购房款，本院予以支持。关于资金利息，虽被告盛丰公司书面承诺因其原因造成原告退房的，盛丰公司需按银行同期贷款利率上浮40%计算利息给原告。但是，原告已经入住较长时间，是房屋的实际占有人和受益人，若合同解除，原告应支付相应的房屋占用费。故从公平原则出发，
本院认为由原告主张的利息直接抵付房屋占用费，对原告主张的资金利息，本院不予支持。关于装修款，因原告已经装修入住，合同解除后，其有权向被告盛丰公司要求赔偿损失。原、被告三方庭审后又同意将原告房屋装修作价40000元，故本院认定被告盛丰公司需赔偿原告装修款40000元。
四、被告王柏茂是否需要对上述款项承担连带责任。本案中，被告王柏茂不仅全额垫资开发了原告所购房屋，而且房屋系被告王柏茂销售，购房款也直接汇入了被告王柏茂的个人账户。同时，庭审中被告盛丰公司辩称房屋销售款归被告王柏茂所有，而被告王柏茂并未提出相反证据予以反驳。因此，被告王柏茂应当对被告盛丰公司需支付给原告的上述款项承担连带清偿责任。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，
判决如下：
一、解除被告郴州市盛丰房地产开发有限责任公司、被告王柏茂与原告唐建湘于2012年3月15日签订的《商品房买卖合同》。
二、被告郴州市盛丰房地产开发有限责任公司向原告唐建湘退还购房款334100元，房屋装修款40000元，合计374100元，被告王柏茂对上述款项承担连带清偿责任。此款限被告郴州市盛丰房地产开发有限责任公司、被告王柏茂在本判决生效后十日内向原告唐建湘付清。
三、驳回原告唐建湘的其他诉讼请求。如果被告郴州市盛丰房地产开发有限责任公司、被告王柏茂未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9193元，诉讼保全费3370元，共计12563元，由原告唐建湘承担3847元，被告郴州市盛丰房地产开发有限责任公司、被告王柏茂连带承担8716元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。（本页无正文）
审 判 长 谢 萍
人民陪审员 张建国
人民陪审员 唐红英
二〇一六年七月八日
书 记 员 何芝芝附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 来自