延边朝鲜族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2016）吉24民终55号
上诉人（原审原告）：金光洙，现住吉林省延吉市。
委托代理人：赵明浩，吉林敖联律师事务所律师。
上诉人（原审原告）：金光学，现住吉林省延吉市。
委托代理人：赵明浩，吉林敖联律师事务所律师。
被
上诉人（原审被告）：金基建，现住吉林省延吉市。
被
上诉人（原审被告）：金泰镐，现住吉林省延吉市。
委托代理人：金基建，现住吉林省延吉市。
原审
第三人：王连学，现住吉林省延吉市。
原审
第三人：金竹顺，现住吉林省延吉市。
上诉人金光洙、金光学因与被上诉人金基建、金泰镐及原审第三人王连学、金竹顺农村土地承包合同纠纷一案，不服吉林省延吉市人民法院（2015）延民初字第3644号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。金光洙、金光学在一审中诉称：1995年1月25日原告的父亲金甲燮、母亲高凤丹、金光洙及金光学等四人与龙渊村村民委员会签订了第二轮家庭土地承包合同，合同面积为2.3公顷，期限至2025年1月24日。2000年初左右，金光洙与金珍玖（系第三人金竹顺的丈夫，已故）签订合同，购买了他家的约100平方米的房屋，并受让了他家于1995年取得的家庭承包地0.96公顷土地，转包期限至2025年1月24日。2004年11月17日金光洙与金基建签订合同，把原告的80平方米房屋和从金珍玖处购买的100平方米房屋卖给金基建。当时金基建提出，把房屋的购买人填上妻弟金泰镐，把两家的承包地，以转包给金泰镐的形式进行了登记。现金泰镐把上述争议土地出租给第三人王连学耕种。根据《合同法》第二百二十四条第二款的规定，请求法院解除2004年11月17日金光洙与金基建、金泰镐签订的土地转包合同；判令二被告金基建，金泰镐及第三人王连学返还承包地3.26公顷。金基建在一审中辩称：原告不应该告我，我是金泰镐全权代理人，我只是经办人。金泰镐在一审中辩称：原告说的不是事实，土地包括在房屋买卖中，总价是10万元。现在土地都办理了合法手续，只是本人到韩国后，无法耕种，才转包给别人的。不同意原告解除合同的请求。王连学在一审中未陈述意见。金竹顺在一审中述称：原告起诉所说的金光洙从金珍玖处购买了房屋和土地事实存在，当时花了2万多元，房屋大概是100平方米，土地是0.96公顷。对房屋和土地我们不主张权利。一审法院
经审理查明：二原告为兄弟，均是延吉市依兰镇龙渊村村民，1995年二原告与父亲金甲变（又名金甲石，2007年6月14日死亡），母亲高凤丹（2009年6月13日死亡）四人在龙渊村七组有承包土地2.3公顷，土地承包期限是1995年1月25日至2025年1月24日。金甲变名下有一间农村房屋约80平方米。第三人金竹顺（配偶金珍玖）家庭有承包地0.96公顷，土地承包期限是1995年1月25日。2000年左右，原告金光洙与金珍玖签订合同，金光洙以两万元购买了金珍玖的房屋（面积约100平方米，买卖时登记在韩东镇名下）和0.96公顷土地。2004年10月份，被告金基建与金光洙签订了协议书，协议书约定：金基建购买金光洙位于龙渊村7队的房屋两套（韩东镇的113平方米房屋、金甲石的80平方米房屋）。同时购买耕地6垧，自留山5处、胡枝子地一处、落叶松2处。买卖价款为10万元，首付5万元，待办理完房屋过户手续后，交付剩余的5万元。金光洙要积极配合办理相关手续，办理房屋手续和契税等一切费用由金基建负担。金光洙与金基建的配偶金桂顺分别在协议书上签字。2004年11月17日，金甲石与金泰镐经延吉市依兰镇龙渊村村民委员会同意，并经延吉市依兰镇农村合同管理处鉴证，双方分别签订了上述的2.3公顷和0.96公顷土地的“农村集体土地使用权流转合同”，合同约定的流转期限为2004年11月17日至2025年3月1日。被告购买的金甲变名下房屋，经翻扩建，2005年已登记在金泰镐名下，面积为130平方米，并办理了集体土地使用证。原韩东镇名下的房屋已被金泰镐转卖他人，现房屋已登记在他人（具体不详）名下。因金泰镐去韩国，现3.26公顷土地由第三人王连学租用。一审法院认为：
一、原告告诉主体。虽然原告是与被告金基建签订的合同书，但金基建抗辩是为妻弟金泰镐代办的手续。根据后期的房屋更名手续及签订“农村集体土地使用权流转合同”的证据显示，原告出卖的房屋、土地等都确认在了金泰镐名下，应当认定金泰镐是真实的购买人，金基建只是受托人，原告告诉的主体应当确定为金泰镐。
二、合同的效力。原、被告双方签订的买卖合同，内容涉及到农村宅基地房屋和农村承包土地。金泰镐非龙渊村村民，购买龙渊村的房屋和承包地是法律禁止的。鉴于金泰镐所购买的房屋及附属土地已经变更在其名下及承包地也依法办理了流转手续等事实，双方的合同不宜认定为无效合同。
三、原告请求能否得到支持。原、被告买卖合同包括两处房屋、两处承包地及其他物品。原告诉请中，只要求对承包地内容解除，而不是对整体合同的解除。合同解除条件一旦成立，涉及到物的返还和整体合同价款的折返问题。本案中，合同多项内容与10万元合同价款没有单项分离，以至于原告提出单向解除承包地请求同时，不能提出解除后的价款返还额度。原告请求的本身，不存在履行的可能。故原告该项请求本院不予支持。再者，金泰镐支付的合同价款，包括了买断承包地（在原承包期内）的承包使用权，金泰镐在行使该权利时，有权对土地进行转包或出租，二原告无权干涉。现二原告以适用《合同法》第二百二十四条第二款的规定提出解除合同请求，法律依据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，
判决如下：驳回原告金光洙，金光学的诉讼请求。案件受理费2300元，由原告金光洙、金光学负担。宣判后，金光洙、金光学不服一审判决向本院提起上诉，其主要上诉理由为：1.关于金基建是否是本案被告的问题。原审时被告提供的两份合同书中一份明确写了购房人是金基建，另一份的购房人是金桂顺（系金基建的妻子），两份合同完全可以证明实际购房人是金基建，但办理产权证时金基建为了规避法律，使用金泰镐名义办理其房屋产权证，是合法形式掩盖非法行为的无效法律行为，应当予以撤销。而且金泰镐作为农民在2004年的时候，没有那么多钱购买房屋，故金基建是本案的合格被告；2.关于合同的效力问题。本案是房屋带地的买卖合同，即涉及农村宅基地房屋买卖和农村承包土地流转问题，原告对房屋买卖暂时没有提起诉讼，但对承包土地的流转问题提出解除合同，并要求返还该土地，完全符合法律的规定，原审法院驳回原告的诉讼，属错误判决。原告提供的《农村集体土地使用权流转合同》完全能够证明，该土地合同是转包合同。根据吉林省高级人民法院《关于审理农村土地承包纠纷案件的若干意见》第六条明确规定：“转包人、承租人未经承包方同意，擅自将土地再转包、转租给第三人的，承包方请求解除与转包人、承租人的转包合同和租赁合同并请求确认再转包合同和转租合同无效的，应予支持。”原审时原告提供的录音资料的记录，即二被告把该争议土地再转包给第三人王连学的事实，经被告承认确有此事，那么原审法院应当以《合同法》第二百二十四条的规定，支持原告的诉讼请求，但不知何原因，原审法院驳回了原告的诉讼请求；3.关于该合同能否部分解除及承包地返还的问题。原告作为房屋的所有权人和承包地的承包权人，对上述标的物具有处分权，法院也完全可以把房屋问题和承包地分开审理。原审法院称“原告请求的本身不存在履行的可能”属适用法律错误。综上，请求撤销一审判决，改判支持上诉人的诉讼请求。金基建、金泰镐在二审中辩称：实际购房人是金泰镐，金泰镐赡养父母，因此其他兄弟联合为其买房，且购买房屋前提是带有土地的买卖，故一审判决结论正确。王连学、金竹顺二审未提交书面陈述意见。本院
经审理查明事实与一审认定事实基本一致。
本院认为：
一、关于土地流转主体问题。虽然金光洙先与金基建签订合同书，但金基建主张为妻弟金泰镐代办手续而签，根据后期的房屋更名手续及“农村集体土地使用权流转合同”显示，金光洙出卖房屋、流转土地均确认在了金泰镐名下，应当认定金泰镐是涉案土地流转合同相对人；
二、关于土地流转性质及是否能够解除问题。虽先期合同书中约定土地为购买，但双方最终签订的“农村集体土地使用权流转合同”中发包方明确写明“同意转包”，一审当中双方亦认可土地流转关系为转包，故涉案土地流转关系为土地承包经营权的转包关系。金泰镐作为转包合同受让人在未经金光洙家庭同意下将土地出租与王连学耕种，金光洙、金光学据此有权解除其与金泰镐之间的转包合同、返还土地。一审判决结论错误，本院予以纠正。金光洙、金光学的上诉请求本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，
判决如下：
一、撤销吉林省延吉市人民法院（2015）延民初字第3644号民事判决；
二、被上诉人金泰镐、原审第三人王连学于本年度耕作期结束后，2016年12月30日前将涉案3.26公顷土地返还上诉人金光洙、金光学。一审案件受理费2300元、二审案件受理费2300元，合计4600元，由被上诉人金泰镐负担。本判决为终审判决。
审判长 刘晓娟
审判员 林 美
审判员 朴美兰
二〇一六年七月八日
书记员 尹光熹 更多数据：